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악성 미분양 1.3만가구…CR리츠 통한 해소 지원
HUG '모기지 보증' 가입 허용
지방 미분양 주택을 사들이는 기업구조조정 리츠(CR리츠)의 자금 조달 비용을 낮출 수 있도록 정부가 지원한다.
2일 국토교통부에 따르면 주택도시보증공사(HUG)는 이달 중 내규를 개정해 CR리츠가 사들이는 지방 미분양 주택에 모기지 보증을 발급해줄 계획이다.
모기지 보증은 준공 후 미분양이 발생한 주택을 사업자가 임대주택으로 활용하면 HUG가 보증을 발급해주는 금융 상품이다.CR리츠가 미분양 주택을 담보로 대출받을 때 HUG 보증을 받으면 대출 금리가 낮아진다.
현재 HUG는 주 채무자가 건설사업자·임대사업자일 경우 건설 중인 주택 등에만 모기지 보증 가입을 허용하는데,두꺼비 슬롯국토부는 보증 문턱을 낮춰 CR리츠가 사들이는 준공 후 미분양 주택도 보증에 가입할 수 있도록 한다는 계획이다.
채무자가 모기지 대출을 갚지 않으면 HUG가 대신 상환하는 구조라 모기지 보증을 활용하면 조달 금리를 연 5% 수준으로 대폭 낮출 수 있다.
모기지 보증이 없을 경우 현재 조달 금리는 주택담보대출비율(LTV) 40%일 때 연 8∼9% 수준이다.후순위 대출 금리는 연 13∼14%까지 올라간다.국토부가 집계한 올해 5월 말 기준 미분양 주택은 7만2129가구로 6개월 연속 증가했다.'악성 미분양'으로 불리는 준공 후 미분양은 1만3230가구로,두꺼비 슬롯2020년 11월(1만4060가구) 이후 3년 6개월 만에 가장 큰 규모다.
CR리츠는 정부가 2014년 이후 10년 만에 부활시킨 제도다.지방 미분양 주택을 리츠가 매입하고 임대로 운영하다가 부동산 경기가 회복되면 매각한다.시행·시공사와 금융권 등 재무적 투자자(FI)가 출자해 설립한다.팔리지 않아 떠안고 있는 아파트를 유동화해 사업자가 현금을 마련하고,두꺼비 슬롯PF 대출을 막을 수 있다는 장점이 있다.
정부는 CR리츠가 올해 3월 28일부터 내년 12월 31일 사이 취득한 지방 미분양 주택에 세제 혜택을 준다.취득세는 법인 취득세 중과세율(12%) 대신 기본세율(1∼3%)을 적용하고,두꺼비 슬롯취득 후 5년 동안 종합부동산세 합산에서 배제한다.국토부의 CR리츠 사전 수요조사에서는 미분양 주택 약 5000가구가 접수됐다.
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