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마포자이힐스테이트 평당 5150만원,'국평' 17억원
평지‧신축‧대단지 이점에 高분양가 논란에도 '완판' 예상
주변 단지 시세 '들썩'…"가격 감당 안 돼" 지적도
1일 청약을 시작하는 '마포 자이 힐스테이트 라첼스(이하 마자힐)'에 분양시장의 이목이 쏠린다.서울 공덕 일대에 10년 만에 들어서는 1000세대 이상 대규모 단지인데다 이례적으로 평지인 단지라서다.이 일대에는 이미 3800세대 규모의 '마포 래미안 푸르지오(마래푸)'가 대장주로서 가격을 이끌고 있지만,마자힐 분양을 계기로 대장주 타이틀이 바뀔지 주목된다.
1일 청약홈에 따르면,마자힐은 이날부터 오는 3일까지 청약을 접수한다.GS건설과 현대건설이 함께 짓는 마자힐은 공덕동 105-84 공덕1구역 주택재건축 정비사업으로 들어선다.총 1101가구 중 463개 물량이 일반 분양된다.이 단지는 2022년부터 청약을 준비했으나 부동산 시장 침체 탓에 번번이 연기돼,2년 만에 청약을 앞두게 됐다.
10년 만에 들어서는 신축 대단지인데 평지…'마자힐' 관심↑
마자힐에 수분양자의 관심이 쏠리는 이유는 '희소성' 덕분이다.마자힐은 마포‧공덕 일대에서는 이례적으로 전면 평지인 단지다.2014년 분양한 마래푸의 경우 높은 언덕에 있는데다 당시 기준 고분양가 논란에 휩싸이며 장기간 미분양인 채로 남아있던 바 있다.언덕은 부동산 시장에서 대표적인 저평가 요인 중 하다.
이 일대 10년 만에 대단지 분양이란 점도 희소성을 높인다.최근 서울 부동산 시장에서 '마용성(마포‧용산‧성동구)'이 신흥 부촌으로 떠올랐으나,지난 10년간 대단지 분양은 거의 없었다.2015년 아현동 '공덕자이(1164세대)' 분양이 사실상 마지막이다.이 일대에서 귀한 새 아파트로,상당한 수요가 몰릴 것이란 관측이다.
그러나 단점도 명확하다.마자힐의 분양가는 3.3㎡당 5150만원으로,광화문 야구강북 지역 정비사업으로 지어진 아파트 분양가 중 가장 높다.국민평형(84㎡) 기준 최고 분양가는 17억4500만원에 달한다.대장주인 마래푸보다는 비슷하거나 저렴하지만,광화문 야구'삼성래미안공덕2차' 등 인근 구축에 비해서는 3억~4억가량 높은 편이다.
마자힐,'강북 최고가' 논란 뚫고 완판 성공할까
다만 시장에서는 높은 분양가에도 불구하고 마자힐의 완판을 예상하고 있다.최근 서울을 중심으로 거래량이 5000건에 육박하는 등 시장에 온기가 돌고 있어서다.1일 서울부동산정보광장에 따르면,5월 서울 아파트 거래량(계약일 기준)은 4946건을 기록했다.2021년 5월 5045건 이후 3년 만에 가장 많다.
특히 마포에는 '갈아타기' 수요가 몰리고 있다.우리은행 자산관리컨설팅센터 자료에 따르면,지난 1분기 '마용성' 전체 매매 거래 가운데 매수자가 서울 거주자인 비중은 전년보다 9.7% 증가한 75.5%로 집계됐다.강남·서초·송파구(68.5%)를 7.0%포인트 상회한 수치다.남혁우 우리은행 자산관리컨설팅센터 연구원은 "서울 외곽 지역의 아파트를 매도한 수요가자 강남 3구보다 가격 장벽이 상대적으로 낮은 마용성으로 갈아타기에 나선 것으로 판단되다"고 분석했다.
마포구 공덕동 소재 중개업소 관계자는 "신축인데 10년 된 구축이랑 가격이 비슷하기 때문에 어느 정도 수용 가능한 분양가"라며 "길 건너 단지도 분양가가 선 넘었다는 평가를 받았지만 완판된 것을 보면 마자힐의 흥행은 보증된 것"이라고 말했다.지난해 인근에서 분양된 '마포 푸르지오 어반피스'의 3.3㎡당 분양가는 4400만원으로 역시 고분양가 논란에 휩싸였지만 완판됐다.
마포 집값 전고점 회복…"유효 수요 부족" 평가도
시장의 초점은 '상승 여력'으로 쏠린다.마자힐 분양 이후 이 일대 집값이 더 오를지,당분간 횡보를 이어갈지를 두고 전망이 엇갈린다.
이미 마자힐 분양을 앞두고 주변 단지의 실거래가는 전고점 수준을 회복했다.마래푸의 올해 최고가 거래는 18억5000만원으로,광화문 야구직전 최고가(2021년9월,광화문 야구19억4500만원) 기록을 1억원 남겨두고 있다.염리동 '마포프레스티지자이'는 직전 최고가(2020년 12월)와 동일한 20억원에 거래됐다.
그러나 일각에선 이미 부동산 시장 실수요가 임계치를 넘었다는 평가도 나온다.이광수 광수네 복덕방 대표는 "주택 가격이 소득보다 빠르게 상승하면서 현재 가격을 감당할 수 있는 유효수요가 부족한 상황"이라며 "일시적인 대출 증가로 실수요가 증가할 수 있으나,유효수요를 감안할 때 현재 상황이 지속될 가능성이 낮다"고 평가했다.
한편 마자힐 청약은 수도권에 거주하는 만 19세 이상 세대주‧세대원 모두 청약 가능하다.분양가상한제 적용을 받지 않고,거주의무기간은 없다.전매제한 기간은 1년이다.당첨자 발표는 오는 10일이며 계약금은 분양가의 10%다.
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