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우리은행 자산관리컨설팅센터 분석…"강남 3구 규제 반사이익"
"갭투자 트렌드 실수요자 중심으로 변화…‘똘똘한 한 채’선호"
올해 1분기 서울 거주자의 마·용·성(마포·용산·성동구) 갭투자 거래 비중이 강남 3구(강남·서초·송파구)를 역전한 것으로 나타났다.강남은 외지인 투자가 늘어난 반면,수원 대 포항마·용·성은 서울 거주자들이 전세를 끼고 내 집 마련에 나서는 갭투자가 증가했다.
18일 우리은행 자산관리컨설팅센터가 한국부동산원의 통계를 재가공해 소유권 이전등기를 기준으로 한 2023년~2024년 서울 주요 자치구 거주지별 매입비중 추이를 분석한 결과,2024년 1분기 기준 서울 거주자들의 매수 비중의 경우 마·용·성(75.5%)이 강남 3구(68.5%)를 7%포인트 상회했다.타 자치구 거주자의 매수 비중이 전 분기 대비 6.8%포인트 오르며 서울인 마·용·성 매수 비중 상승을 견인한 것으로 보인다.같은 기간 강남구 거주자의 동일 자치구 매수 비중은 42.6%에서 22.9%로 19.7%포인트 감소했다.신생아 특례대출 등 저리 대출을 활용한 서울 외곽 지역 손바뀜이 많았다는 점에 비춰,외곽 지역을 매도한 수요자가 강남 3구보다 가격 장벽이 상대적으로 낮은 마·용·성으로 갈아타기 매수에 나섰다는 설명이다.1분기 갭투자 건수도 마포 30건,수원 대 포항성동 38건으로 강남 23건,수원 대 포항서초 20건을 웃돌았다.
강남 3구 규제에 대한 반사이익 효과가 작용한 결과라는 분석도 나온다.규제 지역(강남 3구 및 용산구) 또는 비규제지역(강남 3구 및 용산구 외 지역) 1주택자가 추가로 비규제 지역인 마포·성동구에 갭투자를 할 경우 취득세·종부세 중과를 적용 받지 않기 때문이다.강남 삼성·청담·대치동과 송파구 잠실이 토지거래허가구역으로 묶여 갭투자가 불가능한 점도 영향을 미쳤을 것으로 추정된다.
한국부동산원 아파트 가격동향 자료 기준 지난해 가격 누적 증감률이 마포구(-1.29%),수원 대 포항성동구(0.03%)에 그쳐 강남구(0.65%),수원 대 포항서초구(0.84%),송파구(3.79%) 보다 가격 회복이 덜하다는 점 또한 투자 수요를 유인한 것으로 판단된다.
센터 측은 갭투자 형태도 변화하고 있다고 진단했다.1분기 마·용·성의 갭투자 비중(17%)과 평균 거래 건수(27건) 모두 노·도·강(노원·도봉·강북구)의 비중(9.6%)과 평균 거래 건수(17건)를 앞섰다.남혁우 우리은행 자산관리컨설팅센터 연구원은 "투자금을 최소화하고 단기 매매 거래로 수익률을 우선하는 투자자 중심의 전통적 갭투자가 성행할 땐 노·도·강 지역이 강세였다"며 "반면 현재 트렌드는 투자금을 늘리더라도‘똘똘한 한 채’를 선점하고자 하는 실수요자 중심으로 변화하고 있다"고 말했다.
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