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강원도 '전세 포비아' 오나
강원 아파트·빌라 전세 계약 3년 연속 감소
올해 8464건 기록 2년 새 34.3% 떨어져
도내 4개 지역 아파트 전세가율 80%↑
전셋값 변동에 깡통·역전세 계약 영향
강원서 전세 사기 피해자 총 171명 인정
전세 기피 심리 굳어져 월세 확대 전망
기존 전세 수요자 타격 등 시장 혼란 우려강원도에 전세 기피 현상이 뚜렷하다.상반기 기준 아파트·빌라 전세 계약이 1년 새 19.5% 줄었다.월세 계약은 3.6% 감소했다.유독 전세 계약 감소세가 큰 것이다.6월까지 신고된 아파트·빌라 전월세 계약 가운데 전세 계약 비중은 2022년 53.7%,스크래치 룰렛2023년 48.2%,스크래치 룰렛2024년 43.7%로 2년 새 10% 줄었다.전셋값이 집값의 80%를 넘어서는 깡통주택이 늘고 전세사기 여파로 인한 전세 기피 심리가 맞물린 결과로 분석된다.5월까지 준공 주택은 올해가 지난해보다 33% 많다.전세 기피 심리에 더해 늘어난 신규 물량까지 겹쳐 전세를 놓지 못하는 임대인이 늘 수 있는 상황이다.전세에서 월세로 전환하는 임대인이 늘면 주거 안정 기능을 지닌 전세 시장이 위축될 수 있다.
■ '역전세·깡통전세·전세사기' 전세 급감 견인
11일 국토교통부 실거래가 공개시스템을 보면 상반기 기준 강원도 아파트·빌라 전월세 계약은 1만 9288건 이뤄졌다.
2022년 2만 3875건에서 2023년 2만 1754건,2024년 1만 9288건으로 3년 연속 감소세다.2년 새 19.2% 줄어든 규모다.특히 전세 계약이 많이 감소했다.상반기 아파트·빌라 전세 계약은 2022년 1만 2843건에서 이듬해 1만 486건,올해 8464건이다.2년 새 34.3% 감소했다.월세 계약은 1.6% 줄었다.
전세 계약이 대폭 줄은 원인은 뭘까.전문가는 전세 가격 변동과 전세 사기 여파를 짚었다.함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "강원도는 지난해 전세 가격이 하락하다 올해 반등하고 있다.이에 역전세와 높은 전세가율이 형성됐고,
스크래치 룰렛전세 사기 여파까지 겹쳐 월세 선호가 높아진 것으로 보인다"고 했다.
전세는 2∼4년 단위로 세입자가 바뀐다.세입자가 바뀌는 시점에 전세 가격이 떨어지면 집주인은 기존 세입자에게 보증금을 돌려주기 어렵다.새로운 세입자의 보증금이 기존 세입자의 보증금보다 적기 때문이다.이러한 현상을 역전세난이라고 부른다.집주인들이 역전세난에 처하자 전세를 월세로 돌렸고,
스크래치 룰렛이는 다시 전세 계약 감소로 이어졌다는 분석이 가능하다.
전셋값 상승도 전세 계약에 영향을 미친다.전셋값이 집값보다 높아지면 세입자는 전세 보증금을 돌려받지 못할 위험이 커진다.집주인이 파산해 경매에 넘어간 집이 팔려도 매각 금액이 전세 보증금보다 적어 보증금을 떼이게 되는 것이다.시장에서는 집값 대비 전셋값의 비율을 전세가율이라고 부른다.통상 전세가율이 80%를 넘기면 '깡통전세'라고 표현한다.
5월 기준 최근 3개월 평균 아파트 전세가율이 80%를 넘긴 지역은 강원도에 4곳이다.최근 1년 평균은 1곳이었다.근래 전세 가격이 오르는 것이다.한국부동산원 통계정보시스템을 보면 강원도 아파트 전세가격지수는 103.8을 기록한 2022년 8월부터 2023년 7월(99.1)까지 11개월 연속 줄었다.이후 올해 3월(100.2)까지 8개월 내리 오르다,4월 0.02%p 감소,
스크래치 룰렛5월 0.19%p 증가했다.전셋값이 오르자 보증금 미반환을 걱정하는 세입자가 월세로 방향을 틀었다는 분석이 가능하다.
■ 주거 사다리 '전세' 교란 우려
국토교통부에 따르면 지난해 6월부터 올해 6월까지 전세사기 피해자 신청 건수는 2만 2949건 이뤄졌다.이 중 1만 8125건(79%)이 피해자로 인정받았다.강원도는 총 171명이 전세 사기 피해자 지위를 얻었다.전국적으로 전세 사기가 빗발치면서 강원도에도 전세 기피 심리가 굳어진 것으로 풀이된다.
전세 계약 감소 의미는 작지 않다.전세 찾는 사람이 줄면 전세의 월세화가 나타난다.전셋집을 월세로 돌리는 집주인이 늘 수 있다는 의미다.이는 서민 '주거 사다리'인 전세 시장을 흔들 수 있다.평균 성인의 일생 주기에서 주거 형태는 월세→전세→자가로 이어지는 과정을 보인다.물량이 없어 '전세'로 넘어가지 못한 세입자는 비교적 부담이 큰 월셋집을 전전할 수밖에 없다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "강원도의 전세 가격 오름세는 수도권과 달리 집을 사지 않는 사람들이 임차 시장에 머물면서 유지되는 경향을 보인다"고 했다.기존 전세 수요가 존재하긴 하지만,
스크래치 룰렛전세의 월세화가 급속히 진행되면 전세 시장의 혼란이 더해질 수 있다는 우려의 목소리다.김덕형
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