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고령가구 자산 81% 부동산 묶여
주택연금으로 100세 시대 대비
가입자 사망해도 배우자 100% 승계
월세 주고 실버주택 입주도 가능
편집자주 '내 돈으로 내 가족과 내가 잘 산다!' 금융·부동산부터 절약·절세까지.복잡한 경제 쏙쏙 풀어드립니다.
직장에서 정년 퇴직한 후 10년째 경비원으로 일하고 있는 최모(72)씨의 가장 큰 걱정은 이 일을 언제까지 할 수 있을지 모르겠다는 것입니다.최근 무릎수술까지 받아 고된 경비 업무를 하는 게 벅차지만 그렇다고 월급 없이 100세 시대를 살아갈 자신이 없다고 합니다.자식들 결혼하면서 전셋집 등을 지원하느라 살고 있는 집 외에 마땅히 모아 놓은 돈도 없는 형편입니다.이제 막 가정을 꾸린 애들에게 손을 벌리기도 부끄러워 최씨는 매일 한숨만 쉬고 있습니다.
최씨 사례처럼 은퇴 후 가장 큰 걱정은 당연하게도 매달 들어오는 월급이 끊긴다는 점입니다.특히 깔고 앉은 집 한 채 말고는 특별히 돈 들어올 곳이 없는 은퇴자는 걱정이 더 클 수밖에 없습니다.문제는 은퇴했다고 돈 쓸 곳이 없어지는 것은 아니라는 점입니다.오히려 아픈 곳들이 늘어나 점점 증가하는 병원비도 걱정해야 합니다.
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"깔고 있는 집 한 채뿐"…딱 맞는 노후대책 
그렇다고 살던 집을 팔고 싼 곳으로 전세를 얻어 이사를 가는 것도 쉽지 않습니다.평생 살아왔던 생활 반경을 바꿔야 하는 문제부터 여생을 세입자로 전전하는 것도 바라던 은퇴 라이프와는 거리가 멀죠.부부 기준 노후 최소 생활비는 월 231만 원.국민연금 수급자 월평균 수급액은 62만 원.최소 생활을 유지하기 위해 필요한 170만 원은 어떻게 구해야 할까요?
연금 전문가들은 우리나라 가구 특성상 주택연금이 노후를 대처하는 좋은 선택지가 될 수 있다고 말합니다.대부분의 자산이 빠른 현금화가 어려운 부동산에 묶여 있기 때문입니다.통계청에 따르면 지난해 기준 65세 이상 고령가구의 평균 자산은 5억714만 원인데,이 중 81.3%인 4억1,242만 원이 부동산 자산인 것으로 조사됐습니다.
주택연금은 주택을 담보로 맡기고 자기 집에 거주하면서 평생 매달 연금을 받도록 국가가 보증하는 상품입니다.한국주택금융공사가 운영하며,2007년 출시해 4월 말 기준 12만6,700명이 가입했습니다.부부 중 1명이 55세 이상이고,공시가격 12억 원(시세 약 17억 원) 이하 주택이면 가입할 수 있습니다.다주택자도 가입이 가능한데,주택들의 합산가격이 12억 원 이하여야 합니다.주택 공시가격이 12억 원을 초과한 2주택 보유자도 3년 이내 1주택을 처분하는 조건으로 가입할 수 있습니다.
주택연금의 월 지급금은 가입당시 연령(부부 중 연소자 기준)과 주택가격에 의해 결정됩니다.같은 가격의 주택이라도 나이가 어릴수록 지급금이 적고,고령에 가입하면 지급금이 큰 구조입니다.가입 후 주택 가격이 오르거나 내려도 월 지급액은 동일합니다.
가입자와 배우자 사망까지 보유 주택에서 평생 거주와 평생 연금 지급을 보장합니다.일정 기간(10~30년) 연금을 받는 방식을 택해도 평생 거주는 보장됩니다.거주지를 옮기지 않으면서도 매달 일정 금액을 받을 수 있다는 점이 가장 큰 장점입니다.
가입자 평균 매달 122만 원 수령
매월 동일한 연금액을 수령하는 정액형,처음에 많은 연금액을 받는 초기 증액형,연금 수령액을 점점 늘리는 정기 증가형이 있습니다.초기 증액형은 초기 일정기간(3~10년) 정액형보다 많은 금액을 받다가 이후에는 초기금액의 70%를 수령하는 식이라 자녀 결혼,의료비 및 여가활동 등으로 은퇴 초기에 목돈이 필요한 경우 선택할 수 있습니다.정기 증가형은 3년마다 4.5% 연금액을 늘려 수령할 수 있어 상대적으로 인플레이션에 대비할 수 있는 방식입니다.
그럼 얼마를 받을 수 있을까요?시세 12억 원 주택을 예로 들면 55세 가입자가 정액형을 택할 경우 174만 원이 지급됩니다.80세 가입자는 393만 원을 받을 수 있죠.주택연금 가입자 연령 평균인 72.1세를 감안해 70세로 계산하면 327만 원 수령이 예상됩니다.서울 아파트 매매중위가격(시세 9억5,000만 원)을 감안해 공시지가 6억 원짜리 주택으로 가입하면 70세 기준 매달 177만 원을 받을 수 있습니다.주택연금 가입자 평균으로는 월 122만6,000원(주택가격 3억8,500만 원)을 수령하고 있습니다.
해당 주택에 대출이 남아 있어도 가입이 가능합니다.주택연금에 가입하면서 미래에 받을 연금 중 일부(대출 한도의 최대 90%)를 일시금으로 당겨 받아 담보대출을 상환할 수 있습니다.
시세 2억5,000만 원 미만인 주택 소유자는 일반형 대비 월 지급금을 최대 20% 더 지급하는 우대형 주택연금 상품에 가입할 수 있습니다.이달부터 2억 원에서 2억5,로또 2등확률000만 원으로 가입 조건이 확대되면서 보다 많은 가구가 혜택을 받게 됐습니다.시세 2억3,000만 원짜리 주택을 보유한 70세 주택연금 가입자가 우대형 상품에 가입하면 월 지급금이 67만9,000원에서 73만9,000원으로 늘게 되는 거죠.
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연금 주고도 대금 남으면 자녀 몫 가입자가 사망해도 연금액의 100%를 배우자가 승계할 수 있는 점도 장점입니다.국민연금이나 공무원연금 등 다른 공적연금은 유족이 받을 수 있는 금액이 40%로 줄어드는 것과 차이가 있습니다.다만 배우자가 승계하려면 자녀 동의가 필요합니다.주택연금이 소유권을 가입자가 갖고,이를 담보로 대출을 받는 상품이기 때문에 가입자 사망에 따라 배우자와 자식 모두 연금에 대한 소유권을 주장할 수 있습니다.이로 인해 주택연금을 둘러싸고 부모 자식 간 다툼이 발생할 소지도 있습니다.
이에 주택금융공사는 소유권을 가입자가 갖는 저당권 방식 외에 소유권을 공사에 이전하는 신탁방식을 운영하고 있습니다.가입 시 신탁계약을 통해 소유권을 공사에 넘기지만 가입자의 지위는 배우자에게만 승계되도록 하므로 가입자 사망 후 자녀 등의 동의 없이도 배우자가 연금을 받을 수 있습니다.
가입자 부부가 모두 사망하면 주택의 처분가격과 지급된 연금액을 정산하는 절차가 있습니다.돈이 남으면 잔액은 상속인에게 지급합니다.반면 지급된 연금액이 주택 매각 금액보다 크다고 해서 자녀에게 이를 청구하지는 않습니다.부족분은 공사가 부담하는 식입니다.그러니 오래 살면 살수록 이득인 상품이죠.또한 자식이 부모에게 지급된 연금액을 모두 지불하고 주택을 다시 가져올 수도 있습니다.
언제 주택연금에 가입하는 것이 유리할까요.연금액은 가입 시점을 기준으로 계산되고,로또 2등확률주택 가격이 크게 올라도 반영되지 않습니다.즉,가급적 집값이 하락하기 전 비쌀 때 가입하는 것이 유리하다는 얘기입니다.
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시세 12억 원 넘으면 불리 
불편한 점도 있습니다.우선 연금주택 가입 중에도 이사를 갈 수는 있지만 이사 당시 기존 주택과 새 주택의 담보가격을 비교해 기존 주택 가격이 더 비쌀 경우 연금액은 줄어들 수 있습니다.
또 부부 중 1명 이상은 해당 주택에 실거주해야 하는 의무도 있습니다.다만 △병원,요양시설 입원 △자녀 봉양으로 다른 주택에 장기 체류 △요양원 등 노인복지법상 노인주거복지시설 이주 등 예외를 인정하고 있습니다.최근 실거주 예외 인정 사유에 실버타운 이주가 추가됐습니다.이에 주택연금 가입자가 실버타운으로 이사를 원할 경우 공사에 사전승인 등을 받은 뒤 해당 시설로 옮기고,기존 주택에는 세입자를 구해 추가 임대소득도 얻을 수 있게 됐습니다.
주택연금에 가입했는데 부동산 가격이 폭등해 해지를 원할 경우 해지는 가능하지만 그동안 받아온 연금은 물론 이자와 집값의 1.5% 수준인 초기 보증료까지 한 번에 돌려줘야 합니다.또 해지일로부터 3년은 동일 주택을 담보로 재가입이 안 됩니다.
시세가 12억 원이 넘는 주택을 소유하고 있으면 유의할 점도 있습니다.연금액 상한 기준이 시세 12억 원까지 설정돼 있어 시세 12억 원 주택 가입자와 시세 17억 원 주택 가입자의 월 지급액이 똑같기 때문입니다.
이혼을 한 배우자에게는 가입자 사망 후 주택연금이 승계되지 않는다는 점도 기억해야 합니다.가입 기준 법적 배우자를 승계인으로 정하기 때문에 재혼한 배우자 역시 연금을 이전받을 수 없습니다.또 주택을 담보로 연금이 지급되는 만큼 국민연금처럼 이혼을 한다고 해서 연금액이 분할되지도 않습니다.
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