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■ 김제경 투미부동산컨설팅 소장
[서울경제]
“건축 자잿값이 오르면서 이제 재건축·재개발을 시작하는 조합의 분담금은 조합원당 5억 원 시대에 접어들게 될 것입니다.사업성과 입지,슬롯 홀 표기조합원들의 분담금 납부 능력 세 가지 조건 중 하나라도 충족하지 못한 곳은 투자에 신중해야 합니다.” (김제경 투미부동산컨설팅 소장)
2일 서울경제신문이 롯데호텔서울에서 개최한‘머니트렌드 2024’에서 부동산 전문가들은 재건축·재개발 시장의 가장 큰 화두로 공사비를 꼽고 옥석 가리기에 나서야 한다고 강조했다.
‘공사비 상승 속 재개발 투자 성공방식’을 주제로 강연에 나선 김제경 소장은 규모의 경제에 따라 소규모 재건축일 수록 공사비 타격을 더 많이 받을 것으로 내다봤다.김 소장은 “서울시의 신속통합기획은 위치에 따라 다르겠지만,개별 단지 기준 500가구 안팎의 모아타운은 공사비 상승 이슈로 사업이 좌초될 가능성이 커졌다”고 말했다.예로 서울 서초구 잠원동 신반포22차 재건축 공사비는 역대 최고가인 3.3㎡당 1300만 원으로 확정됐다.이는 지난 2017년 시공사 선정 당시 공사비(569만 원)보다 2배가량 뛴 금액이다.신반포22차는 잠원동 65의 33 일대에 지하 3층~지상 최고 35층,2개 동 160가구를 새로 짓는 사업이다.
김 소장은 또 재건축·재개발 투자에 나설 때 △사업성 △입지 △조합원들의 분담금 납부 능력을 고려해야 한다고 강조했다.김 소장은 “전용면적 84㎡인 33평대 아파트의 계약면적이 50평,재건축 공사비가 평당 1000만 원이라고 가정하면 분담금은 5억 원에 육박할 것”이라며 “현 시세에 5억 원을 더했을 때 미래의 집값 가치가 높다고 평가하는 조합원들이 많을수록 정비사업 성공률이 높을 것”이라고 말했다.대표적인 곳이 서울 노원구 상계주공5단지다.상계주공5단지는 이미 준공한 8단지(포레나 노원)를 제외하면 일대에서 재건축 속도가 가장 빠르다.2018년 정밀안전진단,슬롯 홀 표기지난해 8월 건축심의를 통과해 최고 35층,슬롯 홀 표기996가구로 탈바꿈할 예정이었다.그러나 낮은 대지지분과 공사비 상승으로 조합원들의 분담금이 치솟자 지난해 말 GS건설과의 계약을 취소하며 사업이 멈췄다.전용면적 31㎡ 소유자가 전용 84㎡ 타입 아파트를 받으려면 5억 원의 추가 분담금을 내야 할 것으로 추정됐다.이는 최근 실거래가와 맞먹는 수준이다.
1기 신도시 중에서는 성남시 분당구를 주목하라고 밝혔다.그는 “일산의 경우 현재 33평대 시세가 4~6억 원이고,슬롯 홀 표기파주 운정과 인천 서구 검단,슬롯 홀 표기고양 창릉 등 인근 신규택지에서 아직도 5억 원대 분양가가 나오고 있다”며 “반면 일산은 주변 신축 공급이 적어 조합원들 입장에서 분담금이 높더라도 판교 시세를 따라갈 수 있다는 기대가 있기 때문”이라고 설명했다.
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