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이지스·IBK투자증권·DB보험·신한캐피탈 등 사업주체
200억 대출,내년 11월 만기…1130억 대출,2028년 2월
금리 연 7~9%대…대출채권 기초로 유동화증권 발행중
유동화증권 상환 어려우면 교보·IBK투자증권 '자금보충'
이 기사는 2024년07월15일 18시48분에 마켓인 프리미엄 콘텐츠로 선공개 되었습니다.
[이데일리 마켓in 김성수 기자]‘인천 청라국제도시 49층 오피스텔 개발사업’관련 대출이 각각 내년 11월(200억원)과 오는 2028년 2월(1130억원) 만기를 맞는다.
이 사업은 이지스자산운용,IBK투자증권,
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바카라 역 마틴IBK기업은행 등이 손잡고 진행 중이다.대출채권을 기초로 일련의 유동화증권이 차환 발행되고 있다.
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15일 금융투자업계에 따르면‘인천 청라국제도시 C18BL 복합시설 개발사업’관련 대출 1130억원이 오는 2028년 2월 17일 만기를,200억원은 내년 11월 14일 만기를 맞는다.
(자료=나산종합건축사사무소) 이 사업은 인천 서구 청라동 6-7,8번지 일원에 지하 5층~지상 49층 건축물을 신축해 522실 오피스텔 등을 분양하는 사업이다.대우건설이 시공사로 참여한다.사업의 시행주체는 청라아트프로젝트금융투자다.
청라아트프로젝트금융투자의 주요 주주 및 지분율은 △신한은행(이지스이익참여형메자닌일반사모부동산모투자신탁제1-3호 신탁업자) 32% △IBK투자증권 19% △이지스자산운용 11% △IBK기업은행 10% △DB손해보험 10% △신한캐피탈 8% △IBK캐피탈 5% △미래에셋생명 5% 순이다.
회사는 작년 11월 16일 체결한 사업 및 대출약정서에 따라 대주들로부터 총 1450억원 한도의 대출을 조달했다.이 1450억원은 △트랜치 A1 대출(약정한도 950억원) △트랜치 A2 대출(약정한도 500억원)로 나뉜다.
상환순위 등에 있어 트랜치 A1,트랜치 A2 순이다.각 트랜치별 대출 약정한도는 다시 △트랜치 A1-1 850억원 △트랜치 A1-2 100억원 △트랜치 A2-1 250억원 △트랜치 A2-2 250억원으로 나뉜다.
트랜치별 대주는 △트랜치 A1-1 DB손해보험,IBK캐피탈,
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바카라 역 마틴엘프라퍼티투,드림구삼청라제일차 △트랜치 A1-2 한국투자부동산신탁 △트랜치 A2-1 DB손해보험 △트랜치 A2-2 한국투자부동산신탁이다.
청라아트프로젝트금융투자가 받은 차입금은 작년 말 기준 1330억원이다.이 중 200억원은 내년 11월 14일 만기며,1130억원은 오는 2028년 2월 17일 만기가 돌아온다.
(자료=감사보고서) 각 차입처별 차입금은 △DB손해보험(금리 7.8%) 268억원 △신한캐피탈(금리 7.8%) 89억원 △엘프라퍼티투(금리 7.8%) 108억원 △IBK캐피탈(금리 7.91%) 45억원 △드림구삼청라제일차(금리 7.91%) 250억원 △DB손해보험(금리 9.5%) 230억원 △한국투자부동산신탁(금리 7.27%) 140억원 △신한은행(이지스이익참여형메자닌일반사모부동산모투자신탁제1-3호 신탁업자,금리 8.6%) 200억원이다.
유동화증권 상환 어려우면 교보·IBK투자증권‘자금보충’
특수목적회사(SPC) 드림구삼청라제일차는 트랜치 A1 대주 중 하나로 참여해서 작년 11월 17일 청라아트프로젝트금융투자에 원금 250억원 대출을 실행했다.대출 만기일은 오는 2028년 2월 17일이다.
대출이자는 매 3개월로 설정된 이자기간에 대해 약정한 변동금리로 산정해서 선급된다.또한 기한이익상실 등 어떤 사유에도 반환되지 않는다.
드림구삼청라제일차는 이 대출채권을 기초로 자산유동화 전자단기사채(ABSTB)를 250억원 한도에서 차환발행하고 있다.제20회차까지 발행하면 만기가 2028년 2월 17일 돌아온다.이 유동화거래의 주관회사,업무수탁자,자산관리자는 교보증권이다.
기초자산인 대출채권의 회수 성과는 사업의 진행상황 및 여건 등에 따라 달라질 것으로 보인다.또한 드림구삼청라제일차는 대출채권 만기와 원리금 지급일정 등을 고려해서 일련의 유동화증권을 차환발행할 예정이므로,다음 회차 유동화증권이 미매각될 경우 차환발행 위험을 겪을 수 있다.
이에 따라 드림구삼청라제일차는 유동화증권 차환발행 위험을 통제하기 위해 작년 11월 교보증권과‘대출채권 매입확약에 관한 합의서’를 체결했다.
이 합의서에 따르면 △대출채권 기한이익이 상실된 경우 △드림구삼청라제일차가 발행한 유동화증권 만기일 특정시각을 기준으로 유동화증권 전부에 대한 상환자금이 일부라도 부족한 경우 등이 발생하면 교보증권은 유동화증권 상환재원 등 부족자금을 충당하기 위해 250억원 한도에서 자금보충을 해야 한다.
이 때 자금보충 방식은 △드림구삼청라제일차가 청라아트프로젝트금융투자에 대해 보유하는 250억원 한도 대출채권을 매입하거나 △드림구삼청라제일차가 발행하는 사모사채를 인수하거나 △드림구삼청라제일차에 대해 자금보충을 하는 방식 등이 있다.
드림구삼청라제일차는 교보증권이 납입하는 대출채권 매입대금,사모사채 인수대금,자금보충 금원 등을 재원으로 기존에 발행한 유동화증권을 상환한다.
엘프라퍼티투도 트랜치 A1 대주 중 하나로 참여했으며,원금 150억원 대출채권을 기초로 ABSTB를 발행했다.이 유동화거래의 주관회사,자산관리자,
바카라 역 마틴유동성 및 신용공여기관은 IBK투자증권이다.
(자료=감사보고서)
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