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자금경색·PF구조조정 겹악재
오피스텔 등 담보대출 올스톱
미분양 폭증에도 활용 불가능
시공사가 시행사 채무 떠안아
신탁사 전이 뇌관… 줄소송↑ 
7일 업계에 따르면 예전에는 비 아파트도 잔여 물건을 담보로 대출을 받아 공사비 지급,프레페이자 변제 등에 활용할 수 있었지만 최근에는 자금시장 경색에 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 구조조정이 본격화되면서 아예 불가능해졌다.오피스텔·지식산업센터·상가 등 비 아파트 준공 후 미분양 물건의 담보 대출이 올스톱되면서 업계 위기감이 고조되고 있다.약정에 따라 시행사들이 갚지 못한 빚은 건설사들이 대신 갚아야해 후폭풍이 만만치 않아서다.호황기 때 분양된 비 아파트의 입주가 본격화되면서 준공 후 잔여 물량이 늘고 있는 것도 부담을 가중시키고 있다.
시행사인 B사의 경우 수도권 지식산업센터의 초기 분앙률이 95%를 기록했지만,프레페비 아파트 시장이 침체되면서 준공 후 75%만 소유권 이전이 이뤄졌다.25%가 악성 미분양으로 남은 셈이다.준공 후에도 입주가 이뤄지지 않으면 시행사가 중도금 대출에 대한 대위변제 의무를 진다.이 때문에 은행이 중도금 대위변제를 요구하고 있지만,프레페현재 B사는 뾰족한 해결 방안을 찾지 못하고 있다.
B사 관계자는 "비 아파트 시장은 공식통계가 없지만 악성 미분양이 넘쳐 나고 있는데 준공 후 미분양 담보대출은 전 금융권에서 사실상 취급을 중단했다"며 "정부의 PF 유동성 지원대책에도 빠져 업계의 시한폭탄이 되고 있다"고 말했다.
정부도 심각성을 인지하고 있다.비 아파트 미분양 물건을 활용한 담보대출을 논의·검토하고 있으나 마땅한 방안을 찾지 못하고 있는 것으로 알려졌다.
업계 관계자는 "건설공제조합 보증으로 비 아파트 준공 후 미분양 담보대출을 해주는 것을 정부가 고민하고 있다"며 "하지만 여러 이유로 실현되지 않으면서 비 아파트 악성 미분양은 마땅한 대안이 없다"고 말했다.
시행사가 중도금 대출 대위변제를 못하면 채무인수 및 책임준공 약정을 맺은 시공사가 떠 안게 된다.비 아파트 시공사 대부분이 시공능력 100~300위권내 중견 및 중소 건설사다.
건설협회 관계자는 "중견·중소업체의 경우 채무인수도 버겁지만 부채를 떠 안는 순간 금융권으로부터 모든 대출이 막힌다"며 "결국 부도나 유동성 위기로 이어질 수 있다"고 말했다.
중견 건설사의 임원은 "올해 부도 처리된 100~300위권 건설사의 경우 대부분 비 아파트 시행사 채무인수가 주요 원인으로 파악되고 있다"며 "신탁사업의 경우 시행·시공사가 부채를 갚지 못할 경우 부동산 신탁사로 전이되면서 연쇄피해가 발생할 수 밖에 없다"고 우려했다.이어 "계약해지 등 비 아파트와 관련된 집단 기획소송도 늘고 있다"고 덧붙였다.
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