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정지영 아이원 대표 인터뷰
"래미안 원펜타스,당첨 확률 높이려면
전용 59㎡B·84㎡A 노려야"
"후분양단지,자금 조달 계획 꼼꼼하게…
84㎡ 기준 현금 11억은 있어야"
"강남에서 나오는 분양은 도시정비사업을 통해 나오는 물량이 많습니다.강남에 집을 마련하길 원하는 예비 청약자들은 '래미안 원펜타스' 청약에 무조건 도전해야겠습니다."
청약,부동산 컨설팅 전문가인 정지영 아이원 대표(활동명 청약의신 아임해피·사진·50)는 최근 <한경닷컴>과의 인터뷰에서 "강남권 분양은 이런저런 일들로 벌써 몇 년째 일정이 밀렸다"면서 이렇게 말했다.
때 이른 무더위에 지치는 계절이지만 청약시장은 더 뜨거워질 전망이다.상반기 분양을 계획했다 미뤄졌던 단지들이 몰릴 예정이어서다.역시 예비 청약자들이 주목하는 지역은 서울 강남 3구(강남·서초·송파구)다.
눈에 띄는 곳은 서초구 반포동에 있는 신반포15차를 재건축해 지어지는 래미안 원펜타스다.최고 35층,6개동,641가구(일반 분양 292가구)다.이 단지가 주목되는 이유는 20억원에 달하는 시세 차익 때문이다.래미안 원펜타스 분양가는 3.3㎡당 6736만원으로 정해졌다.지난해 12월 청약한 서초구 잠원동 메이플자이 3.3㎡당 6705만원보다 더 높다.역대 최고 분양가를 새로 썼다.
전용면적 84㎡로 환산하면 22억원 수준이다.국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 반포동 대장 아파트인 '래미안 원베일리' 전용 84㎡는 지난 5월 42억3000만원에 손바뀜했다.래미안 원펜타스 분양가와 비교해보면 약 20억원의 시세 차익이 기대되는 셈이다.
정지영 대표는 "래미안 원펜타스는 조합원이 대형면적대를 많이 가지고 있어 대형평수 또는 1+1로 배정받은 경우가 많다"며 "특이하게 전용 59㎡와 전용 84㎡ 물량이 많다"고 말했다.
이어 "서울에 2년 동안 거주하고 청약 통장을 2년 이상 보유한,재당첨 제한이 없는 세대주나 무주택자 혹은 1주택자가 청약에 넣을 수 있다"며 "1주택자들에게도 기회가 있다는 점에 주목할 필요가 있다"고 설명했다.
그렇다고 무턱대고 청약에 도전할 수는 없다.일반 분양 물량 292가구 가운데 절반은 특별공급,나머지 절반은 일반 공급이다.가점제와 추첨제 비율이 바뀐 만큼 청약가점에 따라 도전해야 할 타입이 달라진다.△60㎡ 이하는 가점제 40%,추첨제 60% △60㎡ 초과 85㎡ 이하는 가점제 70%,추첨제 30% △85㎡ 초과는 가점제 80%,2024년 10월 10일 프로야구 경기추첨제 20%다.
정 대표는 "추첨제가 적용되는 전용 59㎡와 84㎡ 물량이 많은 만큼 저가점자들이 강남에 입성할 기회가 될 것"이라면서 "특히 1주택자들에게도 당첨 가능성이 돌아올 수 있는 타입은 전용 59㎡B와 전용 84㎡A 타입"이라고 분석했다.이어 "전용 84㎡B·C·D 역시 1가구씩 배정되지만,확률이 낮다"며 "나머지 타입에선 물량 자체가 배정되지 않아 도전 자체가 어렵다"고 덧붙였다.
당첨 가점의 경우도 더 높아질 수 있다고 예상했다.정 대표는 "기존엔 국민 평형으로 불리는 전용 84㎡에 최저 당첨 가점이 69점(4인 가족 만점) 수준에 형성됐지만 강남권 청약을 노리고 있는 예비 청약자들이 늘어나면서 전용 59㎡ 당첨 가점이 69점으로 올라설 수 있을 것"이라고 예상했다.이어 "청약 인원도 메이플자이(3만5000여 명)를 훨씬 웃돌 것"이라고 봤다.
래미안 원펜타스는 이미 지난 5월 말 다 지어졌다.조합원들은 지난달 10일부터 입주를 시작했다.후분양단지란 얘기다.아파트를 다 짓고 분양하는 후분양단지는 자금 조달 일정이 빡빡하다.자금 조달 계획을 꼼꼼하게 세워야 한다는 조언이다.
그는 "래미안 원펜타스 전용 84㎡ 분양가가 22억원이라고 가정했을 때 LTV(담보인정비율) 50%를 적용하면 대출이 11억원이 가능하다는 계산이 나온다"며 "다른 대출이 없다는 점을 전제로 연봉이 1억6000만원 수준이면 DSR(총부채원리금상환비율)이 충족된다"고 말했다.이어 "최소한 11억원은 가지고 있어야 청약에 도전할 수 있다는 뜻"이라고 덧붙였다.
또 "전세로 잔금을 납부한다고 가정했을 때 인근에 있는 '아크로리버파크' 전용 84㎡가 최근 16억원 수준에 세입자를 들였는데 이를 고려하면 6억원이 필요하다는 계산이 나온다"며 "계약과 동시에 2~3달 안에 잔금을 내는 조건으로 진행될 것으로 예상되는 만큼 자금 조달 계획을 확실하게 세워야 할 것"이라고 강조했다.그러면서 "아직은 입주자모집공고가 나오기 전이기 때문에 확실한 내용은 공고 후에 더 정확히 알 수 있다"고 귀띔했다.
강남 청약,특히 강남구와 서초구에서 나오는 청약은 사실상 수요가 한정적이다.이전보다 추첨제 비율이 높아지는 등 문턱이 조금은 낮아지긴 했지만,자금이 많아야 하고 가점이 높아야 한다.'로또 청약'이긴 하지만 기회가 모두한테 있지는 않다는 말이다.때문에 비강남권 청약에도 관심을 가질 필요가 있다.집값이 다른 지역들보다 더 오를 곳을 찾아 청약에 도전해야 한다는 설명이다.
정 대표는 "비강남권에선 '맞벌이세권'에 주목해야 한다"며 "맞벌이세권은 부부가 출퇴근하는 물리적인 시간이 적으면서 아이를 키우기 적합한 곳"이라고 말했다.
이어 "이런 지역은 서울에서 몇군데 있지 않다.대표적으로 마포구 아현동,성동구 행당동,2024년 10월 10일 프로야구 경기동작구 흑석동,양천구 신길동,송파구 잠실동 등이 맞벌이세권에 속한다"며 "이런 지역에서 나오는 분양에는 관심을 가질 필요가 있다"고 조언했다.
마지막으로 "요즘엔 언론 매체나 유튜브 등 부동산 관련 정보를 얻을 곳이 많아지면서 그야말로 '정보의 홍수' 시대가 됐다"며 "그런데도 시장에선 불변의 진리가 있다.바로 '역·대·신·초·상·뷰'로 역세권,대단지,신축,초등학교,상권,뷰 등 6개를 보면 단지가 어떤 곳인지 파악할 수 있다"고 설명했다.
정 대표는 "이 공식은 특히 서울에서 잘 들어맞는다"면서 "이를 바탕으로 무주택자들은 내 집 마련에,유주택자들은 더 나은 곳으로 이동하길 바라는 마음"이라고 강조했다.
'아임해피'라는 활동명으로 더 유명한 정지영 대표는 현재 아이원 대표를 맡고 있다.청약 당첨자 1000명 이상을 배출한 부동산 컨설팅 전문가다.<똑똑한 부동산 투자>,<대한민국 재건축 재개발 지도>,<대한민국 청약지도> 등 다수의 책을 냈다.유튜브와 공중파 등에서도 활발하게 활동 중이다.
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글=이송렬 한경닷컴 기자
사진·영상=유채영 한경닷컴 기자
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