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[정비록] 지난해 5월 새 조합장 선출 후 롯데·GS건설 관심 표명 서울 강북구 미아동·송천동 일대를 재개발하는 '미아2재정비촉진구역 주택재개발정비사업'은 최근 재정비 촉진계획 변경 절차에 착수했다.시공능력 상위 대형 시공사들의 입찰 참여가 예상된다./사진=김노향 기자 고금리 여파로 금융비용이 급상승하고 공사 자재 등 원가 상승에 따른 수익성 약화가 지속됨에 따라 정비사업(재개발·재건축) 수주 움직임이 위축되고 있다.하지만 서울의 사업성 높은 일부 사업지는 여전히 경쟁 입찰을 노린 시공사들의 활발한 수주전이 예상되기도 한다.
'미아2재정비촉진구역 주택재개발정비사업'(이하 '미아2구역')은 최근 재정비 촉진계획 변경 절차에 착수한 가운데,수원 대 포항벌써부터 시공사들의 물밑 경쟁이 진행되는 것으로 보인다.
미아2구역은 미아동·송천동 일대 면적 17만9566㎡에 지하 2층~지상 35층 3520가구(임대 605가구) 아파트를 조성하는 사업이다.용적률(대지면적 대비 건축물 연면적 비율)은 260.9%다.
서울 지하철 4호선 역과 도심으로 한 번에 가는 버스 노선이 인접해 대중교통 접근성이 좋다.노원구 상계역과 성동구 왕십리역을 잇는 동북선 도시철도가 2025년 개통되면 강남까지 30분 내 도착할 수 있다.영훈국제중·고 등 명문 사립학교가 가까운 점도 이점이다.
시공사들의 관심에도 미아2구역은 2016년 조합설립 인가를 받은 후 현재까지 사업시행계획 인가를 받지 못해 8년째 표류했다.통상 조합설립부터 사업 인가까지 3~4년이 소요되는 점을 미뤄볼 때 두 배 이상의 시간이 걸린 셈이다.미아2구역은 2021년 건축 심의가 반려돼 사업이 지연되다가 올해 재정비 촉진계획 변경 인·허가를 기점으로 시공사 선정 작업에 돌입할 것으로 보인다.
미아2구역 내 주택가 골목.대부분 오래된 단독주택이나 다세대·다가구주택(빌라) 등이 밀집해 있다./사진=김노향 기자
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학교 부지·공공청사 이전 문제로 조합원 동의 난관
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미아2구역의 재정비 촉진계획 변경은 교육지원청의 학교 부지 이전 요청과 주민센터 이전 등이 걸림돌이 돼왔다.학교 부지 변경 사유는 학령인구 감소에 따른 유치원 계획 취소와 송천초 병설유치원으로 통합 요구다.이외에 공공청사 위치와 도로·공원 변경 내용 등도 포함됐다.
조합은 지난해 5월 신임 조합장과 집행부를 선출해,
수원 대 포항사업구역 내 송천초와 공공청사를 이전하는 내용의 재정비 촉진계획을 안건으로 상정했으나 조합원들의 동의를 받지 못했다.
조합 관계자는 "사업성에 중대 영향을 미치지는 않는 변경 내용이나 조합원 수가 많고 시공사 선정 시점에 이견이 있어 쉽게 진척되지 못했다"고 설명했다.
재정비 촉진계획 변경이 완료돼야 사업시행계획 인가 등 후속 절차를 밟을 수 있지만 시공사 선정의 경우 현행법상 가능한 상황이다.서울시의 '도시 및 주거환경정비 조례' 변경으로 조합설립 인가를 받은 정비사업은 시공사 선정이 가능해졌다.이전에는 사업시행계획 인가를 받은 후에 시공사를 선정할 수 있었다.
고금리 여파로 조합의 사업자금 조달이 어려워지면서 시공사를 빠르게 선정해 대출 지급보증 등의 문턱을 낮추려는 의도다.
미아2구역 조합 사무실 밖 문에 '시공사 출입금지' 안내문이 걸려 있다./사진=김노향 기자 인근 미아3구역은 지난해 롯데건설을,
수원 대 포항미아4구역은 2021년 HDC현대산업개발을 각각 시공사로 선정했다.
조합의 한 관계자는 "최근에 공사비 상승 이슈로 시공사들이 정비사업 입찰에 참여를 꺼리는 모습을 보이지만 입지가 좋은 대단지 사업의 경우 여전히 활발한 영업활동을 하고 있다"면서 "다만 수의계약을 체결해 조합의 협상력을 약화시키려는 의도가 예상되는 점은 아쉽다"고 말했다.
현행 '도시 및 주거환경정비법'은 시공사 입찰에서 2회 이상 경쟁 입찰이 성사되지 않은 경우에만 3회째 수의계약을 허용한다.정비사업 호황 시기에는 시공사 2~3곳이 경쟁 입찰을 벌여 조합 입장에서 유리한 협상의 고지를 점할 수가 있었지만 최근에는 공사비 상승 여파로 출혈 경쟁을 회피하는 사례가 많아졌다.미아3구역을 수주한 롯데건설의 경우 수의계약을 체결했다.
이 관계자는 "조합원 수가 1555명으로 규모가 매우 큰 미아2구역의 경우 특정 시공사를 희망하는 방향으로 쏠리거나 결탁하는 구도가 쉽지 않으므로 가능성이 있는 시공사를 언급하는 것은 부적절하다"면서 "다만 삼성·현대·대우·롯데·GS 등 대형 시공사 대부분이 조합 사무실에 한 번 이상 방문했다"고 말했다.
이날 방문한 조합 사무실 밖 문에는 '시공사 출입금지'라는 안내문이 적힌 것을 확인할 수 있었다.
미아2구역 사업지 인근 동네의 풍경 /사진=김노향 기자 롯데건설과 GS건설 측은 사업 참여에 관심이 있다는 입장을 내놨다.특히 롯데건설은 입찰 참여 계획을 밝혔다.오래전부터 조합원들을 접촉해온 현대엔지니어링도 사업 참여를 검토 중이라고 밝혔다.
조합은 오는 7월1일 대의원회를 열어 재정비 촉진계획 변경 안건을 재상정할 계획이다.
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