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부동산PF 대출잔액 134兆… 증가세 둔화
연체율은 증가… 2022년부터 2년째 상승
PF 익스포저 230兆… “부실 위험 증대”
부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출의 질이 악화되고 있는 것으로 드러났다.브릿지론이 본PF 대출로 전환되지 못하고 만기를 연장하는 경우가 늘어나고 있으며,투네이션 룰렛 테스트PF유동화증권을 보증해 준 중소형 증권사와 부동산신탁사의 건전성이 악화될 우려도 커졌다.한국은행은 부실 자산을 경·공매에 부쳐 위험을 관리해야 한다고 조언했다.
26일 한국은행이 발표한‘2024년 상반기 금융안정보고서’에 따르면 금융회사의 부동산PF 대출잔액은 올해 1분기 말 기준 134조2000억원으로,투네이션 룰렛 테스트작년(135조6000억원)보다 잔액이 줄어든 것으로 나타났다.2022년 하반기 이후 부동산시장이 부진해진 가운데 금융기관이 자산건전성 관리 강화를 위해 부동산PF에 대한 신규대출 취급을 자제했기 때문이다.
그러나 부동산PF 대출의 건전성을 보여주는 연체율은 상승세를 보이고 있다.1분기 말 3.6%로,투네이션 룰렛 테스트2022년(1.2%·0.8%포인트 상승)부터 증가세를 지속하고 있다.특히 증권사(17.6%)와 저축은행(11.3) 및 여전사(5.3%)의 연체율이 타 업권 대비 높은 수준을 나타냈다.
한은은 브릿지론과 본PF 대출 모두 질적으로 저하됐다고 분석했다.브릿지론이 본PF 대출로 전환되지 못하고 만기를 연장하는 경우가 늘어나고 있어서다.이로 인해 대출 기간이 늘어나고 대출 금리도 올랐다.브릿지론은 사업시행자가 착공 전 토지 매입 잔금을 마련하기 위해 받는 대출자금이다.건물을 짓기 시작한 뒤에는 정식 대출인 본PF를 일으켜 브릿지론을 상환해야 한다.
문제는 부동산PF 대출을 기반으로 만들어진 PF유동화증권 규모가 상당하다는 것이다.부동산PF 대출이 부실화되면 PF유동화증권 만기 시 증권 발행사가 원금을 상환하기 위해 차환을 발행하더라도 투자자들을 찾기가 어려워진다.이 경우 보증을 선 증권사나 부동산신탁사는 해당 증권을 매입해야 한다.건설사로부터 시작된 부실 우려가 자칫하면 금융기관으로 번질 수 있다는 의미다.
한은에 따르면 PF유동화증권에 대한 증권사의 보증규모는 올해 1분기 말 18조2000억원이다.부동산신탁사의 부동산PF 익스포저(exposure·위험에 노출된 자산)인 신탁계정대는 5조4000억원이다.증권사 PF채무보증의 건전성은 요주의여신비율(1개월 이상 3개월 미만의 연체 여신)이 빠르게 높아지고 고정(固定·대출해 준 돈이 막혀 돌지 못하게 된 상태)이하여신비율도 큰 폭 상승하는 등 저하되고 있다.
한은은 “부동산PF 금융 익스포저 금액이 여전히 230조원 규모로 큰 가운데 부동산 시장의 부진이 지속되고 건설 원가 상승 등으로 PF 사업성이 저하되면서 부실 위험이 다소 증대된 상황”이라면서 “일부 비은행업권의 경우 연체율이 빠르게 상승하고 있어,투네이션 룰렛 테스트부실 자산에 대한 경·공매 등을 통해 적극적으로 리스크를 관리해 나가야 할 것”이라고 조언했다.
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