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한경닷컴 더 머니이스트
조정기 벗어나는 서울 주택시장
"거래건수 늘고 거래금액도 높아져"
4000건 내외의 거래량이 예전의 아파트 매매 거래량 평균(6000~7000건)에 비하면 그리 많은 건수는 아닙니다.하지만 주택시장이 조정을 받고 있는 지금 두 달(3~4월) 연속 4000건 이상의 거래가 나왔다는 점은 주목받을 만합니다.아직 한달 정도 집계 기간이 남았지만 5월의 거래량 또한 이미 2579건입니다.거래량 증가세는 계속되고 있는 셈입니다.
더 큰 의미는 아파트의 평균 거래 금액입니다.실거래 집계가 완료된 올해 4월의 아파트 평균 거래금액은 11억4312만원이었습니다.2022년5월 이후 가장 높았습니다.2022년 8월의 7억8862만원과 비교하면 평균 거래금액은 많이 올랐습니다.불과 1년 6개월 사이에 거래금액은 3억5450만원이나 늘었습니다.무려 30%가 넘는 상승률입니다.거래건수와 함께 평균 거래금액까지 높아진 점은 더욱 의미 있습니다.
주택시장의 하락기에는 거래건수가 늘어납니다.이는 주택시장에 급매가 많기 때문입니다.시세보다 터무니없이 낮은 가격의 급매가 많으면 거래건수는 늘어나지만 거래금액은 오히려 떨어집니다.하지만 거래건수가 늘어나면서 거래금액까지 높아진다면 이는 상승기의 전형적인 주택시장의 모습입니다.하락기와는 다르게 집주인(매도자)들이 호가를 높이고 있다는 방증이기 때문입니다.금리인상과 함께 시작된 주택시장의 조정기가 거의 끝나간다고 보는 것이 현실적입니다.
매매와 임대차 특히 전세의 거래건수의 차이도 눈 여겨 봐야 합니다.아파트 매매 거래건수는 증가하지만 전세거래 건수는 확연한 감소를 보입니다.작년 12월 1만3957건이었던 전세거래는 올해 4월 현재 9432건으로 줄었습니다.여전히 전세거래가 매매거래에 비해 압도적으로 많지만 그 차이는 1만2000건대에서 5000건대로 급격히 줄어들고 있습니다.확실히 최근 전세가격 상승세가 매매거래에 영향을 미치는 중입니다.즉 전세라는 주택시장의 관망세가 줄어들면서 매매로 전환되는 수요가 늘어났다고 볼 수 있습니다.
세부지역(구)별로는 동남권(강남4구)이 거래는 늘었지만 과거의 매매가격을 회복하지는 못하고 있습니다.용산구를 제외하면 서울의 대표적인 주거선호지역은 아직은 갈 길이 멉니다.2023년 1월 이후에 올해 4월의 아파트 평균 매매가격이 가장 높은 수준을 기록한 지역은 대부분 주거선호지역의 배후 주거지입니다.심지어 노·도·강이라고 언급되는 도봉구도 포함되어 있습니다.따라서 서울 아파트의 매매거래량이 증가하는 현상이 여전히 진행중이며 그 폭이 더욱 강해지거나 그 기간이 더 길어질 수도 있음을 알 수 있습니다.
서울 아파트는 전국 주택시장의 바로미터 역할을 합니다.따라서 서울 아파트 매매 거래량이 증가하는 현상은 전국 주택시장에 순차적으로 영향을 미칠 겁니다.하지만 단순히 매매거래량이 증가한다는 인식만 가지고는 향후 주택시장이 어떻게 바뀔 지를 예측하는데 한계가 있습니다.매매거래 건수에 더해 전세 거래량,비엣텔평균 매매가격,비엣텔세부지역별 매매가격 등을 함께 살펴봐야 하는 이유입니다.
<한경닷컴 The Moneyist> 심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수
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