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건설사들이 군침 흘리는 곳,한남뉴타운 대해부 [스페셜리포트]
2009년 정비구역 지정,파묘 줄거리 해석2012년 조합설립 이후 지난해 6월 관리처분인가를 받으면서 본격적인 이주가 시작됐다.참고로 재개발 사업은‘정비구역 지정 → 조합설립인가 → 건축심의 → 사업시행인가 → 관리처분인가 → 이주·착공’순으로 이뤄진다.현재 이주 대상인 8700여가구 중 7900여가구가 이주를 마쳤다는 후문이다.어느새 90%를 넘어섰다.
3구역은 현대백화점을 유치하기로 한 점도 차별화 포인트다.연내 일반분양을 진행하고 2029년 입주한다는 청사진이다.
한남3구역은 워낙 입지가 좋다 보니 일반분양가가 얼마로 책정될지도 부동산업계 초미의 관심사다.반포 등 강남권 핵심 입지 아파트 분양가가 3.3㎡당 6000만원대에 달하는 만큼 7000만원을 훌쩍 넘어설 것이라는 예상도 나온다.앞서 서울 서초구 반포동‘래미안원펜타스(신반포15차)’의 일반분양가가 3.3㎡당 6736만원으로 확정됐다.
다만 변수는 있다.대우건설은 2022년 시공사 선정 당시 고도 제한 완화를 통해 3구역 아파트 단지 층수를 14층에서 21층(118m)으로 높이는 이른바‘118프로젝트’를 추진 중이다.재정비촉진지구로 묶인 한남뉴타운은 남산 경관을 보호한다는 취지로,파묘 줄거리 해석해발 고도 90m 이하 높이 제한을 받는다.하지만 서울시가 고도 제한 완화에 부정적인 것으로 전해진다.대우건설이‘프로젝트 이행이 미흡할 경우 공사비에서 물가 인상률을 차감하고 착공 기준일을 유예하겠다’는 보상안을 발표해 당장은 시공사 해지 위기에서 벗어난 상태다‘118프로젝트’가능 여부는 오는 8월 말까지 판단하기로 했다.
시공사 선정 경쟁이 뜨거운 한남5구역은 한남뉴타운에서 입지가 가장 좋다는 평가를 받는다.한남뉴타운 내 다른 구역이 대부분 언덕 지형인 것과 달리 평지인 데다 한강과 맞붙어 있다는 것이 장점이다.
5구역은 동빙고동 일대 18만3707㎡ 부지에 지하 6층~지상 23층,총 51개동,2592가구 대단지가 들어선다.특히 한남뉴타운 중 한강 조망이 가능한 가구 수가 가장 많은 데다 용산공원과도 인접해 한남뉴타운 내에서도‘노른자위’로 손꼽힌다.
한남4구역도 5구역 못지않게 투자 가치가 우수하다는 평가다.4구역은 경의중앙선 서빙고역과 한남역 사이에 위치한 노후 저층 주거지 밀집지역이다.용산구 보광동 360 일대 부지에 용적률 226.98%,건폐율 30.89%를 적용받아 지하 7층~지상 22층,51개동,2331가구 규모로 조성된다.공공임대주택 350가구를 제외한 1981가구가 일반분양 물량이다.조합원 수가 1166가구에 불과해 사업성이 좋다.
서울시 건축위원회는 한남4구역을 특별건축구역으로 지정해 창의적인 디자인이 도입되도록 유도했다.구릉지형 대지 특성을 활용해 연도형 근린생활시설(상가)을 데크에 배치한 점이 눈길을 끈다.남산 경관과의 조화를 위해 단지 중앙 부분은 높고,파묘 줄거리 해석남측 한강변과 동서측으로 낮아지는 스카이라인을 형성했다.공사비는 아직 확정되지 않았지만 5구역(3.3㎡당 916만원) 수준으로 계산해보면 1조5000억원 정도로 추산된다.한남4구역을 추천한 윤재호 메트로컨설팅 대표는 “한남4구역은 남산 경관 아래 한강을 조망할 수 있는 입지가 가장 큰 강점이다.일반분양 비율이 높아 사업성이 좋은 만큼 장기적 관점으로 투자해볼 만하다”고 말했다.
한남뉴타운 구역 해제된 1구역은 서울시 신속통합기획 재개발을 추진 중이다.용산구 이태원동 730번지 일대 면적 5만3350㎡에 지하 4층~지상 25층,파묘 줄거리 해석총 10개동,약 1000가구를 조성하려는 사업이다.
[김경민 기자 ]
[본 기사는 매경이코노미 제2265호 (2024.06.26~2024.07.02일자) 기사입니다]
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