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임대인이 공시가 이의신청시 HUG 감정가 사용 가능

빌라 전세보증보험 가입시 '공시가 126% 룰' 그대로

민간임대리츠 공사비 증액분 계산시 통상변동분 반영

빌라 등 비아파트의 전세 보증보험 가입이 보다 쉬워지는 길이 열린다.국토교통부가 공시가격과 함께 주택도시보증공사(HUG)의 감정가를 전세 보증보험 가입 시 집값 산정 기준으로 인정해주기로 했다.전세사기 사건 이후 보증보험 가입 문턱을 높이자 빌라 전세 시장이 고사 위기에 처하면서 내놓은 대책이다.

국토부는 13일 이같은 전세 보증보험 가입 개편 내용을 담은‘민생토론회 후속 규제개선 조치’과제를 발표했다.전세 보증보험은 임차인이 임대인으로부터 보증금을 못 돌려받을 때 HUG가 대신 임차인에게 보증금을 지급한 뒤 나중에 임대인에게 받아내는 제도다.

전세 보증보험을 믿고 전세 사기가 기승을 부렸다는 지적이 나오자 정부는 지난해 보증보험 가입 기준을 강화했다.집값의 공시가격 인정 비율을 기존 150%에서 140%로,2024년5월5일 AS 모나코 FC 클레르몽전세가율도 100%에서 90%로 낮췄다.현재는 전세보증금이 공시가격의 126% 이하일 때만 보증보험에 가입할 수 있다.

예컨대 이전에는 공시가격 1억원인 빌라를 전세 1억5000만원에 계약해도 임차인은 보증보험 가입이 가능했다.하지만 가입 기준이 강화되면서 지금은 전세가 1억2600만원 한도 내에서만 임차인이 보험을 들 수 있다.이렇게 가입 요건이 강화되고 공시가격까지 내려가면서 보증보험 가입이 힘들어지자,2024년5월5일 AS 모나코 FC 클레르몽전세 시장에서‘빌라 기피,2024년5월5일 AS 모나코 FC 클레르몽아파트 쏠림’현상이 심해졌다.

서울 용산구 후암동 일대 빌라 단지 모습.[사진출처=연합뉴스]

정부는 이에 따른 대책으로‘126%룰’은 유지하되,임대인이 집값에 비해 공시가격이 낮다고 이의 신청을 하면 HUG가 산정한 감정가를 사용하도록 했다.공시가격보다 감정가가 더 높으면 보증보험 가입 기준이 완화되는 효과가 생긴다.함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "노후 빌라보다 역세권 신축연립과 다세대 위주로 전세 반환보증 가입 문턱이 낮아질 것"이라며 "비아파트의 월세 전환 현상과 아파트 전세 쏠림 현상이 일부 개선될 것"이라고 예상했다.

"공사비 증액해 민간임대주택 늘린다"

국토부는‘민생토론회 후속 규제개선 조치’에 민간임대주택을 늘리기 위한 공사비 조정 방안도 담았다.폭등한 공사비로 착공과 준공이 지연되자 공공이 지원하는 민간임대리츠 사업장의 공사 진행을 원활하게 하기 위한 조치다.김규철 국토부 주택토지실장은 "민간임대리츠 사업 우선협상대상자로 선정된 이후 2년이 지나도 착공 못 하는 물량이 1만6000가구"라며 "공사비 이슈가 가장 큰 문제"라고 짚었다.

민간임대리츠 신규 사업장을 대상으로 한 공사비 개선의 핵심은 원래 공사비 증액분을 계산할 때 차감하던 통상변동분을 빼지 않겠다는 것이다.민간이 제안하거나 한국토지주택공사(LH) 택지 공모로 진행되는 민간임대리츠 사업의 경우,지금까지 공사비 증액률에서 통상변동분(3%)만큼을 제외해 공사비 증액분을 계산했다.예를 들어 공사 기간 3년 동안 공사비가 30% 올랐다면 9%(공사 기간 3년×통상변동분 3%)를 뺀 21%만큼 공사비를 올려준 것이다.

5일 서울 용산구에서 바라본 아파트.사진=강진형 기자aymsdream@

개선안에서는 공사 기간 건설사의 잘못이 아니라 토지 사용 불가나 문화재 개발 같은 외부 문제 탓에 공사가 늦어진 기간만큼은 이 통상변동분을 깎지 않도록 했다.만약 공사 기간 3년 중 1년을 외부 요인으로 토지 사용을 못 해 공사가 늦어졌다면,2024년5월5일 AS 모나코 FC 클레르몽차감률을 6%(공사 기간 2년×통상변동분 3%)로 낮춘다는 의미다.이렇게 되면 공사비 증액률은 24%로 커지게 된다.

신규 사업은 공사비 조정을 위한 예비비를 편성한다.기존 사업장은 프로젝트파이낸싱(PF) 조정위원회를 통해 올해 7월부터 2027년 6월까지 3년간 공사비 조정을 하도록 했다.

뉴:홈 절차 간소화…3개월 단축

도심 주택 사업 활성화를 위해서는 역세권 공공분양주택인 '뉴:홈'을 추가 공급하고 정비계획 절차를 간소화해 신속하게 지을 수 있도록 했다.뉴:홈 같은 공공주택 공급계획 변경이 필요한 경우 정비계획 변경 절차를 간소화한다.정비계획 변경 시‘지방의회 의견 청취’와‘도시계획위원회 심의’없이 추진할 수 있도록 개선하는 게 핵심이다.김 실장은 "통상 1년 걸리는 정비계획 변경 기간이 9개월 정도로 단축될 것"이라고 밝혔다.

또한 재건축·재개발 조합 설립을 위한 협의 과정에서 정비구역 내 국·공유지를 가진 관리청이 명시적 반대를 하지 않으면 협의에 동의한 것으로 간주하기로 했다.사업 추진 과정의 불명확성을 해소하기 위한 조치다.