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주택산업연구원,'주택공급 활성화 방안' 세미나
서울 집값 1.8%·수도권 0.9%↑ 지방 -2.7% 전망
5년간 주택 수요 대비 공급 부족량 86만 가구 추정
업계 "정책 효과 체감 어려워…수요 회복·규제완화" 강조
[서울=뉴시스] 홍세희 기자 = 올해 하반기 미분양 주택이 적고,일자리가 풍부한 지방 광역시도 집값이 강보합세로 전환될 수 있다는 전망이 나왔다.
김덕례 주택산업연구원(주산연) 선임연구위원은 17일 오후 국회 의원회관에서 열린 '주택공급 활성화 방안' 세미나 주제발표를 통해 "금리 하향 움직임과 경기 회복 추세,누적된 공급부족에 따라 서울과 수도권 인기 지역 아파트값이 상승세로 돌아서고 있다"며 "9~10월께 미분양이 적고,일자리가 풍부한 지방 광역시의 아파트값도 강보합세로 전환될 가능성이 크다"고 밝혔다.
또 "하반기 중 수도권 1기 신도시 재정비 선도지구 지정시 해당 지역을 중심으로 1기 신도시 아파트값 상승도 예상된다"고 전망했다.국토교통부는 11월 중 선도지구를 선정할 계획이다.
주산연은 최근 5년(2020년~2024년)간 주택 수요량에 비해 공급 누적 부족량이 86만 가구에 달해 수급 불균형에 따른 집값 상승 가능성이 있다고 분석했다.
김 선임연구위원은 "2020~2021년 공급 물량은 예년 평균 수준이었지만,가구와 멸실 주택 증가 폭이 커 38만 가구 수준의 공급 부족이 누적됐고,2022~2024년에는 시장 침체에 따른 공급 감소로 47만 가구의 공급 부족이 누적됐다"고 설명했다.
반면,"주택시장에 진입하는 30세 도달 인구가 증가하고,독신가구 및 외국인 가구가 늘면서 가구 증가는 지속됐다"며 "앞으로 금리 하향 움직임과 경기 회복 등에 따라 실제 구매 수요인 유효 수요도 빠르게 늘어날 가능성이 크다"고 지적했다.
그는 특히 집값이 급등하는 시기에는 아파트 분양 등을 목적으로,가구수가 평년보다 증가하는 특징이 있는 만큼,향후 가구 분화에 따른 수요 증가에 대비해야 한다고 강조했다.
김 선임연구위원은 "인구는 2020년 정점을 찍고 감소 중이지만 주택 수요의 단위인 가구는 꾸준히 증가 중"이라며 "소득이 늘고,집값이 급등하면 아파트 분양 등을 목적으로 가구수가 평년보다 증가하는 특징이 있다"고 말했다.
실제 2020년 전후 집값 급등기에는 독신 가구가 늘면서 추계 가구보다 실제 가구가 큰 폭으로 증가했다.주산연에 따르면 2021년 가구 증가는 53만8000가구에 이르렀지만,제브하락기에 접어들면서 2023년에는 26만 가구까지 줄었다.
김 선임연구위원은 "앞으로 경기가 개선되면,가구 분화에 의한 수요가 증가할 수 있다"며 "집값 상승시 가구 증가 적체분이 일시에 증가하는 현상이 나타날 수 있어 이에 대한 대비도 필요하다"고 밝혔다.
특히 최근에는 공사비 상승과 부동산 PF(프로젝트 파이낸싱) 부실 우려 등으로 공급 선행지표인 주택 인허가 물량이 줄었다.
주산연에 따르면 올해 주택 인허가는 예년 평균 54만 가구 보다 30% 줄어든 38만 가구 수준으로 예상된다.착공은 지난해 24만 가구보다 늘어난 35만 가구로 예상되는데,이는 예년 평균 대비 27% 감소한 물량이다.
이에 따라 주산연은 올해 주택 매매가격이 전국은 1.8% 하락하지만,서울은 1.8% 상승하고,수도권은 0.9% 오를 것으로 전망했다.지방은 2.7% 하락할 것으로 분석됐다.
하반기 전월세 시장은 수도권 전세가격은 상승세가 이어지고 상승 폭도 확대되지만,지방은 하락세를 유지할 것으로 전망됐다.
김 선임연구위원은 "주택시장 침체에 따른 공급 물량 급감과 지속되고 있는 가구 증가,멸실 주택 증가 등에 따른 누적된 공급 부족으로 대도시권은 지난해 하반기부터 시작된 상승세를 이어가고,상승 폭도 커질 것"이라고 밝혔다.
다만 "미분양이 쌓인 일부 지방 광역시와 시·군지역은 신규 수요에 비해 공급이 많아 매매가격에 이어 전월세도 하락세를 유지할 것"이라고 덧붙였다.
특히 "올해 8월은 계약갱신청구권 4년 만기가 도래하는 시점"이라며 "이 또한 전월세 가격 상승 요인으로 작용할 가능성이 있다"고 내다봤다.
주산연은 올해 주택 전세가격은 지난해보다 상승 폭이 커져 전국은 0.8%,서울은 2.3%,수도권은 2.5% 상승하고,지방은 1.7% 하락할 것으로 분석했다.
한편,업계에서는 주택공급 활성화를 위해 주거지원 계층에 대한 우대금리 부활,미분양 주택 해소를 위한 세제 완화,제브임의적 분양가 규제 금지 등이 필요하다고 강조했다.
중견 주택업체를 회원사로 두고 있는 대한주택건설협회 김형범 정책관리본부장은 "정부가 수차례에 걸쳐 주택시장 정상화를 위한 방안을 발표했지만,정책 체감 효과는 아쉬움이 크다는 의견이 대다수"라며 "정부가 가장 우선순위로 두어야 할 과제는 수요 회복과 신규 자금 조달에 두어야 한다"고 말했다.
이어 "수요 회복을 위해 가장 중요한 것은 금리 인하"라며 "한국은행이 물가 안정을 위해 통화 긴축 기조를 유지하기로 하면서 금리 인하를 기대하기 어려워진 만큼 무주택자나 신혼부부,청년 등 주거지원 계층에 한해 우대금리 부활 적용 등을 검토해야 한다"고 밝혔다.
김 본부장은 미분양 주택 해소와 관련해서는 "미분양 정책은 총량 기준이 아니고,증가 원인이 무엇이고 향후 적정 공급을 위해 현행 미분양을 어떤 속도로 해소해야 할 지 등에 중점을 맞춰야 한다"며 "특히 비수도권 지역은 정상화에 긴 기간이 소요될 것으로 보이는 만큼 지방 미분양 해소를 위해 취득세 감면과 실수요자를 위한 DSR 적용 해제 등을 검토해야 한다"고 강조했다.
이진 한국부동산개발협회 정책연구실장은 "수요와 공급 논리에 기초해 분석해 보면 앞으로 주택 공급이 감소한다는 것은 정해진 미래"라며 "결국은 충격을 최소화하는 데 중점을 둬야 한다"고 말했다.
이어 "많은 분들이 세제 완화가 핵심이라고 하는 데 개발업계도 공감하고 있다"면서도 "세제 완화는 정부 차원에서도 보수적인 움직임을 보여 충격의 폭을 줄이는 시점을 놓친 것 아닌가 하는 아쉬움이 있다"고 밝혔다.
그러면서 "정상 PF 사업장은 사업을 이어갈 수 있도록 하고,다주택자가 임대사업자로서 전월세 시장에 긍정적인 역할을 하고 있다는 것을 인정할 필요가 있다"며 "세제를 완화해 수요를 살리고,생활형 숙박시설도 주거로 활용할 수 있도록 제도적으로 규제를 완화할 필요가 있다"고 덧붙였다.
김덕례 주산연 선임연구위원도 주택공급 활성화를 위해 임의적 분양가 규제 금지,건축비 현실화,금융조달 애로 해소,제브미분양 대책 마련 등의 정책이 필요하다고 강조했다.
그는 "현재 법령상 분양가 규제는 조정지역에서만 시행하게 돼 있지만,일부 지자체는 지역주민들이 값싸게 분양받도록 하겠다며 입주자모집공고 승인과정에서 분양가를 낮추도록 사실상 강제해 사업자가 분양하지 못하는 사례가 빈발하고 있다"며 "지자체의 임의적인 분양가 규제를 금지하고,특별 감사 등을 통한 재발방지 대책이 필요하다"고 밝혔다.
또 "기본형 건축비는 매년 1~2차례 인상했지만,시장 건축비의 72% 수준에 불과하다"며 "분양아파트 기본형 건축비를 조속히 현실화해야 한다"고 강조했다.
이 외에도 ▲다주택자 중과제도 적정화 ▲미분양 주택 대책 마련 ▲공공지원 민간 임대주택 제도 합리화 ▲도시개발 사업에 대한 과도한 수익 제한과 기부채납 적정화 ▲도시정비 활성화를 통한 주택공급 확대 등을 제시했다.
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