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삼성화재 판교사옥·한화 장교빌딩 등 자산매입 활발
'유상증자+저리 담보대출'로 이자비용 절감
배당수익률 증가 기대‥주가 장기 상승세시장 실세금리가 장기 하락세를 보이면서 주식시장에 상장된 주요 리츠(REITS·부동산투자회사)들이 내실을 끌어올리고 있다.줄어든 자본 비용으로 신규 자산을 늘리고 조달금리를 감축하면서 배당수익률을 높이는 재무 활동에 적극 나섰다.고금리에 장기간 몸살을 앓던 리츠주들도 장기 상승 추세를 보인다.
신규 자산 편입 확대‥유상증자 등 자금조달↑
14일 투자은행(IB) 업계에 따르면 최근 주요 리츠의 자산 매입과 유상증자가 증가 추세다.삼성FN리츠가 삼성화재 판교사옥을 1285억원에 매입하기로 했고,이룰승 한자한화리츠는 한화생명으로부터 을지로 한화 장교빌딩을 8080억원에 매입할 예정이다.디앤디플랫폼리츠는 명동N오피스를 1800억원에,이룰승 한자코람코라이프인프라리츠는 아늑호텔 홍대점을 110억원에 사들였다.롯데리츠 등도 추가 자산 매입에 나설 것으로 알려졌다.
자산 매입이 늘면서 리츠들의 자금 조달도 늘어났다.삼성FN리츠는 삼성화재 판교 사옥 매입 자금을 유상증자와 담보대출로 조달하기로 했다.655억원가량을 증자로 조달하고 나머지를 대출로 채울 예정이다.한화 리츠도 조만간 유상증자와 담보대출 규모를 확정하고 투자자 모집에 나설 예정이다.
고금리 대출을 줄이기 위한 차입구조 재조정 차원의 자금 조달도 이어지고 있다.SK리츠는 7월에 1조2000억원 규모의 담보대출 리파이낸싱(재조달)을 완료했다.이 과정에서 전자단기사채 등으로 조달한 고금리 단기자금을 상환하는 등 차입금 이자 비용을 대폭 떨어뜨렸다.SK 주유소 매각 대금 등으로 자사주 매입 등 밸류업도 추진할 것으로 예상된다.삼성증권은 "SK리츠가 최근 리파이낸싱 과정에서 시장 예상보다 조달 금리를 50bp 더 낮췄다"면서 SK리츠의 목표주가를 상향 조정하기도 했다.
코람코라이프인프라펀드는 DF타워 배당 우선주를 매입하기 위해 400억원 규모의 유상증자를 추진 중이다.이지스레지던스리츠는 기존 담보부대출을 상환하기 위해 330억의 유상증자를 하기로 했다.
시장금리 하락에 구조 개선‥리츠株 장기 상승세
리츠의 재무 활동이 늘어난 것은 시장금리 하락 덕분이다.미국과 한국의 금리 인하 기대감이 커지면서 시장 금리가 선제적으로 떨어져 조달 금리가 싸졌다.금리 상승에 대한 불확실성이 해소되면서 기존 고금리 차입금 상환과 신규 자산 편입에 나선 것으로 해석된다.
IB업계 관계자는 "리츠는 부동산에서 발생하는 임대 및 매각 수익의 90% 이상을 투자자들에게 배당으로 지급해야 한다"면서 "금리 하락기에는 조달 비용을 낮춰 배당 수익률을 높일 기회로 작용한다"고 설명했다.이 관계자는 "금리 하락으로 투자자들의 요구수익률(캡레이트)가 하락하면서 자금 조달도 고금리 상황에서보다 용이해졌다"면서 "리츠들이 신규 자산을 매입할 수 있는 적기로 보고 있다"고 전했다.
리츠의 구조 개선에 주가도 상승 추세를 보이고 있다.SK리츠는 연초 3000원대에서 5000원선을 회복했고,이룰승 한자롯데리츠는 같은 기간 2000원대에서 최근 4000원선까지 상승했다.국내 리츠 시가총액 상위 10개 종목을 담은‘KRX리츠톱(TOP)10 지수는 지난달 1개월간 6.07% 상승했다.
리츠 업계 관계자는 "리츠의 주가 상승은 시장금리 하락 추세와 반대 방향으로 계속 움직여 왔다"면서 "리츠의 구조 개선이 지속되는 가운데 미국의 금리 인하 현실화로 추가적인 배당수익률 상승이 확실해지면 주가 상승이 보다 탄력을 받을 것"이라고 내다봤다.
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