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금융당국,6월 지분형 모기지 로드맵 발표
일각선 "세금으로 규제장치 우회하는 것"
금융당국이 주택 매수자,은행,주택 금융기관과 지분을 나눠 주택을 매입하는 '지분형 모기지' 시범사업을 본격 추진한다.내 집 마련을 위한 '영끌(영혼까지 끌어모은 대출)'을 줄여 가계부채를 억제하겠다는 의도에서다.그러나 시장에서는 정부가 세금을 투입해 과도한 레버리지를 유도한다는 비판이 나온다.대출 한도가 늘어나면 이자와 임대료 부담이 커지고,아톰 카지노가계부채 대신 공공부채가 증가할 수 있다는 우려에서다.
12일 금융당국에 따르면,금융위원회는 오는 6월 중 지분형 모기지에 대한 로드맵을 발표할 예정이다.지분형 모기지는 주택 매수 시 매수자와 은행,한국주택금융공사(이하 주금공)가 지분을 나눠 공동으로 집을 매입하는 상품이다.주금공이 일종의 지분투자를 해 소액 자금으로도 내 집을 마련할 수 있다는 점이 핵심이다.당국은 하반기 약 4000억원 가량을 투입해 1000가구 내외의 시범 사업 추진을 검토하고 있다.
정부는 지분형 모기지로 '내 집 마련 부담'과 '가계부채 증가' 두 가지 문제를 동시에 해결할 수 있을 것으로 보고 있다.주금공이 대출액 일부를 부담하게 되면 가계대출 규모와 이자 부담이 동시에 줄어들 것이란 예측에서다.현재 은행에서 10억원 상당의 주택을 담보로 대출을 받으면 담보인정비율(LTV) 70%가 적용돼 최소 3억원의 자기자본이 필요하다.그러나 지분형 모기지를 활용하면 주금공이 주택 가격의 최대 40%를 투자하고,나머지 6억원에 LTV 70%가 적용돼 자기자본 1억8000만원으로 주택을 살 수 있게 된다.향후 집값이 오르면 지분 비율대로 차익을 나누고,가격이 하락해도 손실은 주금공이 전액 부담하기 때문에 집값 하락 걱정도 없다.
늘어난 대출만큼 이자·임대료 이중 부담해야
하지만 시장에서는 정부의 새 정책이 매수자들의 실질적인 '영끌' 부담을 줄여주긴 어려울 것이란 지적이 많다.매수자는 주금공이 투자한 지분에 따른 임대료를 납부해야 하는데,대출 규모가 늘어난 만큼 임대료 부담이 상당할 수 있어어서다.금융당국은 향후 주금공 지분에 약 2%의 이자를 곱해 임대료를 책정할 방침이다.은행 대출이자보다는 낮지만,지분형 모기지로 고가의 주택을 매수하면 이자와 임대료를 동시에 부담해야 해 부담이 오히려 늘 수 있다.
국책 연구기관의 한 관계자는 "LTV,슬롯 머신 007총부채상환비율(DSR)과 같은 규제는 무분별한 레버리지를 막기 위한 장치인데,정부가 세금을 투입해 이를 우회하겠다는 것"이라며 "사실상 82%의 LTV를 허용하게 되는데,슬롯 머신 ㅔㅇㄹ대출기관이 은행에서 주금공으로 바뀔 뿐 부담이 줄어들긴 어려운 구조"라고 비판했다.
가계부채 축소라는 정부의 목표도 가계부채를 공공부채로 옮겨 담는'부채 이전'에 그칠 가능성이 크다.은행 대출액이 줄어들어 가계부채 규모는 줄어들 수 있지만,주금공이 채권을 발행해 자금을 조달하는 만큼 공공부채가 늘어날 수 있어서다.주금공은 지분형 모기지 투자액을 확보하기 위해 주택저당증권(MBS)을 발행하게 되는데,이 MBS는 결국 공공부채에 포함된다.사실상 국가 전체의 부채 총량은 변하지 않는 셈이다.집값이 하락할 경우 주금공이 손실을 떠안게 돼 오히려 부채가 오히려 증가할 수 있는 위험도 있다.
이 때문에 업계에서는 지분형 모기지가 정부의 기대만큼 가계대출 감소 효과를 내긴 어려울 것으로 본다.금융당국의 재정 부담이 크고,주식 도박 디시매수 가능 주택 등 적용 대상도 제한적일 수밖에 없어서다.이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "공공이 무한대로 재원을 투입하긴 어려운 만큼 수혜 대상이 한정될 것이고,그렇기에 시장을 뒤흔들 만큼의 파급력을 미치긴 쉽지 않다"며 "제도가 없는 지금보다는 수요가 개선될 순 있지만 극적인 효과를 기대하긴 어려울 것"이라고 전했다.
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