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주거서비스 아닌 투자 대상이 되어버린 부동산
부동산 불패신화의 시작은 '불안한 연금'
저출생 시대,맨 시티 대 리버풀부동산 가격 키팩터는 공급 아닌 수요
오를 집이 아닌 '살고 싶은 집' 사는 나라로 가야… 
청년 세대는 퇴근 후 투자 공부를 하고 수익률이 낮은 한국 주식시장을 넘어 해외 투자와 가상화폐마저 두드려야 한다.주말에는 부동산 임장도 가야 하니 연애와 결혼을 미루게 된다.출산은 더더욱 먼 이야기.한국의 '피크아웃(Peak Out)론'이 나오게 된 배경이다.피크아웃은 경기가 고점을 찍고 하락 국면에 접어드는 상황 등을 묘사할 때 사용된다.
저출생과 노후 빈곤,맨 시티 대 리버풀경제활동 감소 등 인구구조 변화에 따른 저성장 시대에 피크아웃을 대처하는 방법은 무엇일까.'부동산 분석왕'으로 불리는 채상욱 커넥티드그라운드 대표는 한국의 피크아웃이 불안한 연금으로부터 시작됐다고 지적한다.
2010년대 연금의 소득 대체율이 40%에 진입하며 한국은 노후 불안 사회가 도래했다.청년과 노인이 양질의 일자리를 놓고 다퉈야 하는 '각자도생'의 시대다.노후 대비의 불안으로 부동산 폭등을 향한 공포 투자가 시작됐다.피크아웃은 한국 부동산의 '불패신화'마저 위태롭게 하고 있다.
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저출생 고착화로 인구구조 변화에 대비해야 함에도 부동산 정책은 공급에만 집중되어 있다.지난 1월 정부는 공급 부족으로 인한 가격 쇼크를 우려해 1·10 대책을 내놓고 수도권에 약 12만가구 신규 물량을 추가 확보하겠다고 밝혔다.
하지만 현재의 부동산 상승 원인은 '공급 부족'에서 오는 것이 아니라는 게 채 대표의 진단이다.금리 동향에 따른 대출 수요 변화와 소득 증가율,맨 시티 대 리버풀자산시장 흐름 등을 통해 수요와 가격이 영향을 받는 것이지 공급은 현재의 시장 상황과 무관하다는 얘기다.
"가장 큰 문제는 부동산을 살 사람들이 사라지고 있는 것이다.합계출산율 0.778명(2022년 기준)이 유지되면 2060~2070년대에는 주택가격이 40~50% 하락할 것이다.지금은 거뜬해 보이는 서울 부동산 가격도 5년 후를 보장할 수 없다."
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매매를 통해 얻을 수 있는 가치는 주거안정과 자산 증가다.채 대표는 전세가 폭등을 막아야 매매시장이 안정될 수 있다고 지적했다.그는 "전세가 임대차계약의 대부분을 차지하는 국내에서 전세금 80%를 낮은 금리로 빌려주고 지원하는 것이 나쁜 제도의 시작"이라며 "수요 측면에서 전세대출을 억제하고 제도를 보완해야 한다"고 말했다.
나아가 전세보다 매매의 후생에 장점이 큰 대출상품을 활성화해야 한다고 제시했다.캐나다의 트리거레이트,맨 시티 대 리버풀뉴질랜드의 키위세이버와 같이 주택 구매자의 부담을 완화하는 주택금융상품이 국내에는 거의 없기 때문이다.반대로 전세는 정부기관이 보증해 시장을 부양하는 결과를 낳았다.
집을 보유하지 않았어도 주거안정을 보장받기 위해서는 임대차시장의 월세 비중이 지금보다 더 확대돼야 한다.그 대안으로 채 대표는 공공임대주택과 기업형 임대주택의 확대를 주장했다.문제는 임대 수익률이 너무 낮다.
채 대표는 부동산 총자산 수익률이 서울 전세 기준 4.5~5.0%이고 매매가 두 배임을 지적했다.임대시 수익률이 2%대인데 대출금리가 이보다 높으면 마이너스가 된다.임대사업을 기피하는 이유다.
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주택을 투자 대상이 아닌 주거서비스로 접근하는 사회를 만들기 위한 노력이 필요하다는 게 그의 생각이다.건축학도 출신답게 아파트 건축도 '사는 사람'을 위해 디자인되어야 한다는 의견도 전했다.
"고령화 시대에 노인 세대가 살기 좋은 주거공간을 고민해야 한다.아파트 내 커뮤니티 시설은 젊은 세대가 이용하는 피트니스 등이 텅 비고 사우나에 사람이 몰리는 현상을 흔히 볼 수 있다.고령화의 길을 먼저 간 일본처럼 데이케어 센터와 시니어 커뮤니티 등이 더 많이 필요한 시점이 도래할 것이다."
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