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점유 상실로 기존 대항력은 소멸
이후 임차권 등기 완료했다면…"새로운 대항력 취득" 
[파이낸셜뉴스] 확정일자를 받고 대항력을 취득한 임차인이 이사를 나간 뒤 임차권등기가 완료됐다면,기존 대항력은 유지되지 않는다는 대법원 판단이 나왔다.대항력이 상실된 상태에서 임차권등기가 이뤄졌기 때문에,기존과 다른 새로운 대항력이 발생한 것으로 봐야 한다는 해석이다.
11일 법조계에 따르면 대법원 2부(주심 권영준 대법관)는 서울보증보험이 이모씨를 상대로 낸 임대차 보증금 반환 소송에서 원고 승소로 판결한 원심을 깨고 사건을 서울중앙지법으로 돌려보냈다.
A씨는 지난 2017년 2월 집주인 B씨와 보증금 9500만원의 임대차 계약을 체결한 뒤,다음 달 확정일자를 부여받아 대항력을 취득했다.아울러 임대차 기간이 종료됐음에도 보증금을 반환받지 못할 경우,서울보증보험이 보증금 상당 금액을 지급하는 내용의 보험계약도 체결했다.
이후 A씨는 2019년 2월 임대차계약이 종료됐지만 보증금을 돌려받지 못하자,토토 숙명서울보증보험에 보험금을 청구했다.서울보증보험은 A씨로부터 B씨에 대한 임대차보증금반환 채권을 양도받고 A씨를 대신해 임차권등기명령을 신청했다.
서울보증보험으로부터 보험금을 받은 A씨는 2019년 4월 5일 이사했는데,고스톱보너스 투표서울보증보험의 임차권등기는 사흘 뒤인 4월 8일 완료됐다.
해당 집은 강제경매에 넘겨져 이씨가 2021년 7월 매수했다.이 과정에서 서울보증보험은 1270여만원을 배당받았고,룰렛게임기돌려받지 못한 나머지 금액을 지급하라며 이씨를 상대로 소송을 냈다.
쟁점은 A씨가 이사한 후에도 대항력이 유지되는지 여부였다.A씨가 거주하는 동안 해당 집에 근저당권이 설정됐는데,온라인카지노순위임차권 대항력이 유지된다고 볼 경우 A씨는 근저당권자보다 선순위가 되지만,그렇지 않은 경우 후순위가 되기 때문이다.
1심에 이어 2심은 대항력이 유지된다고 보고 이씨가 서울보증보험에 나머지 보증금을 지급해야 한다고 판단했다.서울보증보험이 A씨가 이사하기 전 임차권등기 명령을 했으나 등기 완료까지 시간이 걸린 점,근저당권자가 선순위자로 A씨의 임차권이 있음을 인지하고 있던 점 등을 근거로 들었다.
그러나 대법원의 판단은 달랐다.대법원은 "임차권 등기 전에 점유를 상실했다면 임차권의 대항력도 그때 소멸한다"며 "대항력이 상실된 이후 임차권등기를 마친 경우에도 소멸했던 대항력이 소급해 회복되는 것이 아니라 그와 동일성이 없는 새로운 대항력이 발생한다"고 판단했다.
그러면서 "원심은 A씨의 점유를 상실한 시점이 언제인지를 심리한 후 법리에 따라 A씨가 이씨에게 임차권 효력을 주장할 수 있는지를 판단했어야 한다"며 "원심 판단에는 주택임대차보호법상 대항력에 관한 법리를 오해해 판결에 영향을 미친 잘못이 있다"고 했다.
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