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5일 금융투자 업계에 따르면 신한알파리츠는 회사채 발행한도 3500억원을 주총에서 승인받음으로써 회사채 발행 근거를 마련했다.신한알파리츠의 신용등급은 'A-'로,리츠는 현재 민평금리 대비 +20bp(1bp=0.01%p) 정도 금리수준을 보이고 있다.3년물 기준으로 약 4.5%대 금리로 자금 조달이 가능한 셈이다.
2017년 말 설립된 신한알파리츠는 신한리츠운용에서 자산관리회사(AMC)를 맡고,신한은행과 신한투자증권 등을 비즈니스 파트너로 두는 등 금융지주사 최초로 설립된 신한금융그룹의 부동산리츠다.지난해 기준 운용자산(AUM)은 3조883억원(감정평가액 기준)이다.
신한알파리츠는 지난해 8월 신용등급을 현재의 수준으로 한 단계 올렸던 만큼 앞으로도 적정 담보인정비율(LTV) 유지 등의 노력을 기울여 올해도 추가 신용등급 상향에 힘쓴다는 계획이다.신용등급이 A-에서 A0로 올라가면 3%대 금리로 자금조달이 가능해지기 때문이다.이를 통해 신규자산을 편입시키면 5%대 자본수익률 달성이 가능할 뿐 아니라 현재 4% 중반 수준으로 빌렸던 담보대출 리파이낸싱을 통해 이자비용을 낮출 수 있다.
신한알파리츠의 차입금 운용 계획 역시 금융비용 절감에 초점이 맞춰져 있다.신한알파리츠의 차입금 현황을 보면 변동금리 대출이 4135억원,올해 만기가 도래하는 고정금리 대출은 3530억원,내년 이후 만기가 돌아오는 대출은 1조190억원 규모 등이다.
이 가운데 올해 만기도래 고정금리 대출은 5.3% 수준에 빌렸다.해당 대출의 만기시점인 올해 3분기에는 4% 수준으로 조달 가능할 것으로 내부에서 판단하고 있어 비용 절감이 가능해질 것이라는 관측이다.
신한리츠운용 관계자는 "1%p 금리가 하락하면 연간 35억원의 이자비용 감소를 기대할 수 있다"며 "대환 시 대출 만기는 2~3년으로 짧게 진행할 예정이며,카드슬롯 케이스중도상환수수료를 최소화해 향후 금리 추가 인하시 조기상환 등으로 대응할 것"이라고 밝혔다.
변동금리 대출의 경우 CD금리에 연동돼 있다.현재 CD금리는 2.8% 수준으로,도박 얼굴지난해 평균 CD금리 3.55% 대비 약 0.7%p 낮은 상황이다.현재 CD금리수준이 유지된다면 지난해보다 연간 29억원의 이자비용 절감이 기대된다.
투자규모는 연간 1~2건의 자산 매입을 추진하는 정도로 진행한다는 방침이다.자산 편입때 증자가 불가피할 경우 시가총액의 20% 수준 이하로 진행해 시장 충격을 최소화하기로 했다.지난해부터 상장 리츠사들이 자산 편입을 위해 시가총액보다 더 많은 규모의 유상증자를 단행하며 투자심리가 악화한 점을 고려한 것으로 풀이된다.
단,우량자산을 편입하게 될 경우에 한해 증자 규모가 늘어날 수 있다는 단서를 붙였다. 지난달 30일 종가 5810원 기준으로 신한알파리츠의 시가총액은 7026억원 수준이다.
검토중인 투자대상으로는 안정적인 임대가 가능한 오피스 부동산과 5000~1만5000평에 해당하는 원활한 거래가 가능한 규모를 고려한다고 밝혔다.총자산 규모 10% 이내로 배당금이 상승할 수 있는 우량자산 확보 목적의 지분투자도 고려 대상이다.
권역별로 보면 서울 중심업무지구(CBD)는 향후 발전가능성이 충분하고 신한금융 계열사들의 임차수요 유치가 용이한 서울역,강병규 도박광화문 인근 권역을 중점 검토중이다.임대 안정성이 우수하고 입지가 좋아서 향후 공실 이슈에 대응이 가능한 자산을 중점적으로 검토하고 있지만,공급이 계속되는 세부 권역에는 제한적으로 접근해 공실 리스크를 최소화하기로 했다.
서울 강남권역(GBD)는 높은 가격으로 인해 매입 기회가 쉽게 오지 않는 만큼 공동 투자자 유치도 고려하고 있다.서울 여의도권역(YBD)은 시장에 잠재 매물이 많지 않아 투자 검토 가능한 자산 수가 상대적으로 적지만,임대차 개선으로 수익성 개선이 가능한 자산을 중점 검토한다.성수,용산,판교 등 향후 업무지구로의 부상이 예상되는 권역은 주요 업무권역은 아니지만 자산의 상태와 입지,가격 수준을 고려해 적절하다고 판단되면 편입하기로 했다.
한편 신한알파리츠는 지난해 말 기준 공실률 0%를 달성,서울 평균 공실률 2.9%보다도 안정적인 임대율을 유지했다.지난해 임대차 개선 내역을 살펴보면 임차면적 7430평,계약 42건 등 만기도래 면적에 대해서 임대조건을 32.8% 개선시켰다.총 임대료가 23.5% 상승했고,사이트목록인벤관리비도 15.1% 올랐다.3년 내에 48% 면적이 만기가 도래하는 만큼 임대차 개선 효과는 점차 확대될 것이라는 기대다.
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