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[채상욱의 집문집답] #포지션별 부동산 대응 전략

5일 서울 송파구 한 부동산 중개업소에 게시된 부동산 매물 정보.연합뉴스

# 채상욱의 집문집답은?

채상욱 커넥티드그라운드 대표는 유튜브 채널‘채상욱의 부동산 심부름센터,네이버 프리미엄콘텐츠‘아파트 가치&가격 연구소’를 운영하는 애널리스트 출신 부동산 전문가입니다.정부와 국회,민간의 다양한 자문위원회에서도 활동하고 있습니다.채 대표는 정확한 정보와 예리한 통찰을 바탕으로 격주 화요일 오전 11시마다 집문집답을 통해 부동산 동향이나 정부 정책 및 시장 전망에 대한 궁금증을 풀어드렸으나,이번 주를 마지막으로 연재를 종료합니다.그 동안 애독해주신 독자 여러분께 감사드립니다.

(한겨레‘오늘의 스페셜’연재 구독하기)

☞최근 부동산에 무슨 일이 있었을까?

요즘 부동산 시장을 나타내는 키워드는‘관망세’입니다.12·3 내란사태와 조기 대선,토지거래허가제 해제와 재지정,금리 동결 등 혼란 속에 수요자도 공급자도 일단 대선 결과를 지켜보고 움직이려는 분위기가 강합니다.

5일 서울부동산정보광장 자료를 보면,카지노 돈 잃는 이유4월 서울 아파트 거래는 3191건으로 지난 3월 9675건 대비 67.0% 감소한 것으로 나타났습니다.지난해 같은 기간 4647건과 비교하면 31.3% 줄었습니다.아직 실거래 신고 완료까지 한 달 정도 시간이 남았지만,3천~4천건대에 머물 거라는 전망이 지배적입니다.전·월세 거래량도 동반 하락세입니다.전세 거래량은 4월 9011건으로 전월 대비 32.8% 감소했고,월세 거래는 총 6324건으로 23.1% 줄었습니다.

건설사들도 예정된 주택 공급 일정을 대선 이후로 미루는 분위기가 완연합니다.지난 1일 국토교통부 자료를 보면,올해 1분기 전국에 분양된 공공주택은 2만1471호로 전년 동기 대비 49.7% 감소했고,수도권은 5972호에 그쳐 전년 동기 대비 71.2%나 줄어든 것으로 나타났습니다.서울에서 1분기에 일반 분양한 단지는 서초구 방배동 래미안 원페를라가 유일했습니다.

이런 상황에서 수요자들은 각자의 포지션에 맞춰 어떤 선택을 하는 것이 좋을까요?채상욱 대표의 마지막 집문집답은 대선 이후 대응 전략으로 준비했습니다.

Q.조기대선 속 부동산 시장을 어떻게 대응해야 할까요?

A.어려운 문제일 수도 있고 쉬운 문제일 수도 있습니다.대선 전 부동산 시장을 보면,정책적으로는 윤석열 정부의 부동산 정책이 지속될 수 있을지에 대한 불확실성을 낳고 있습니다.시장 동향상으로는 토지거래허가제 해제와 서울시 초고가 아파트의 랠리가 이어지다가,다시 강화된 토허제가 재지정되면서 해제 예정인 9월까지는 사실상 시장이 멈춘 상태입니다.비 토허제 지역에서도 전반적으로 거래량이 60% 이상 감소하면서 위축되고 있습니다.

수요단에서는 생애최초대출을 후순위로 사용하는 제도가 여전히 이어지고 있으며(2022.8.1 시행),6월 이후에는 금융부처 주도로 40%의 자금을 정부가 대주는 새로운 제도(지분형 주택담보대출)를 시행 예정하고 있습니다.공급 측면에서는 인허가 물량 및 분양물량 감소가 이어지는 과정이고,산업적 측면에서는 PF 위기가 진행되고 있는 상태입니다.그러니 조기대선을 앞두고 무언가를 새롭게 한다거나 하는 것이 쉽지 않습니다.결국 관망을 하는 것은 좋아서가 아니라,여러 불확실성 속에서 시장이 최선의 선택이라고 생각하고 대응하는 것입니다.

Q.무주택 가구의 경우에는 올해가 주택을 취득하기 좋은 시점인가요?

A.무주택 가구들의 주택구입은 크게는 청약 및 분양권·입주권 거래를 하거나,혹은 기존주택들을 취득하는 방법이 있습니다.이번 정부 들어서 청약제도를 개편하면서 무주택가구나 청년가구들에 유리한 방식으로 청약이 변경되었습니다.다만 주택시장 불경기로 분양 물량이 감소하면서 청약통장의 효용성이 높지 않습니다.분양권 및 입주권 거래가 되는 것은 다행이지만,비수도권 특히 지방의 미분양은 여전히 위기단계인 바,시장이 좋다고는 할 수 없습니다.새 정부가 들어선다면,어느 정부가 들어서더라도 현재로서는 청년 및 무주택자의 청약과 관련한 제도를 보다 더 우호적으로 만들 가능성이 큽니다.따라서 청약에 대해서는 지속해서 관심을 가지라는 말씀을 드리겠습니다.

기존주택 매매의 경우에도 동일합니다.현재 전국 주택시장에서 투자성을 띄고 있는 지역들이 점점 좁혀지고 있습니다.즉,투자목적으로 부동산을 매입하는 사람들이 바라보거나 후보로 넣는 지역들이 서울 아파트로 좁아지는 경향이 있습니다.따라서 투자목적이 아니라 자가주거로 장기거주 목적이라면 역설적으로 2023년 하락한 주택가격에서 회복하지 못하는 지금 시점이 실거주자에게는 주택을 구입하기 좋은 시점이라는 의미입니다.이 때도 자기 소득의 8배 정도의 주택을 선택하시기를 바라겠습니다.과도한 대출은 결국 현금흐름 문제로 이어지고,잉여자금을 없애서 투자의 기회를 날리기 때문입니다.

Q.새 정부에서 다주택자들은 어떻게 해야하나요?

A.다주택자들에 대해서는 현재의 여야가 모두 일정한 합의를 했습니다.2주택까지는 실거주에 해당하지만 3주택부터는 투자목적으로 주택을 구입해서 어느 정도 제약이 필요하다는 생각입니다.여야가 2022년 말에 종부세 합의 때도 이러한 생각으로 2주택까지 종부세율을 중과하지 않도록 변경한 것이 좋은 예입니다.따라서,3주택 이상의 다주택자가 다시 세제적으로 혹은 부동산 투자적으로 유리해지는 경우는 별로 없을 것으로 보입니다.다주택자들은 지속적으로 자신의 주택 수를 줄이는 노력을 해야 할 필요가 있습니다.

Q.1주택자는 갈아타기 등 전략을 어떻게 수립하는 것이 좋을까요?

A.1주택자가 현재 거주중인 주택보다 더 좋은 주택으로 가는 것을 갈아타기라고 하며,이것이 현재 주택수요의 근간 중 하나입니다.그런데 별도의 소득이 없는 경우,갈아타는 것은 이론적으로나 실질적으로 상당히 어렵습니다.지금의 주택보다 가액이 높은 주택의 절대가격 변동폭이 항상 더 크기 때문입니다.따라서,갈아타기 위해서 제일 먼저 해야 할 것은 갈아탈 수 있도록 소득적인 측면에서 무언가 대비를 해두어야 한다는 것입니다.이것이 자가주택에 거주하면서 잉여소득을 모아서 이를 토대로 국내주식이나 해외주식 투자를 적극적으로 해야 하는 이유입니다.소득 증가가 존재하지 않는다면 현실적으로 갈아타는 것이 불가합니다.그래서 잠재적으로 갈아탈 생각이 있는 사람들의 경우에는,주거비를 소득의 20% 이내가 되도로 관리하고,별도로 투자금을 모아두시는 것을 추천합니다.

Q.지역 거주자들은 어떻게 해야 하나요?

A.부동산이 수도권 중심인 것은 어제오늘 일이 아니지만,2022년부터는 확실히 수도권 특히 서울 중심의 시장으로 변모하고 있습니다.이런 국면에서 지방은 미분양 속출과 주택가격의 횡보 및 하락이 이어지고 있는데요.지역의 경우 역설적으로 가장 주택가격에 거품이 없는 구간이며 따라서 지역에서 직장을 다니면서 장기거주 하는 분들의 경우는 실거주용 주택을 매수하기에 좋은 시점이라고 봅니다.부동산을 산다는 것이 항상 투자적인 것이 아니라,자기 가정의 주거문제를 해결하는 방법 중 하나이기 때문에 그렇습니다.주택가격이 가파르게 상승하지 않아서 투자적인 관점에서는 좋은 투자라고 하기 어렵지만,애초에 부동산은 투자로만 접근하는 것이 아닙니다.이는 다른 많은 가구들에게도 적용되는 얘기입니다.집으로 큰 돈을 벌거나 인생에서 대박을 내기 위해서 주택을 매수해서 성공하는 사람을 많이 보지 못했습니다.결국 집은 자기에게 필요하고 돈이 감당 가능할 때 매수하는 것입니다.집은 코인이나 주식이 아닙니다.따라서,top카지노반드시 서울 최상급지 주택을 소유해야만 하는 것도 아니며,자기에게 적합한 주택을 소유하고 투자는 얼마든지 다른 자산으로 하면 된다는 생각을 가지시길 바랍니다.끝.