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■의미있는 최신 판례 공부방(24)
대법,소수지분권자의 현물분할권 보호 재확인
전면적 가액배상,현물분할 불가능할때만 예외
개발편의보다 공유자 모두 재산권 보호가 우선[하희봉 로피드 법률사무소 대표변호사] 부동산을 여러 사람이 지분으로 공동 소유하는‘공유’관계는 상속이나 공동 투자 등 다양한 계기로 형성된다.하지만 공유는 잠정적인 소유 형태에 가깝기에,포토 툰언젠가는 각자의 지분만큼 재산을 나누어 갖는‘공유물 분할’절차를 밟게 되는 경우가 많다.공유자 전원이 분할 방법에 원만히 합의하면 가장 좋겠지만,각자의 이해관계가 달라 합의에 이르지 못하면 결국 법원의 판단을 구할 수밖에 없다.이 과정에서 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있다.
사진= 챗GPT 달리 최근 대법원은 공유물 분할 방법에 관한 중요한 판결(2024다304053)을 내놓아 주목된다.다수 지분을 가진 신탁회사(원고)와 소수 지분권자인 개인들(피고) 사이에 벌어진 공유 토지 분할 다툼에서,공유물 분할의 대원칙인‘현물 분할’의 중요성을 다시 한번 강조했기 때문이다. 
사건의 발단은 이러하다.해당 토지는 전북 고창군에 위치한 2만6424㎡(약 7993평) 규모의 나대지로,1989년 인근에서 온천이 발견되고 1992년‘△△온천관광지’로 지정되면서 개발 기대감이 높았던 곳이다.원고의 신탁자인 개발회사는 관광지 조성 사업을 목적으로 인근 토지와 함께 해당 토지의 지분을 공유자들로부터 사들였다.이 과정에서 피고 중 한 명은 공공용지 협의취득 명목으로 회사에 지분을 넘겼다가,사업 계획 변경으로 해당 토지가 사업 지역에서 제외되자 2018년 환매권을 행사하여 지분을 되찾아오기도 했다.결국 변론 종결 시점에는 원고가 약 91.74%의 압도적인 지분을,피고들이 각각 2.5%(661.2㎡,약 200평),5.76%(1522.1㎡,약 460평)의 소수 지분을 소유하게 되었다.
원고는 이 토지 전체를 단독으로 소유하여 지구단위 개발 계획을 추진하기를 원했고,피고들에게는 그 지분에 상응하는 가액(돈)을 지급하고 소유권을 넘겨받는 방식,즉‘전면적 가액 배상’에 의한 분할을 요구했다.반면 피고들은 자신들의 지분만큼 토지를 실제 땅으로 나누어 갖는‘현물 분할’을 주장하며 맞섰다.피고들은 분할받을 토지에 주택을 짓겠다는 등의 활용 계획을 밝혔다.
1심 법원(전주지방법원 정읍지원)은 피고들의 손을 들어주었다.토지를 지분 비율에 따라 세 부분으로 나누어 각각의 단독 소유권을 인정하는 현물 분할 판결을 내린 것이다.
그러나 항소심 법원(광주고등법원 전주재판부)의 판단은 180도 달랐다.항소심은 1심 판결을 취소하고 원고의 요구대로,원고가 토지 전체를 소유하는 대신 감정 평가액에 따라 피고들에게 지분 가액을 지급하라고 판결했다.예외적으로 전면적 가액 배상이 더 공평하고 타당한 분할 방법이라고 본 것이다.
하지만 대법원의 최종 판단은 다시 항소심 판결을 파기하고 사건을 광주고등법원으로 돌려보내는 것이었다.대법원은 공유물 분할의 대원칙은 어디까지나‘현물 분할’임을 재확인했다.재판상 공유물 분할은 현물 분할이 원칙이며,현물로 분할할 수 없거나(물리적으로 불가능하거나 법령상 제한이 있는 경우 등) 현물로 분할하면 그 가액이 현저히 줄어들 염려가 있을 때(분할 후 각 부분의 경제적 효용 가치가 분할 전보다 크게 떨어지는 경우 등)에 한하여 예외적으로 경매를 통한 대금 분할이나 가액 배상을 명할 수 있다는 법리를 명확히 했다.
대법원은 이 사건 토지가 △전체 면적이 2만6424㎡로 매우 넓고 △피고들의 지분 비율에 따른 면적(각 661.2㎡,1522.1㎡)도 개별적으로 활용하기에 충분히 크며,설령 경제적 가치를 고려하여 분할 면적이 다소 줄어든다 해도 과소 면적으로 보기 어려운 점 등을 고려할 때,현물 분할이 불가능하거나 현저한 가치 하락을 초래한다고 단정하기 어렵다고 판단했다.
대법원은 항소심이 현물 분할의 가능성을 충분히 더 심리하지 않고,합리적인 현물 분할 방법을 찾아보려는 노력 없이 섣불리 전면적 가액 배상이라는 예외적인 방법을 택한 것은 공유물 분할 법리를 오해한 잘못이라고 판단한 것이다.
이 대법원 판결은 개발 사업 등을 추진하려는 다수 지분권자의 편의나 요구만으로 소수 지분권자의 재산권(현물로 분할받을 권리)이 쉽게 침해되어서는 안 된다는 점을 명확히 했다는 점에서 중요한 의미를 갖는다.공유 관계 해소 시,법원은 가급적 모든 공유자가‘땅’자체를 나누어 가질 수 있도록 하는 현물 분할의 가능성을 최대한 모색해야 하며,가액 배상은 그야말로 최후의 수단이 되어야 함을 다시 한번 확인시켜 주었다.공유 부동산 문제로 고민하는 사람이라면,분할 협의 시 또는 소송 진행 시 이러한 현물 분할 원칙을 충분히 인지하고 자신의 권리를 주장할 필요가 있을 것이다.물론,분쟁이 길어지는 것을 막기 위해 가능한 한 감정 평가 등을 통해 객관적인 가치를 파악하고 상호 양보를 통해 원만히 합의하는 것이 최선임은 두말할 나위 없다.
■하희봉 변호사 △한국외국어대학교 영어학과 △충북대학교 법학전문대학원 △제4회 변호사시험 △특허청 특허심판원 국선대리인 △(현)대법원·서울중앙지방법원 국선변호인 △(현)서울고등법원 국선대리인 △(현)대한변호사협회 이사 △(현)로피드 법률사무소 대표변호사
