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[밸류업가이드]
임대인이 반드시 알아야 할‘점유이전금지 가처분’의 중요성배준형의 밸류업 클래스
사진=게티이미지뱅크 
안녕하세요.부동산 투자 주치의,배준형 수석전문위원입니다.
오늘은 강남구 논현동에서 부동산 임대업을 하고 계신 한 의뢰인의 사례를 통해,토토 환전내역부동산 임대업자라면 반드시 알아두어야 할 중요한 법적 대응 전략을 소개해드리고자 합니다.이번 사례는 단순한 소송 이야기를 넘어,임대사업의 리스크 관리와 예방 조치의 중요성을 일깨워주는 교훈이 됩니다.
명도소송 승소,그런데 점유는 되찾지 못하다
의뢰인은 논현동 소재 건물 1층을 임대했으나,임차인이 지속적으로 임대료를 미납하는 상황이 반복되었습니다.초기에는 기다려보았지만 상황이 개선되지 않자 결국 명도소송을 결심하게 되었습니다.비용 절감을 위해 법무사의 자문을 받아 직접 소송을 진행했고,약 6개월 만에 임차인의 무대응으로 무변론 승소 판결을 받았습니다.
하지만 진짜 문제는 그 이후였습니다.임차인이 임대인의 동의 없이 상가를 제3자에게 무단으로 전대했고,현재 이 제3자가 상가를 불법 점유하며 영업을 계속하고 있는 상황입니다.결국 의뢰인은 승소 판결을 받고도 실질적인 점유권을 회복하지 못한 채,다시 불법 점유자를 상대로 새로운 소송을 제기해야 하는 처지에 놓이게 되었습니다.
무엇이 문제였을까?핵심은‘점유이전금지 가처분’미신청
이 사례의 핵심적인 문제는 바로‘점유이전금지 가처분’을 진행하지 않았던 것입니다.
점유이전금지 가처분은 명도소송과 병행해 반드시 신청해야 하는 절차로,임차인이 제3자에게 무단으로 점유를 이전하는 것을 사전에 차단하는 법적 조치입니다.이를 소홀히 하면,소송 중 점유가 이전되더라도 이를 막을 방법이 없어지고,결국 승소 판결이 강제집행으로 즉각 이어지지 않는 상황이 발생하게 됩니다.
물론 점유이전금지 가처분이 없다고 해서 소송 자체가 무효가 되는 것은 아닙니다.다만,판결 이후 집행 단계에서 새로운 점유자가 등장하면 추가적인 법적 절차가 불가피해지며,시간과 비용 부담이 크게 늘어나게 됩니다.
결국 의뢰인은‘형식적 승소’에 그쳤고,실질적인 목표였던‘점유권 회복’에는 실패한 것입니다.
Chat GPT로 만든 이미지입니다 
임대인이 반드시 기억해야 할 3가지 법적 대응 전략
이번 사례를 통해 부동산 임대업자가 반드시 숙지해야 할 세 가지 핵심 사항을 정리해드립니다.
1.명도소송과 동시에‘점유이전금지 가처분’을 반드시 진행하라
명도소송을 제기할 때는 점유권 확보를 위한 선제적 조치가 필수입니다.단순히 판결을 받는 것에 그치지 말고,실제 강제집행이 원활히 이루어질 수 있도록 점유이전금지 가처분을 병행해야 리스크를 최소화할 수 있습니다.
2.임대차계약서에‘전대금지 조항’을 구체적으로 명시하라
계약 체결 시 전대행위를 명확히 금지하고,위반 시 계약 해지 및 손해배상 청구가 가능하다는 조항을 반드시 포함해야 합니다.형식적인 문구가 아니라,파라다이스카지노 메종글래드제주점실제 법적 효력이 발생할 수 있도록 구체적이고 명확하게 작성하는 것이 중요합니다.
3.명도소송은‘점유 회복’을 목표로 전략적으로 준비하라
명도소송의 최종 목표는 판결이 아니라 실질적인 점유권 회복입니다.따라서 소송을 준비할 때는 전문가와 충분히 협의하여 예상되는 모든 변수에 대비한 전략을 수립해야 합니다.초기 대응이 소홀하면,시간과 비용의 낭비로 이어질 수밖에 없습니다.
탄탄한 법적 대응이 임대수익을 지킨다
부동산 임대업은 안정적인 수익을 기대할 수 있는 사업이지만,법적 리스크에 대한 대비가 부족하면 언제든 위기에 직면할 수 있습니다.건물 소유만으로 자산을 지킬 수는 없습니다.철저한 계약 관리,사전 리스크 대응,전문가와의 협력을 통한 법적 전략 수립이 반드시 뒷받침되어야 합니다.
이번 사례가 주는 가장 큰 교훈은 다음과 같습니다.
“소송에서 이기는 것보다,애초에 안전장치를 마련하는 것이 더 중요하다.”
소송은 문제가 발생한 후의 대응이지만,안전장치는 문제를 예방하는 기본입니다.임대인이라면 이 원칙을 절대 간과해서는 안 될 것입니다. 문의: / 02-3277-9856 
한경부동산밸류업센터 landvalueup.hankyung.com
* 본 기고문의 의견은 작성자 개인의 의견이며,소속회사의 의견과는 다를 수 있습니다.
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