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[경제뉴스N시선] 정책대출에서 지분형 모기지까지
"2%대 청년용 주택드림대출 출시했지만…서울아파트는 '그림의 떡'" [부동산360](25.04.22 헤럴드경제)
"1억으로 10억집 산대".'지분형 모기지' 대박,아니면 쪽박?(25.04.21 머니투데이)
토허제 나비효과…2030 청년 '영끌' 내 집 마련 올 들어 반등(25.04.25 뉴시스)
4월 가계대출 폭증 조짐?…일주일만에 '1조' 늘었다(25.04.04 연합인포맥스)
"대출 줄인다더니".신생아 특례대출 소득요건 완화하자 매달 1조씩 늘었다(25.03.03 매일경제)
특례대출 받은 30대,토토 계좌 지급정지 비타임아파트 '큰손' 됐다…포모(FOMO)도 영향(25.02.16 동아일보)
'빚 내서 집 사라' 정책.과거 박근혜 정부 시절 야당과 언론이 정부 정책을 비판하면서 붙인 별명이었다.집값과 전셋값 동시 상승으로 고통받는 사람들이 많아지자 박근혜 정부는 DTI 등 주택담보대출 규제를 완화하고,양도소득세와 취득세를 완화하고,2015년부터는 기준금리를 서서히 인하했다.
다음 정부인 문재인 정부도 저금리 정책을 이어갔다.주택담보대출 규제는 강화했지만 임기 초부터 주택임대사업자에게 대출을 집값의 80%까지 허용했다.시장참여자들은 신용대출 등 갖가지 수단으로 주담대 규제를 우회했다.무엇보다 전세자금대출 잔액이 매년 급증했다.임차인의 전세자금대출로 풀린 돈은 전셋값을 상승시키면서 임대인의 갭투자를 뒷받침했다.코로나 시기에는 금리가 더 낮아지고 자산 가격은 치솟을 대로 치솟았다.양태는 달랐지만 '빚 내서 집 사라'의 지속이었다.
윤석열 정부가 들어섰을 때는 집값이 이미 너무 많이 올라 있었다.세계적으로 인플레이션이 화두였고 기준금리는 인상할 수밖에 없었다.어느 모로 보나 '빚 내서 집 사라'는 정책을 펼치기에 부적합한 시기였다.그런데도 윤석열 정부는 2023년 1월부터 특례보금자리론 신청을 받았다.2023년 한 해 동안의 주택 매매거래 41만1812호 중 4분의 1 정도인 10만2617건이 특례보금자리론 대출을 받아서 이뤄졌다.정책대출을 통한 아파트값 올리기라는 비판이 나오자 정부는 특례보금자리론 축소를 발표했다.
이듬해인 2024년 1월부터는 신생아특례대출이라는 상품이 출시되었다.이번에는 부동산시장 부양책이 아니라 저출산 해소 대책이라는 포장지를 입혔다.신생아특례대출은 기존의 정책대출인 디딤돌 대출과 버팀목 대출의 적용 범위를 확대한 상품으로,2년 내 출산 또는 입양한 무주택 가구에 주택구입 또는 전세자금을 저리로 빌려준다.1주택 가구의 경우 대환대출도 가능하다.대상 주택은 9억 원 이하여야 하고,최대 5억 원까지 대출이 가능하며,DSR 규제가 적용되지 않는다.
연소득 6000만 원대인 부부가 기존의 신혼부부전용 주택구입자금 대출을 받는 경우와 새로 출시된 신생아 특례대출을 4억원씩 받는 경우를 비교해 보자.우대금리 조건 중 청약저축 가입(연 0.3%p)과 부동산 전자계약(0.1%p)을 만족한다고 가정하면 이 부부가 신혼부부전용 주택구입자금 대출을 받을 경우 금리는 2.85%가 된다.신생아 특례대출의 경우 금리는 2.25%까지 내려간다.원리금 균등상환을 가정하면 매월 상환 금액이 약 11만 원 줄어드는 효과가 있다(실제로는 체증식 상환도 가능하다).연간으로 환산하면 약 132만 원이 절감된다.(일반 주담대와 비교하면 연간 400만 원 정도가 절감된다.) 반면 기존에 신혼부부전용 대출을 받을 수 없었던 연 소득 8500만 원 이상인 부부의 경우는 일반 주담대와 비교해야 한다.주담대 금리를 4.0%로 가정하면 신생아 특례대출로 절감하는 액수는 연간 320만 원 정도가 된다.즉 신생아 특례대출로 가장 많은 혜택을 누릴 수 있는 사람은 기존에 다른 정책대출 이용이 불가능했던 연 소득 8500만 원 이상인 부부였다.
신생아 특례대출은 초기에는 대환대출 신청이 많았고,뒤로 갈수록 신규 주택구입자금 신청이 늘어났다(김남근 더불어민주당 의원실-주택도시보증공사 자료).2024년 1월~7월 실행금액 기준으로 95%는 아파트 관련 대출이었고,실행 건수 기준으로는 약 53%가 서울,경기,인천에 몰려 있었다.그리고 2024년 하반기에도 수도권 아파트값 상승세가 나타났다.
윤석열 정부는 정책금융을 풀다가 아파트값 상승이 문제가 되면 갑자기 금융권을 압박해서 대출을 조이거나,마닐라 소피텔 카지노금리를 일부 올리거나 하는 식으로 시장에 개입했다.집값은 비싸졌는데 사람들의 실질소득이 감소해서 소매 판매마저 줄어들던 시기였기에 정책금융은 시장 분위기를 바꿀 정도의 큰 힘을 발휘했다.2024년 전국에서 아파트를 가장 많이 매입한 연령대가 30대(26.6%)였다는 사실 역시 저금리 정책대출과 무관하지 않다.
최근에는 고소득층을 겨냥한 돈 풀기를 했다.2024년 12월부터 신생아 특례대출의 소득요건을 부부 합산 2억 원으로 완화한 것이다.윤석열 전 대통령이 직접 참석했던 21번째 '민생토론회'의 후속 조치라고 했다.2024년 4월 4일 국무조정실에서 발표한 '문제가 해결될 때까지 민생을 챙기는 정부'라는 제목의 보도자료를 보자."일부 정부 사업의 소득기준이 신혼부부에게 결혼 페널티로 작용해 혼인신고를 늦춘다는 지적에 따라 부부소득 합산 기준을 대폭 상향하는 등 관련 제도를 개선해 나갈 계획이다."
