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17일 주택산업연구원(주산연)은 국회 의원회관에서 '주택공급 활성화 방안' 세미나를 개최했다.
주산연은 올 하반기 중 금리 인하와 경기회복,공급부족 누적 등으로 수도권에 이어 지방도 집값이 강세로 전환할 가능성이 크다고 봤다.주택공급 부족 문제가 지속된다면 내년이나 내후년께 집값 폭등이 재현될 수 있다고 관측했다.
이날 발제로 나선 김덕례 주산연 선임연구위원은 "2020~2021년은 예년 평균 수준으로 공급물량이 유지됐으나 가구수와 멸실주택이 늘면서 38만가구 수준의 공급부족이 누적됐다"며 "2022년부터 올해까지 3년 간은 시장 침체로 공급이 줄면서 47만가구의 공급 부족이 누적됐다"고 말했다.
공급은 줄어드는 반면 수요는 늘어 공급부족 문제를 더 심화시키고 있단 지적이다.최근 3년간 30세 도달인구가 연평균 74.5만명으로 직전 3년 대비 7.7만명 증가할 것으로 추산되고,독신가구와 장기 체류 외국인도 늘어 주택 기본수요는 2030년까지 50만가구로 지속 늘어날 전망이다.
독신가구는 청년·노인 등 2023년 말 734만가구로 총 가구의 33.6%를 차지한다.특히 청년독신가구의 주택시장 참여율이 높아지는 추세인데,고디탕 (대구)이들의 아파트 선호현상이 커지면서 아파트 매매거래율은 지속 증가하는 추세다.
김 연구위원은 "올 한해 전체 주택 매매가격은 전국 지표로는 1.8% 하락하지만,서울은 1.8%,고디탕 (대구)수도권은 0.8% 각각 상승,지방은 2.7% 하락할 것으로 전망된다"고 설명했다.
전세시장은 임대차 2법 시행 4년차에 접어들면서 계약만기 도래 등으로 공급이 부족한 대도시권은 지난해 하반기부터 상승세를 이어가고 상승폭도 커지고 있다.다만 주산연은 미분양이 쌓인 일부 지방 광역시와 시군지역은 신규수요 대비 공급이 많아 매매에 이어 전월세도 가격 하락세를 유지할 것으로 전망했다.
김 연구위원은 "올 한해 주택 전셋값은 지난해보다 상승폭이 커지면서 전국은 0.8% 상승,서울은 2.3%,수도권은 2.5% 상승하고 지방은 1.7% 하락할 것으로 전망된다"며 "임대차 2법 시행으로 강화된 전월세 계약갱신기간(2+2년)이 올 7월부터 4년 만기가 도래함에 따라 하반기 중 전월세 급등지역에선 전셋값 인상을 위한 세입자 교체가 늘어나 가격 상승요인으로 작용할 것으로 예상된다"고 내다봤다.
주산연이 주택건설사업자와 디벨로퍼 300여명을 대상으로 설문조사를 진행한 결과,10명 중 7명은 향후 1년 내 주택사업 규모를 줄이겠다고 답했다.사업성 악화가 가장 큰 원인으로 지목됐다.
사업성 악화의 원인으로는 ▲시장 침체와 공사비 급등 ▲고급리와 높은 수수료 등 PF 조달 어려움 ▲다주택자 중과에 따른 소형주택 매수 기피 ▲개발사업 수익률 제한과 용도변경 차익의 100%까지 부과되는 기부채납 등이 꼽혔다.
또 정부의 공급 활성화 대책에 대해선 응답자의 81%가 '효과가 없다'고 답했고 PF 활성화 대책 역시 86%가 '효과가 업다'는 부정적인 답변을 했다.
부동산 PF 주택금융 관련 가장 시급한 대책으로는 사업성 있는 사업장에 대한 확실한 지원체계 구축,고디탕 (대구)최근 발표된 부동산 PF 관리방안의 합리적 조정 등이 필요하다는 응답이 가장 많았다.
주산연은 주택공급 활성화를 위해 ▲법적 근거 없는 지자체 등의 임의적 분양가 규제 금지 ▲원가에 못 미치는 아파트 공급기준 건축비 현실화 ▲보다 확실한 금융조달 애로 해소 ▲과도한 다주택자 중과제도 적정화 ▲확실한 미분양대책 마련 및 시행 ▲공공지원 민간임대주택에 대한 과도한 규제 합리화 ▲도시개발사업에 과도한 수익제한과 기부채납 적정화 ▲도시정비사업 활성화로 도심지 주택공급 확대 등 8가지를 제언했다.
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