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한경닷컴 더 머니이스트 사진=글로벌PMC 
일본 도쿄 콘도 시장이 심상치 않은 움직임을 보이고 있습니다.일본 부동산시장 조사기업 도쿄칸테이 등에 따르면 2024년 도쿄 수도권 신축 콘도의 평균 가격 대비 임대료 비율(PER)은 28.93에 달했습니다.특히 도심 지역 PER은 더욱 심각한 수준입니다.오모테산도는 51.95,아자부주반은 44.05,시로카네타카나와는 무려 53.07에 달했습니다.일부 지역에서는 50년치 임대료를 미리 내야 집을 살 수 있다는 계산까지 나옵니다.
이러한 수치는 단순한 고가 주택의 문제를 넘어,시장 전반의 구조적 불균형을 드러내는 지표입니다.가격 대비 임대료 비율인 PER은 주택 매입가를 연간 임대 수익으로 나눈 값으로,투자금을 회수하는 데 걸리는 기간을 의미합니다.이 비율이 높다는 것은 그만큼 투자 회수에 오랜 시간이 걸린다는 뜻입니다.도쿄의 PER 수치는 뉴욕의 PER 약 19~21과 비교해도 현저히 높은 수준입니다.이는 실수요자 입장에서 도쿄에 집을 사는 것보다 빌려 사는 것이 훨씬 경제적일 수 있음을 시사합니다.
더욱 우려스러운 점은 도쿄 콘도의 임대 수익률이 지나치게 낮다는 점입니다.현재 도쿄 콘도의 연 평균 임대 수익률은 1.88%에 불과합니다.이는 무위험 자산으로 여겨지는 20년 만기 일본 국채 수익률(약 연 2.2%)보다도 낮은 수준입니다.일반적으로 부동산 투자는 국채와 같은 무위험 자산보다 높은 수익률을 제공해야 투자 가치가 있다고 평가되는데,도쿄 콘도 시장은 이러한 기본적인 투자 원칙마저 흔들고 있는 셈입니다.반면 뉴욕은 연 5.32%에 달하는 임대 수익률을 기록하고 있으며,가격 상승률도 1.6% 수준으로 안정적인 흐름을 유지하고 있습니다.이처럼 도쿄는 임대 수익률은 낮고 가격만 급등한 반면,뉴욕은 수익성과 안정성이 비교적 균형을 이루고 있다는 점에서 뚜렷한 대조를 이룹니다.
그렇다면 이러한 차이는 어디서 비롯된 것일까요?도쿄에서는 2024년 콘도 가격이 무려 17.7% 상승한 반면,모롱고 카지노 레스토랑임대료는 3.2% 오르는 데 그쳤습니다.이처럼 가격 상승이 임대 수익을 훨씬 앞질렀던 이유는 실거주 목적보다는 자산 가치 상승을 노리는 투자 수요가 시장을 주도하고 있기 때문입니다.닛케이아시아는 국내외 부유층과 외국인 투자자들의 자금 유입이 도쿄 콘도 시장 과열의 핵심 배경이라고 분석했습니다.
일례로 PER이 40인 간다 지역 콘도를 구매한다는 것은 이론적으로 40년치 임대료를 미리 지불하는 것과 마찬가지입니다.여기에 부동산담보대출 이자,정기적인 대규모 수선 비용,그리고 시간이 지남에 따른 건물 가치 하락까지 고려한다면,같은 금액으로 임대하며 몇 년마다 새로운 주택으로 이사하는 편이 훨씬 합리적인 선택이 될 수 있습니다.이러한 경제적 구조는 실수요자뿐만 아니라 투자자에게도 중요한 판단 기준이 됩니다.
도쿄칸테이의 다카하시 마사유키 수석 연구원은 닛케이아시아와의 인터뷰에서 “콘도 가격 대비 임대료 비율의 조정은 불가피하다”며 “임대료는 더 이상 크게 오르기 어렵고,조정은 결국 가격 하락을 통해 이뤄질 가능성이 높다”고 진단했습니다.
이러한 경고는 과거 일본 콘도 시장의 흐름과도 닮아 있습니다.1980년대 후반,일본은 비정상적으로 높아진 PER 끝에 결국 부동산 가격 폭락이라는 혹독한 조정을 겪었습니다.현재 도쿄 콘도 시장 역시 그와 유사한 구조를 보이고 있습니다.마치 주가수익비율(PER)이 40을 넘었던 엔비디아의 주가가 조정을 거쳐 본질적 가치로 수렴했듯이,도쿄 콘도 시장 역시 결국 현실적인 수익성에 기반한 균형점을 찾아갈 가능성이 큽니다.
결국 지금 도쿄 콘도 시장에서 나타나는 극단적인 가격 대비 임대료 비율은 단순한 숫자가 아닙니다.그것은 시장 사이클의 정점에서 울리는 분명한 경고입니다.수익률이 무위험 자산보다 낮은 부동산은 투자로서의 매력보다 리스크가 더 클 수 있습니다.투자자는 단기적인 가격 상승에 현혹되기보다는 장기적인 임대 수익성과 안정성에 더 무게를 두어야 하며,실수요자 역시 지금이‘구매’의 적기인지 냉정하게 따져봐야 할 시점입니다.
결국 지금 도쿄 콘도 시장이 우리에게 던지는 메시지는 분명합니다.이 숫자는 단순한 수치가 아니라 '경고' 그 자체일 수도 있습니다.
<한경닷컴 The Moneyist> 김용남 글로벌PMC(주) 대표이사 사장
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