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서울 강남구의 한 아파트 단지 전경.<뉴스1>갈수록 비싸지는 집값,서울을 중심으로 너무 올라버린 가격에 청년 세대는 내 집 마련을 꿈꾸는 것조차 어려운 일이 됐어요.서울 전체 아파트를 가격 순서대로 나열했을 때 중간값에 해당하는‘중위 가격’이 10억원쯤 되니까 이상한 일도 아니죠.

금융위원회가 이런 문제를 조금이라도 해결하기 위한 계획을 얼마 전 발표했어요‘지분형 모기지’로 불리는 신규 정책을 도입할 거라고 해요.곧 대통령 선거를 치르고 새 정부가 출범할 예정이긴 하지만,도입 전 시범 사업부터 거칠 예정인 만큼 “정부가 바뀌어도 시행될 수 있을 것으로 본다”는 게 금융위의 판단이에요.

‘지분’은 주택을 공동으로 소유할 때,각 소유자가 보유한 권리를 말해요‘모기지’는 주택담보대출을 뜻하는 영어단어고요.지분형 모기지를 말 그대로 풀어보면‘주택을 공동으로 소유하는 주택담보대출’인 거예요.

일단 공동소유는 정부가 주택 관련 금융을 위해 설립한‘주택금융공사(주금공)’와 하게 돼요.예를 들어 10억원짜리 집을 살 때 6억원은 내가 내고 4억원을 주택금융공사가 냈다면,지분은 6대4로 나눠 갖게 되는 거죠.

그런데 보통은 집 살 때 대출을 받잖아요.10억원 중 4억원은 주금공이 낸다면,나머지 6억원 중 일부를 대출받으면 돼요.대출받을 땐 LTV(담보인정비율) 등 최대 대출 금액을 제한하는 규제들이 존재하는데요.보통은 집을 담보로 집값의 70%까지 빌릴 수 있지만,지분형 모기지를 쓰는 경우엔 내가 보유할 지분 가치를 기준으로 빌려야 해요.10억원짜리 집에서 내 지분이 6억원이라면,6억원의 70%에 해당하는 4억 2000만원을 빌릴 수 있는 거예요.

지분형 모기지를 이용한 주택 구매 사례.내 지분은 60%,주금공 지분은 40%가 된다.구체적 방안은 이르면 6월 이후 발표될 예정이다.물론 위의 숫자들은 예시일 뿐이고 금액이나 비율은 달라질 수 있어요.미리 모아둔 돈이 많다면,내가 돈을 더 쓰고 내 지분을 더 늘릴 수도 있는 거죠.전문가들의 예상에 따르면,주금공 지분은 최대 40%~50% 수준까지 허용될 것으로 보여요.

정부 돈이 들어가는데 모든 집에 허용할 순 없으니,서울 기준 10억원 이하의 집에만 적용될 거라는 전망이 우세해요.주금공 지분을 허용하는 상한이 40%라고 가정했을 때,지분형 모기지를 최대한 활용하면 1억 8000만원으로 10억원짜리 집을 살 수 있다는 뜻이에요.

서울 외 지역에선 4억~6억원 이하 주택을 살 때만 지분형 모기지를 활용할 수 있을 것으로 보여요.구체적인 계획은 오는 6월쯤 발표될 예정이에요.

지분형 모기지는 정부가 돈을 빌려주는 게 아니라‘주택에 지분 투자를 한다’는 점이 핵심이에요.정부가 많게는 40%에 해당하는 소유권을 보유하고 있으니,집값이 올랐을 때도 함께 이익을 봐요.그러니까‘대출’이 아니라‘투자’인 거예요.

세상에 공짜는 없다고 하죠.지분형 모기지로 정부의 돈을 끌어다 집을 사면,당연히 대가도 치러야 해요.그중 첫 번째가 차익 공유예요.나중에 집을 팔 때 집값 상승에 따른 이익을 나눠요.만약 내가 10억원짜리 집을 6대 4로 공동 보유하다 12억원이 됐다면,차익 2억원 중 60%인 1억 2000만원이 내 몫인 거죠.나머지 8000만원은 정부가 가져가고요.

반대로 집값이 하락한다면,카지노 불어어떻게 할까요?아마 손해도 지분 비율대로 나눌 거라고 생각하시겠지만,지분형 모기지는 그렇게 설계하지 않았대요.집값이 떨어졌을 때 손실은 모두 정부가 감당한다고 해요.10억원짜리 집을 샀는데 8억원이 됐다면,손해인 2억원 모두 정부가 부담한다는 거예요.이건 정책을 활용하는 국민에게 확실히 유리한 조건이에요.집값 하락이 두려워 집을 사지 않을 이유는 없어지니까요.

하지만‘차익 공유’외에 두 번째 대가도 있어요.사실‘공동소유’인데 정부는 집을 사용하지 않잖아요.내가 산 집이라도 최대 40%인 정부 지분만큼은 내가 얹혀사는 셈이죠.그래서 정부 지분만큼의 사용료를 내야 해요.사용료는 아직 발표되지 않았지만,정부 투자금의 2% 수준으로 예상돼요.

10억원짜리 집을 사면서 4억원의 주금공 지분 투자를 받았다면,1년에 부담해야 할 금액은 800만원쯤 된다는 거예요.은행 이자보다는 훨씬 저렴해도,대부분은 은행 대출 이자도 함께 갚게 될 거라는 점을 고려할 때 결코 적은 금액은 아니에요.

지분형 모기지는 두 가지 목표를 두고 설계됐어요.일단 청년이나 신혼부부 등 모아둔 돈이 비교적 적은 사람들의 주택 구입을 돕겠다는 의도가 있어요.지분형 모기지로 집을 사면 완전히 내 집은 아니지만,기간 제한 없이 거주가 가능하거든요.전월세로 사는 것보다는 훨씬 안정적이겠죠.

우선 이렇게 집을 구매해서 안정적인 주거를 확보한 다음,여윳돈이 생기면 2년마다 주금공에 돈을 내고 지분을 추가로 확보할 수도 있어요.물론 그동안 집값이 올랐다면 처음에 살 때보단 지분이 비싸졌을 거예요.그래도 장기적으로는 완전한 내 집으로 만들 수 있는 거죠.

국민의 안정적 주거를 돕는다는 의도 못지않게 중요한 정부 목표가‘가계부채 관리’예요.지분형 모기지는‘부채’를‘지분투자’로 바꿔 놓을 수 있는 정책이기 때문이에요.

정부가 기존에 주금공을 통해 펼쳐왔던 주거 안정 정책은 주로‘저금리 대출’이었어요.청년이나 신혼부부에게 저렴한 이자를 받고 돈을 빌려주는 방식이에요.그런데 이렇게 대출을 해주면,주거 안정에는 도움이 돼도 국민이 진 전체 빚은 계속 늘어나게 돼요.

자료=한국은행국내 가계가 진 빚은 점점 늘어나고 있어요.집값 급등기를 지나며 이전과는 비교할 수 없을 정도로 늘었죠.이렇게 가계부채가 증가하면 점점 원금과 이자로 나가는 돈까지 늘어나요.이는 결국 소비 감소로 이어질 수밖에 없고요.장기적으로 경기 침체를 유발하는 위험 요소인 거예요.

그런데 지분형 모기지는 정부가‘대출’이 아니라‘지분투자’에 돈을 써요.똑같이 돈을 썼어도 가계 빚은 그만큼 덜 늘어나요.결과적으로는 집을 사기 위해 은행에서 대출받는 금액이 줄어드는 거죠.이 정책이 호응을 얻기만 하면,정부는‘국민 주거 안정’과‘가계부채 관리’라는 두 가지 목표를 동시에 노릴 수 있어요.

지분형 모기지가 효과적으로 활용될지는 전문가들도 쉽게 예상하지 못해요.호응을 얻을 만한 부분도 있지만,과거에 비슷한 정책들이 실패했던 전례도 있기 때문이에요.해당 정책들은 집값 상승기를 지나며 사실상 관심을 얻지 못했어요.

집값이 빠르게 오를 때,사람들은 시세차익을 정부와 나눠야 하는 정책들을 외면했어요.물론 집값이 하락할 경우엔 손실을 줄일 수 있다는 장점이 있긴 했어요.하지만 많은 돈을 빌려 집을 사면서‘집값 하락’을 기대하는 사람은 별로 없었어요.

결국 지분형 모기지는 집값이 오를 것으로 예상하고 차익을 노리는 투자자보다는,안정적인 주거를 원하는 사람에 적합하다고 볼 수 있어요.전월세 계약 갱신을 고민하지 않고 비교적 적은 돈으로 내 집 마련을 할 수 있으니까요.오히려 사려는 집의 가격이 잘 오르지 않거나,떨어질 것으로 예상하는 사람이 지분형 모기지를 선택하게 될 거예요.

정책이 호응을 얻는다고 해도 우려할 만한 사항들은 있어요.우선 집값이 하락할 때 정부가 손실을 떠안는 지분형 모기지의 구조가 적절한지 고민해 봐야 한다는 지적이 존재해요.지분형 모기지가 오히려 부동산 수요를 늘려 가격 상승을 부추길 수 있다는 분석 또한 나와요.

금융위원회는 올해 중 주택 1000호를 대상으로 시범사업을 해볼 계획이에요.청년층이나 신혼부부 등에게 우선 선택권을 줄 것으로 보여요.하반기부터 시범사업에 나서는 게 목표라고 해요.정부와 국민이 공동으로 집을 사는‘지분형 모기지’는 과연 정책적 성과를 거둘 수 있을까요?

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