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서울 강남 일대 아파트 전경.사진=뉴시스 
[파이낸셜뉴스] 매년 6월 1일 기준으로 부동산을 소유한 사람에게는 세금 고지서가 날아온다.바로 보유세(재산세·종합부동산세)이다.다음 달 1일 이후 주택을 팔았다고 해도‘6월 1일 기준 보유자’가 세금을 납부한다.
재산세와 종부세는 정부가 매해 고시하는 '공시가격'으로 산정된다.그런데 이 공시가격은 형평성 측면에서 풀어야 될 숙제가 여전히 남아있다.
같은 아파트인데.편차 큰 현실화율
공시가 현실화율은 시세 반영 비율을 의미한다.국토교통부 자료를 보면 공동주택 현실화율은 지난 2018년 68.1%에서 2022년에는 71.5%까지 상승했다.문재인 정부가 마련한 공시가 현실화 계획이 반영됐기 때문이다.하지만 윤석열 정부 출범 이후 2023년부터 올해까지는 현실화율이 2000년 수준인 69.0%로 정해졌다.
단독주택도 2022년에는 현실화율이 57.9%까지 상승했지만 최근 3년간은 53.6%(2020년 수준)가 적용됐다.토지 역시 71.4%까지 치솟았으나 3년간은 65.5%(2020년 수준)로 적용된 상태다.
실제 거래가인 시세를 얼마나 반영하느냐는 따라 세 부담도 달라진다.우선 유형별로 보면 공동주택과 단독주택,그리고 토지 간의 현실화율 격차가 여전히 존재한다는 점이다.
2025년 기준으로 공동주택은 69.0%,단독주택은 53.6%로 15%p 이상 차이가 난다.2018년에도 이 둘 간이 현실화율 격차는 16%p 가량이다.
즉 아파트와 단독주택이 시세 10억원으로 같다고 가정해도 현실화율은 다르게 적용되면서 단독주택 공시가격이 더 낮은 셈이다.
부동산 유형별로 차이가 있을 수밖에 없지만 형평성 제고를 위해서는 격차를 줄여야 한다는 것이 전문가들의 설명이다.그런데 격차 해소가 더디게 진행되고 있는 것이다.
더 큰 문제는 같은 아파트인데도 현실화율 편차가 크다는 점이다.송경호 한국조세재정연구원 연구위원은 최근‘종합부동산세의 경제적 효과 및 향후 정책 방안’보고서에서 이같은 문제점을 지적했다.
송 연구위원은 "같은 아파트인데 현실화율이 어떤 것은 50%이고,다른 단지는 80%인 것은 문제가 있다”며 “시세 반영률을 균형적으로 조정하는 작업이 필요하고,무료 가입 보너스 룰렛특히 저가 주택 구간에서 시급히 개선할 필요가 있다”고 밝혔다.같은 공동주택이라면 시세는 다를 수 있지만 현실화율은 비슷해야 한다는 것이다.
조기 대선.내년 현실화율 폭등하나
윤석열 정부는 문재인 정부가 마련한‘공시가 현실화 로드맵’폐기를 추진했으나 조기 대선까지 겹치면서 불투명한 상황이다.
대선 결과에 따라 새 정부가 들어서면 내년 공시가격 현실화율을 어느 수준으로 가져갈지가 이슈가 될 것으로 보인다.문 정부가 마련한 공시가격 현실화 로드맵은 유형별로 차이는 있지만 오는 2035년까지 현실화율을 90%까지 올리는 것이 골자이다.
당시 로드맵에 따르면 내년 현실화율은 공동주택 80.9%,단독주택 70.0%,토지 83.9% 등이다.지난 2025년 기준으로 현실화율은 지난 2020년 수준인 아파트 69.0%,카지노 자본주의단독 53.6%,토지 65.5% 등이다.
문 정부 로드맵 대로 추진할 경우 내년 공시가 현실화율은 공동주택의 경우 69.0%에서 80.9%로 폭등하게 되는 셈이다.단독과 토지도 사정은 다르지 않다.이렇게 되면 공시가격 상승률이 시세 상승률을 역전하는 현상이 곳곳에서 나타날 것이 뻔하다.
현실화율이 급등해도‘공정시장가액비율’조정을 통해 세 부담은 최소화할 수 있다.세금만 놓고 보면 심플하다.문제는 공시가격이 영향을 주는 분야가 세금뿐만 아니라 국민연금,기초연금 등 63개 사업에 이른다는 점이다.이들 사업 대부분이 자산가치(공시가격)에 따라 수급 여부가 결정된다는 점이다.
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