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한경닷컴 더 머니이스트 사진=뉴스1 
지난달 한국은행과 한국금융연구원의 공동 정책 콘퍼런스에서 제시된 '지분형 모기지'(Shared Equity Mortgage)는 주택구매자가 우선 집값의 10%만 내고 주택을 구매할 수 있는 방안입니다.
금융위원회가 오는 6월을 목표로 추진하는 '지분형 주택담보대출'은 주택구매자가 집값의 18%를 낸다는 차이만 있을 뿐 전반적인 내용은 대동소이합니다.주택금융구조는 '자기자본 18% + 대출 42% + 주택금융공사 40%'입니다.주택금융공사의 지분은 주택가격 하락할 때 손실 가능성이 큰 후순위 채권입니다.
자기자본 18%라는 것을 달리 보면,주택담보인정비율(LTV) 82%로도 생각할 수 있습니다.과거 서브프라임 이후 '빚내서 집 사라'던 시기에도 LTV 70%였다는 것을 감안하면 대출한도가 많이 늘어난 셈입니다.계약자가 부담할 실질 이자 비용도 크게 줄어듭니다.저금리가 적용되는 LTV 82% 대출입니다.
사회가 발전하는 과정에서 다양한 시도가 필요하기에,지분형 모기지도 그런 맥락으로 보면 적절합니다.공공의 재원 투입에는 한계가 있으므로 수혜 대상이 제한될 것이라는 점까지 고려하면 지분형 모기지로 인해서 시장이 흔들릴 정도는 아닌 것으로 예상할 수 있습니다.
지분형 모기지의 (실질) 대출한도와 이자 비용은 상당히 유리한 조건이므로 이용자는 있을 것입니다.그렇지만 공공이 무한대의 재원을 투입할 수는 없기에 지분형 모기지의 수혜 자격은 제한될 수밖에 없습니다.예컨대 매입주택의 가격상한,가계소득 등 우리가 익히 알고 있는 내용들이 반영될 가능성이 높습니다.
대출자의 소득수준도 중요합니다.가령 10억짜리 집을 자기자본 18%인 1억8000만원으로 매입한다면 타인자본은 82%인 8억2000만원이 됩니다.5억짜리 집으로 생각해도 대출 규모는 수억원입니다.그러니 아무리 저금리를 적용하더라도 대출원금에 대한 원리금 등의 상환 여력이 없다면 대출 자체가 실행되지 않을 것입니다.주금공이 갖는 주택 지분이 후순위라는 점을 감안하면 전국의 모든 지역에서 집을 사도 지분형 모기지가 적용될지에 대해서는 향후 발표될 세부 내용을 봐야 합니다.
이렇게 되면 지분형 모기지가 시장에서 대세로 자리 잡기는 쉽지 않습니다.종전에도 있었던 공유형 모기지 등은 시세차익을 공공부문이 공유·환수한다는 식이었기에 사회적인 선호도는 매우 낮았습니다.가령 계약자가 공공의 지분을 100% 매입하지 못한 시점에서 주택을 매각할 때 최초 매입금액 대비 시세차익이 발생한다면,이를 오롯이 계약자가 가져갈 수 없는 제한 등이 있었습니다.
그렇지만 주택가격의 18%라는 적은 자본으로 내 집이라는 주거 안정성을 얻으려는 분들에게는 적절한 제도입니다.그간 서울에서 공급된 토지임대부 주택 등도 모두 팔렸다는 것을 감안하면,지분형 모기지도 특히 서울 같은 주요 지역을 중심으로 수요가 있을 것으로 예상할 수 있습니다.만약 이전의 콘퍼런스에서 제시된 것처럼 요구되는 자기자본이 10%로 적용된다면(LTV 90% 효과) 수요도 그만큼 늘어날 여지가 큽니다.
지분형 모기지가 공공이 인위적으로 주택시장을 떠받치려는 조치일지는 보는 시각에 따라서 다릅니다.고가주택에는 지분형 모기지가 적용되지 않으니 중저가 주택에서는 그럴 여지가 있습니다.서울 기준으로는 10억원 같은 금액 상한이 불충분해 보여도,지방주택에서는 6억원도 적지 않은 금액입니다.그렇지만 지분형 모기지가 중저가 주택에 대해 적용되더라도 시장에 미치는 영향은 그 정도에서 그칠 것으로 봐야 합니다.무한대의 재원을 투입하는 것이 아니기 때문입니다.
가계대출 증가완화라는 효과에 대해서는,국내만이 아니라 해외까지 감안하면 납득할 수 있습니다.최근 30년을 보더라도 한국의 가계대출 증가를 해외에서는 위험하게 본다는 식의 지적이 끊이지 않았습니다.물론 저렇게나 오랫동안 이슈로 삼아온 가계대출의 위험성을 지금 시점에서 어떻게 봐야 하는지는 각자 상이할 수 있습니다.그렇지만 공공재원의 투입을 통해서 실질적인 가계대출의 규모를 수치상으로는 완화한다는 것은,과자 룰렛정책목표를 어디에 두느냐에 따라 충분히 받아들일 수도 있는 사안입니다.
<한경닷컴 The Moneyist> 이은형 (재)대한건설정책연구원 연구위원
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