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미국 인디애나·오하이오 등 3곳 물류센터 투자
3곳 '라스트마일' 물류센터…아마존 100% 임차
올해 미국 소비시장 견조…물류시설 매각 '적기'
오는 7월 우협 선정·10월 매매계약서 체결 예정
이 기사는 2025년05월02일 18시27분에 마켓인 프리미엄 콘텐츠로 선공개 되었습니다.
[이데일리 김성수 기자] 미국 아마존 물류센터 3곳에 투자한 미래에셋자산운용 공모펀드가 자산 매각을 추진하고 있다.
올해에도 미국 내 소비시장이 견조한 상황을 보여 물류시설에 대한 임차수요도 지속될 것으로 전망되는 만큼 매각 적기라고 판단해서다.
오는 7월 우선협상대상자(우협) 선정에 이어 10월 매매계약서 체결,오는 4분기 매각 거래 종결 및 선순위 대출 상환 순으로 계획돼 있다.
3곳‘라스트마일’물류센터…아마존 100% 임차
2일 금융투자업계에 따르면 미국 아마존 물류센터에 투자한 공모펀드‘미래에셋맵스미국부동산투자신탁16호’(이하 맵스16호)가 자산 매각을 추진하고 있다.
세 물류센터는 각각 2020년 6월,2020년 8월,2020년 9월 준공됐다.
펀드는 각 물류센터에서 발생한 임대수익으로 투자자에게 2021년 4월 30일 이후 6개월마다 분배금을 지급하고,추후 부동산 매각 등을 통한 자본이득을 추구한다.펀드가 지난 2020년 10월 28일 설정된 이후 수익률은 27.13%다.
3개 물류센터 모두‘라스트 마일’시설로 분류되는 자산이다.라스트 마일은 물류 및 유통 산업에서 상품이 최종 소비자에게 전달되는 마지막 단계,즉 배송의 최종 단계를 의미한다.
이에 따라 라스트 마일 시설은 아마존을 포함한 전자상거래 업체의 단기 배송 시스템상 핵심 역할을 해서 임차수요가 높다.아마존은 세 물류센터 면적의 100%를 임차하고 있으며,임대료와 더불어 보험료,부동산세 및 관리비를 부담한다.
우선‘아마존 그린우드’는 미국 인디애나폴리스 도심부에서 남동측으로 약 33km 거리에 있는 신축‘라스트 마일’물류센터다.
인디애나폴리스는‘인디애나’의 주도(州都)로서 지리적으로 미국 중앙에 위치한다.I-65,I-465,I-70 등 미국 주요 주(state)를 넘나드는(interstate) 고속도로가 관통하는 육로 운송 핵심지다.
세계 최대 상업용부동산 서비스회사 CBRE에 따르면 미국 인디애나폴리스 물류시장은 작년 4분기 기준 순 흡수면적 약 3900평으로,핀카지노전분기 대비 약 444.2% 증가했다.시장 공실률은 11.1%로,전분기 대비 50베이시스포인트(bp,1bp=0.01%포인트) 상승했다.
순 흡수면적은 신규 임차 면적에서 신규 공실 면적을 뺀 값을 말한다.순 흡수면적이 클수록 신규 임차가 활발하고 공실이 적다는 의미다.
인디애나폴리스 물류시장은 최근 3년간 대규모 공급이 이뤄져 작년 4분기 신규 공급 물량은 없었다.공급 예정 면적은 약 6만8000평 수준으로,전분기와 동일했다.평균 임대료는 전분기 대비 1.5% 상승한 평방피트(sf)당 6.03달러로 집계됐다.
‘아마존 베드포드 하이츠’는 미국 클리브랜드 도심부에서 남동측으로 약 25km 거리에 있는 신축‘라스트 마일’물류센터다.I-77 고속도로를 통해 클리브랜드 도심부까지 20분 이내 진입 가능하다.
클리브랜드는 미국 북동부 핵심 물류거점이다.△미국의 핵심 주간(interstate) 고속도로 인프라인 I-80,I-90,I-71,I-77 외에도 △노퍽 서던,암트랙,콘레일 등 철로망 △클리브랜드 항구를 통한 해운망 △클리블랜드 홉킨스 국제공항을 통한 항공운수망 접근성이 우수하다.
미국 클리블랜드 물류시장은 작년 4분기 기준 순 흡수면적이 약 마이너스(-) 280평으로 집계됐다.공실률은 약 2.8%로 안정적 수준을 유지하고 있다.
평균 임대료는 평방피트당 5.62달러로 소폭 하락했다.공급 예정 면적은 3만3000평으로 전 분기 대비 변동이 없었다.
‘아마존 콘코드’는 미국 샬롯 도심부에서 북동측으로 약 28km 거리에 위치한 신축‘라스트 마일’물류센터다.샬롯 다운타운(도심)까지 I-85 고속도로를 통해 22분 이내 진입 가능하다.
샬롯은 기술 관련 일자리 증가와 낮은 주거비용으로 미국 내 인구가 빠르게 증가하고 있으며,물류 수요도 풍부한 곳이다.
미국 샬롯 물류시장은 작년 4분기 기준 약 6만8000평의 순 흡수면적을 보였다.작년 4분기 신규 공급 면적은 약 8만2000평으로,이 중 약 31.1% 면적은 선임대가 완료됐다.
신규 공급 예정인 면적은 약 16만9000평이다.공실률은 8.4%로 전분기 대비 20bp 상승했다.평균 임대료는 평방피트당 9.79달러로 전분기 대비 0.2% 상승했다.
이들 세 아마존 물류센터의 임대차 계약기간은 오는 2032년 7~9월까지다.아마존 그린우드의 임대차 계약기간은 2032년 7월,아마존 베드포드 하이츠는 2032년 8월,아마존 콘코드는 2032년 9월까지다.
세 물류센터 모두 연 고정 임대료 상승률이 1.50%다.맵스16호의 신탁계약기간은 최초설정일(2020년 10월 28일)로부터 5년 6개월간이다.
이 펀드는 미국 델러웨어 주 법률에 따른 유한책임조합(LP)인‘맵스 US 로지스틱스 파트너스 원 LP’의 지분 99.99%에 투자한다.나머지 0.01% 지분은 미래에셋자산운용이 설립한 유한책임회사‘맵스 US 로지스틱스 GP 원 LLC’가 투자한다.
맵스16호는 현재 보유자산 매각을 진행 중이다.지난 3월 자산 매각을 위한 브로커로 KBC 어드바이저스를 선정했다.또한 임차인인 아마존에 자산 매각 관련 통지도 지난 3월 완료했다.
이달까지 마케팅 사전작업 및 공개 매각 마케팅을 진행한다.향후 자산매각 관련해서 금리 수준 및 지역별 시장상황,매수자 수요 등을 고려해 자산의 개별매각 또는 일괄매각 등을 검토 및 협의할 예정이다.
다음달 잠재매수자 입찰 예정이며,오는 7월경 잠재매수자 입찰 및 우선협상대상자 선정할 예정이다.이어 △오는 8~9월 실사 및 매매계약서 합의 △10월 매매계약서 체결 △오는 4분기 매각 거래 종결 및 선순위 대출 상환 순으로 계획돼 있다.
선순위 담보대출 금액은 1억620만달러로,담보인정비율(LTV) 기준 60%다.원금을 만기 일시상환하는 방식이며,대출 만기(기간 5년)는 내년 1월 1일이다.내년 상반기에 펀드를 청산할 예정이다.
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