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계약명의신탁 3자간명의신탁 구별실익 및 구별기준
부동산명의신탁 종류 3가지는 양자 간 명의신탁,계약명의신탁,3자 간 명의신탁이다.이 중에서 양자 간 명의신탁은 일단 내 명의로 소유권 등기를 갖고 있다가 그 등기 명의를 다른 자(명의수탁자)에게 이전하는 형태이다.양자 간 명의신탁의 경우는 실무상 증여인지 명의신탁인지 여부가 주로 문제되는데,만일 명의신탁으로 인정되면,명의신탁자가 명의수탁자로부터 등기명의를 되찾을 수 있다.
계약명의신탁과 3자간명의신탁은 위와 같이 내 명의로 소유권 등기를 갖고 있다가 타인에게 등기명의를 이전해주는 경우가 아니라,내가 제3자로부터 부동산을 매수함에 있어 등기명의를 애초에 타인의 명의로 해둘 경우에 발생한다.이때 3자 간 명의신탁으로 인정되면 내가 등기명의자를 상대로 소송하여 등기명의를 되찾을 수 있는데,계약명의신탁으로 인정되면 등기명의는 못찾고,애초에 내가 지급했던 매매대금 상당만 되찾을 수 있다는 점에서 구별실익이 있다.
계약명의신탁과 3자간 명의신탁의 구별 방법은,계약당사자를 누구로 볼 수 있는지에 따라 결정된다.부동산 매수시 등기부에 매수인으로 기재된 자를 매매계약 당사자로 볼 수 있다면 계약명의신탁이 되고,등기부에 매수인으로 기재된 자가 아닌 실제 소유자(명의신탁자)를 매매계약 당사자로 볼 수 있다면 3자간 명의신탁이 된다.
그런데 부동산을 매수함에 있어 타인의 명의로 등기를 할 경우 매매계약서에도 그 등기명의자를 매수인으로 기재하는 경우가 많을 것이고,이 경우 통상적으로는 매매계약서에 기재된 매수인을 계약당사자로 볼 수 있을 것이므로,다른 사람 이름으로 매수하는 경우 계약명의신탁으로 보는 것이 원칙이다.따라서 등기명의는 되찾지 못하고,자신이 애초에 지급했던 매매대금 상당만 달라고 할 수 있을 뿐이다.
그런데,매매계약서에 기재된 매수인이 아니라 실제 소유자에게 매매계약에 따른 법률효과를 직접 귀속시킬 의도로 계약을 했다고 볼 수 있다면,실제 소유자(명의신탁자)가 계약당사자라고 할 것이므로,이때는 3자간 명의신탁이 되고,등기명의를 되찾을 방법이 있다.
이론상으로 양자의 구별기준은 이러한데,실제로 구별하기는 매우 어렵다.이런 경우 원칙적으로는 계약명의신탁으로 판단되는바,아래에서 실제 사례들을 통해 확인해 보겠다.
계약명의신탁으로 인정된 구체적 실무사례
원고가 부동산을 매수함에 있어 피고 앞으로 등기 명의를 해놨는데,이 명의신탁은 3자간명의신탁이므로 피고가 자신에게 등기를 이전해줘야 한다고 주장한 사안에서,법원은 “어떤 사람이 타인을 통하여 부동산을 매수하면서 매수인 명의 및 소유권이전등기명의를 그 타인 명의로 하기로 한 경우,이와 같은 매수인 및 등기 명의의 신탁관계는 그들 사이의 내부적인 관계에 불과하므로,상대방이 명의신탁자를 매매당사자로 이해하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 대외적으로는 계약명의자인 타인을 매매당사자로 보아야 하고,설령 상대방이 그 명의신탁관계를 알고 있었다 하더라도 상대방이 계약명의자인 타인이 아니라 명의신탁자에게 계약에 따른 법률효과를 직접 귀속시킬 의도로 계약을 체결하였다는 등의 특별한 사정이 인정되지 아니하는 한 마찬가지”라고 설시하고,이 사건 명의신탁은 계약명의신탁이라고 보아 원고의 청구를 기각하였다(서울고등법원 2023나2033338 판결).
위와 같이 부동산을 매수함에 있어 다른 사람을 매수인으로 내세워 매매계약서를 작성하고 그 매수인 앞으로 소유권등기까지 되었다면,법원은 특별한 사정이 없는 한 계약명의신탁으로 보는 경향이 있다.
3자간 명의신탁으로 인정된 구체적 실무사례
1.원고가 A로부터 부동산을 매수하면서 매수자금이 부족하여 B 명의로 등기를 마쳤고,A도 이러한 사정을 알고 있었다고 하며,팝콘 토토 먹튀3자간 등기명의신탁이라고 주장하고 B에게 소유권이전등기청구를 한 사안에서,법원은 ①원고가 부동산에 관한 등기권리증을 보관하고 있음,②매도인인 A는 매수인이 B가 아니라 원고라는 점을 알면서 계약을 체결하고 사실확인서를 작성함,③원고가 대출금 이자와 원금을 변제한 사실이 확인됨,④원고가 취·등록세,스포츠 토토 차무식근저당권 설정 비용에 대한 영수증을 소지하고 있음 등을 근거로,3자간 등기명의신탁으로 판단하여 원고의 청구를 인용하였다(대구지방법원 포항지원 2022가단101470 판결)
2.원고가 A로부터 토지를 매수하면서 그 등기는 피고 명의로 하기로 약정하고,피고 앞으로 소유권이전등기가 되었는데,그후 원고와 피고간에 “쌍방 합의하에 이 사건 토지를 피고에게 이전한다.피고는 이 사건 토지에 대하여 매매권리가 없고,모든 매매권리는 원고에게 있다.피고는 명의이전만 되어 있을 뿐,금원은 투자한 사실이 없다.”는 내용으로 사실확인서가 작성된 사안에서,법원은 3자간 명의신탁으로 판단하였다(서울고등법원 2022나2020694 판결).
3.원고가 분양대행업에 종사하면서 분양대행기간 내 분양을 완료하지 못한 부동산에 관하여 계약금 몰취를 피하기 위해 부동산 매매계약을 체결할 필요가 있었고,피고들과의 친인척관계나 동업관계를 이용하여 피고들의 명의로 부동산에 관한 매매계약을 체결하고 소유권이전등기를 마쳤는데,매도인 이 “이 사건 부동산에 대한 매매계약이 원고의 주도하에 체결되었고,원고가 실질적인 매수인이다.”는 취지의 사실확인서까지 작성해준 사안에서,법원은 3자간 명의신탁으로 판단하였다(부산고등법원 2022나50666 판결).
△김용일 변호사
- 서울대학교 경영대학 졸업
- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)
- 법무법인 현 부동산/상속팀 대표
- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사
- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
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