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[조영광의 빅데이터 부동산]아파트 실거래가 대비 분양가 확인하고 금리·미분양 데이터 주목해야

서울 강남구아파트 단지.뉴스1사칙연산은 정확한 계산에 필요한 필수 개념이다.부동산 투자에서도 수익 극대화를 위해 사칙연산의 철학이 중요하다.즉 목돈과 투자 지식을 꾸준히 쌓는‘덧셈,갭을 적절히 활용하고 극단적 심리를 배제하는‘뺄셈,투자 타이밍의 시너지 효과를 극대화하는‘곱셈,바카라 옵션리스크를 분산하는‘나눗셈’의 철학이 그것이다. 

사칙연산에서 기본인‘덧셈’은 부동산 투자 초년생에게 매우 중요하다.1000원만 있어도 시작할 수 있는 주식투자와 달리 부동산은 기본 수억 원대 자산이라 적잖은 종잣돈이 필요하다.예적금과 다른 투자수익을 모아 만든‘1억 원’이 그 시작이라고 할 수 있다.사회 초년생에게 투자와 실거주 두 마리 토끼를 모두 잡을 수 있는 전략은 아파트 청약이다.기존 아파트를 매입할 경우 계약금을 내고 3~5개월 안에 잔금을 납부해야 한다.반면 청약에 당첨된 분양권은 요즘 아파트 공사 기간이 통상 3년이라는 점을 감안하면 계약금 납부 후 3년 후 잔금을 치르면 된다.기존 아파트 매입에 비해 잔금을 준비할 수 있는 여유 기간이 긴 것이다. 

사회 초년생에게 수도권 신축 내 집 마련을 위한 마중물로 종잣돈 1억 원 모으기를 권하는 근거는 뭘까.2025년 현재 경기·인천 아파트의 3.3㎡당 평균 분양가는 1900만 원이고 이를 국민평형(국평)으로 환산하면 약 6억5000만 원이다.분양 대금을 납부하는 방식은 보통 계약금 10%,중도금 60%,잔금 30%다.사회 초년생 입장에서 첫 목돈 납부인 계약금 10%는 분양가 6억5000만 원 기준 6500만 원이다.일단 계약금을 낸 후 중도금과 잔금은 집단대출,경마공원 도박주택담보대출(주담대)로 전환해 장기 대출로 이어가면 된다.다만 신축 아파트에 입주하는 경우 추가 비용을 감안해야 한다.아파트 발코니 확장과 입주 전 맞춤형 가구·가전제품 등 각종 옵션에 돈이 들어간다.경우에 따라 다르지만 국평 기준 발코니 확장비는 1500만 원가량이다.옵션비는 상품 구성에 따라 천차만별이지만 대개 1000만 원은 들어간다.여기에 중도금 집단대출에 따른 후불 이자도 고려해야 한다.6억5000만 원어치 분양권을 소유하려면 계약금 6500만 원이 아닌 1억 원 정도는 있어야 한다고 얘기하는 이유다. 

이처럼 초기 자금을 모으는‘재정 루틴’못지않게 중요한 게 올바른 부동산 정보를 더하는‘학습 루틴’이다.모든 분양권에 신축 프리미엄이 붙지는 않기 때문이다.여기서 부동산 학습 루틴은 내 집 마련에 필요한 각종 데이터를 정기적으로 분석하는 게 뼈대다.한국부동산원‘청약홈’홈페이지에 접속해 청약률 데이터를 확인하는 습관이 대표적이다.청약의 결과적 지표라 할 수 있는 시군구별 미분양과 분양가 기준,인근 아파트 단지의 국평 실거래가 확인도 추천할 만하다. 

서울 송파구의 한 부동산공인중개사사무소에 매물 정보가 붙어 있다.뉴스1 부동산 투자전략에 필요한‘뺄셈’은 무엇일까.최근 오락가락하는 토지거래허가구역 규제로 풍선효과가 본격화되고 있다.토지거래허가구역 제도는 실거주 의무화로 갭투자를 차단하는 것이 그 취지다.KB부동산에 따르면 4월 기준 서울 평균 PIR(소득 대비 주택가격비율)은 11배다.과연 갭투자 없이 빡빡한 DSR(총부채원리금상환비율) 규제를 통과해 내 집 마련을 할 수 있는 무주택자가 몇이나 될까.대출 규제 속 현금이 부족한 무주택자로선 전세 갭(매매가-전세가)을 활용한‘선투자-후실거주’전략이 지극히 현실적인 전략이다.여기서 언급된 갭은 부동산시장‘뺄셈’의 핵심으로,매매가에서 전세가를 차감한 차익을 의미한다. 

흔히 전세가율이 높을수록 갭이 적어 갭투자에 안성맞춤이라고 생각한다.하지만 전세가율이 60%를 넘어 70%,심지어 90%까지 치솟은 아파트 단지 및 지역은 투자하기에 위험하다.전세가율이 매우 높다는 것은 미래가치를 선점하려는 매매 수요가 적고 단기 임차 수요인 전세 수요만 많다는 뜻이다.자칫 매매 가격은 움직이지 않는데 전세 가격만 상승할 수 있는 것이다.적정한 수준의 갭,즉 적정 전세가율은 서울의 경우 50∼60%,무료 베팅 코드수도권은 60∼70%로 보인다.

최근 부동산시장 심리가 극단으로 흐르는 모양새다.부동산 투자에서 반드시 빼야 하는 게 바로‘무조건 상승‘무조건 하락’같은 극단적 심리다.감정은 배제하고 미래가치를 보여주는 데이터에 집중할 필요가 있다.올해 주목할 부동산 관련 데이터는 대출 흐름에 영향을 끼치는 금리와 수급 흐름을 가늠할 수 있는 미분양이다.이를 지역별로 나눠 적용하자면 지방보다 집값이 약 5배 높은 수도권은 대출 의존도가 높기에 특히 금리에 집중해야 한다.반면 인구 감소가 뉴노멀로 자리 잡은 지방 부동산시장은 수급에 민감한 만큼 미분양에 집중해야 한다. 

‘곱셈’철학을 부동산 투자에 적용하면 시너지 효과라는 키워드를 떠올릴 수 있다.갈수록 귀해지는 도심 신축 아파트와 핵심 업무지로 향하는 철도 개발이 맞물리는 경우가 대표 사례다.도시정비사업의 꽃망울이 처음 터지는 것은 조합설립인가 단계다.철도개발사업의 경우 예비타당성 통과 시점이 그렇다.이들 사업에 대한 부동산시장의 기대감이 높아질 때 해당 지역 집값은 상승 궤도에 오른다.이 같은 기대감은 도시정비사업과 철도개발사업의 시공사가 확정될 때 정점에 이른다.개발 타이밍에 따른 프리미엄을 누리려면‘시차 개념’을 잘 익혀야 한다.재개발·재건축과 철도 개발의 세부 절차 및 이에 따른 소요 시간을 미리 공부해야 하는 것이다. 

서울의 한 신축아파트 견본주택.뉴스1 끝으로 부동산 투자에서‘나눗셈’은‘시간을 활용한 리스크 분산’을 뜻한다.주담대는 원금과 이자를 함께 갚아나가는 원리금상환이 원칙이다.부채의 분산 여력이 적은 20년 만기 주담대와 분산 여력이 넉넉한 50년 만기 주담대의 매달 원리금 부담은 천양지차다.가령 주담대 5억 원을 금리 4%로 상환한다고 가정할 때 20년 만기 원리금균등상환액은 한 달에 약 300만 원이다.반면 50년 원리금균등상환액은 약 190만 원으로 100만 원 넘게 차이가 난다.내 집 마련 시점이 늦을수록 원리금 부담이 커지는 셈이다.뒤늦게 산 집값이 하락해 60세 이후‘적자’를 보기 쉬운 생애 주기와 맞물리면 충격은 가중된다.따라서 원리금 부담을 분산하고 부동산 하락 사이클에 따른 충격에도 대비하려면 만 40세(국토교통부에 따르면 한국인의 생애 최초 주택 구매 평균 연령은 2020년 기준 39.9세) 이전에는 부동산 투자에 입문하는 게 바람직해 보인다. 

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