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임차권등기 완료 전 점유 상실 여부 쟁점
1·2심 원고 승소…대항력 유지된다고 판단
대법 "점유 상실시 소멸…소급 회복 안돼"

[서울=뉴시스] 서울 서초구 대법원.2025.05.11.(사진 = 뉴시스 DB)

[서울=뉴시스] 이종희 기자 = 임차권등기명령 신청 후 임차권등기가 완료되기 전에 이사를 나가 점유 상태가 상실되면 대항력이 소멸한 것으로 봐야 한다는 대법원 판단이 나왔다.

11일 법조계에 따르면 대법원 2부(주심 권영준 대법관)는 지난달 15일 서울보증보험이 A씨를 상대로 낸 임대차 보증금 반환 소송 상고심에서 원고 승소 판결한 원심을 깨고 사건을 서울중앙지법으로 돌려보냈다.

B씨는 C씨와 2017년 2월 보증금 9500만원,임대 기간을 2년으로 하는 임대차계약을 체결했다.B씨는 서울보증보험과 임대인이 보증금 반환을 지체할 경우 보증금 상당의 금액을 지급하는 보험계약을 맺었다.

B씨는 2019년 2월 계약 만료 후 C씨에게 보증금을 돌려받지 못하자 서울보증보험에 보험금을 청구했다.이에 서울보증보험은 B씨를 대위해 해당 주택에 관한 임차권등기명령을 신청했다.B씨는 보험금을 지급받고 해당 주택에서 이사했는데,이후 임차권등기가 완료됐다.

서울보증보험은 C씨를 상대로 임대차보증금 9500만원과 지연손해금 지급을 구하는 지급명령을 신청했고,지급명령은 그대로 확정됐다.

서울보증보험은 해당 주택에 대해 강제경매를 신청했고,A씨는 경매를 통해 주택을 매수했다.경매 이후 서울보증보험은 1272만원을 배당받았는데,A씨가 임대인 지위를 승계했으므로 나머지 임대차보증금과 지연손해금을 지급해야 한다며 소송을 제기했다.

재판에선 B씨가 임차권등기가 설정되기 전 이사를 떠나면서 대항력을 상실했는지 여부가 쟁점이 됐다.

A씨 측은 대항 요건 중에 하나인 점유를 상실했다가 임차권등기가 완료되고 나서 다시 대항력이 생겼기 때문에 임대인 지위를 승계한 것으로 볼 수 없다고 주장했다.

1심과 2심은 서울보증보험의 손을 들어줬다.임대인의 지위를 승계한 A씨가 보증금과 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 봤다.

2심 재판부는 관할 법원의 업무 상 임차권등기명령 신청 이후 상당한 시간이 소요되고,카지노 배우 이름주택에 관한 처분 금지 압류 효력이 발생하는 강제경매 개시 전 임차권 등기가 이뤄진 이상 대항력이 유지된다고 판단했다.

대법원은 대항력은 점유를 상실할 당시 소멸된다고 판단해 임차권 효력을 다시 심리해야 한다고 판단했다.

대법원은 "임차권등기 전에 이 사건 주택에 관한 점유를 상실했다면 임차권의 대항력도 그때 소멸한다"며 "임차권등기가 마쳐진 경우에도 그 이전에 소멸했던 대항력이 당초에 소급해 회복되는 것이 아니라 임차권등기가 마쳐진 때부터 그와 동일성이 없는 새로운 대항력이 발생한다"고 판시했다.

대법원은 "원심은 B씨가 이 사건 주택에 대한 점유를 상실한 시점이 언제인지를 심리한 후 위 법리에 따라 피고에게 임차권의 효력을 주장할 수 있는지를 판단했어야 한다"며 "원심의 판단에는 주택임대차보호법상 대항력에 관한 법리를 오해해 판결에 영향을 미친 잘못이 있다"고 했다．

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