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집주인이 새 세입자 못 구했다면 이사부터 해야
임차권등기명령 받으면 선순위 유지 이사 가능
등기 완료까지 시간차.명령 받았다고 안심 못해한경 로앤비즈의 'Law Street' 칼럼은 기업과 개인에게 실용적인 법률 지식을 제공합니다.전문 변호사들이 조세,상속,노동,공정거래,룸 카지노 보증 업체M&A,금융 등 다양한 분야의 법률 이슈를 다루며,주요 판결 분석도 제공합니다. 사진=생성형AI 
전세계약을 체결하고 이사 갈 곳을 알아봤는데,드림 카지노 가입 코드새로 들어올 세입자가 구해지지 않으면 어떨까요.물론 전세보증보험을 들어놨거나,집주인이 어떻게든 전세금을 구해와서 세입자에게 돌려준다면 다행입니다.그런데 집주인이 여윳돈이 없고 집도 안 나가서 방법이 없다고 하면 세입자도 그야말로 속수무책입니다.
전셋집이 안 나가는 건 세입자 잘못이 아닙니다.그런데 수천만 원의 위약금을 내야 한다면,곱게 넘어갈 세입자는 없습니다.결국 기존 집주인과의 얼굴 붉히는 송사를 할 수밖에 없습니다.
하지만 전세 기간이 만료될 때까지 전세금을 돌려받지 못한 세입자가 취할 수 있는 조치는 한정적입니다.임대차 기간이 만료되더라도 집주인의 보증금 반환 의무와 세입자의 임차목적물 반환 의무는 서로 동시이행관계에 있습니다.즉,세입자가 집주인에게 집을 돌려줘야 비로소 세입자의 의무를 다한 것이 되고 그 후에야 집주인의 의무 불이행에 따른 지연손해를 물릴 수 있습니다.
위 방법에는 치명적인 한계가 있습니다.바로 세입자가 어떻게든 기존 전셋집에서 이사를 해야만 한다는 점입니다.이중으로 전세금을 조달할 여유가 있는 세입자는 거의 없습니다.세입자가 다른 곳으로 이사하려면 기존 전세금을 돌려받아야 하지만 전세금을 돌려받지 못하면 이사도 갈 수 없고,목적물도 반환하지 못합니다.그 결과 집주인에게 지연이자도 청구할 수 없습니다.
세입자로서는 월셋집을 구하든 어떻게든 일단 이사를 하고,집주인을 채무불이행 상태로 만든 후 지급명령을 신청해서 소송촉진법에 따른 연 12%의 이자까지 청구해야 집주인을 압박할 수 있습니다.정 안 되면 소송을 통해 집행권원을 취득한 후 경매를 신청하는 수밖에 없습니다.이 경우에도 결국 전셋집을 반환해야만 배당을 받을 수 있습니다.
요즘은 전세계약 체결 후 거래신고를 하게 되어 있고,신고를 마친 뒤 전입하면 자동으로 대항력과 우선변제권이 부여됩니다.그런데 이 대항력이나 확정일자는 해당 주택에 거주하고 있다는 사실,즉 '점유'를 전제로 합니다.따라서 다른 곳으로 이사해서 점유가 풀어지면 대항력과 확정일자의 효력도 자동으로 무력화됩니다.이 경우 세입자는 대항력과 우선변제권이 사라질까 두려워 이사조차 하지 못하는 취약한 상황에 놓이게 됩니다.
그래서 주택임대차보호법은 임차권등기명령 제도를 두고 있습니다.임차권등기명령을 통해 등기를 마치면,점유가 해제되더라도 기존의 대항력과 우선변제권이 유지되도록 하는 것입니다(주택임대차보호법 제3조의4 제5항).세입자는 임차권등기만 제대로 마치면 선순위 권리를 유지한 채 다른 곳으로 이사할 수 있고,이후부터는 집주인을 상대로 자유롭게 권리 행사를 할 수 있게 됩니다.
일단 임차권등기명령 시스템을 이해할 필요가 있습니다.이사를 하기 위해 법원에 임차권등기명령을 신청한다고 법원이 바로 등기를 하지는 않습니다.법원에서 판사가 내리는 것은 "등기하라"는‘명령’입니다.그리고 등기소에 명령을 보내줍니다.이를‘촉탁’한다고 합니다.
명령받은 등기소의 등기관이 실질적인 등기 처리를 합니다.법원에서 임차권등기명령을 받았다고 해서 끝난 것이 아니며,등기관이 명령에 따라 등기부 전산에 입력해야 비로소 등기가 완료되는 것입니다.
그런데 이 절차에는 시간이 제법 걸립니다.법원이 심사하고,결정을 내리고,결정문을 송달하는 것은 물론 등기소가 명령을 접수한 뒤 처리하는 데에도 시간이 걸립니다.빠르면 2주,길면 1개월 이상도 걸리는 것이 현실입니다.따라서 아무리 상황이 급하더라도 법원에서 임차권등기명령‘결정문’을 받았다고 곧바로 이사하시면 안 됩니다.반드시 등기소에서 등기가 완료되었는지까지 최종적으로 확인하고 이사하셔야 합니다.
최근 대법원판결에서 이 점이 분명히 확인됐습니다.천안시에 거주하던 A씨는 전세 기간이 만료될 때까지 보증금을 돌려받지 못하자,2019년 3월 12일 임차권등기명령을 신청하고 같은 달 20일 법원으로부터 임차권등기명령 결정을 받았습니다.A씨는 결정문까지 꼼꼼히 확인한 뒤 다음 달 5일 다른 곳으로 이사했고,관할 등기소에는 4월 8일 해당 명령이 촉탁돼 같은 날 임차권등기가 마쳐졌습니다.
이후 전셋집은 경매로 넘어가 새로운 주인이 생겼습니다.A씨는 바뀐 집주인 B씨에게 남은 보증금을 돌려달라고 요구했습니다.하지만 B씨는 거절했고,결국 소송으로 이어졌습니다.제1심과 항소심은 A의 손을 들어주었습니다.A씨가 이미 임차권등기명령 결정을 받았고,등기까지는 시간문제였다는 현실을 감안한 것입니다.
대법원 판단은 달랐습니다.등기가 완료되기 전에는 권리를 취득하지 않았다는 것입니다.주택임대차보호법 제3조의4 제5항은 “임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득한다”고 규정합니다.A씨는 4월 5일 이사를 하는 바람에 기존 대항력과 우선변제권을 잃었고 4월 8일에야 새로 대항력을 얻게 됐습니다.결국 그사이 설정된 근저당보다 후순위가 돼 배당을 못 받게 됐습니다.(대법원 2025.4.15.선고 2024다326398 판결).
고작 3일을 참지 못한 대가로 A씨는 수천만 원의 보증금을 날리고 우선변제권도 잃었습니다.물론 A씨가 기존 집주인에게 나머지 보증금을 청구할 수는 있지만,대항력과 우선변제권이 없는 약한 권리만 있습니다.하지만 이미 돈을 빌린 집주인이 보증금을 돌려줄지는 의문입니다.돌려줄 돈이 있었으면 임차권등기명령을 신청할 일도 없었을 것입니다.
임차권등기명령 결정서만 받았다고 안심하면 안 됩니다‘등기 완료’가 되어야 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.이사 전 반드시 등기 완료 여부를 확인하셔야 합니다.그래야 내 권리를 지킬 수 있습니다.
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