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저자본·고위험 구조‘프로젝트파이낸싱(PF)’대안 주목‘프로젝트리츠’
자본비율 높고 사업비 부담 적어 안정적 개발가능.1일 국회 본회의 통과 
[파이낸셜뉴스] 최근 지방 미분양 증가와 PF(Project Financing) 부실화가 본격화되며 국내 부동산개발시장이 침체기를 맡고 있다.
2024년 말 기준 부동산 PF 관련 위험노출 규모는 200조 원을 넘어섰고,2025년 1분기 기준 부실 PF 사업장은 380여 곳에 달한다.이로 인해 건설·금융업계는 물론,지역경제 전반에 연쇄적인 위축이 발생하고 있다.
그동안 국내 부동산 개발사업은 대부분 소규모 시행사 중심의 PF구조나,자산운용사가 PFV(Project Financing Vehicle)를 활용한 구조로 이뤄져 왔다.그러나 이 방식은 대부분의 사업비를 차입금에 의존하는 저자본 고차입 구조로 구성돼 있어 분양시장 침체나 금리상승기에 치명적인 유동성 위기를 초래해 왔다.
이러한 구조적 문제를 해결하기 위한 대안으로 정부는‘프로젝트리츠’도입을 적극 추진하고 있다.지난 1일 국회에서 「부동산투자회사법」 개정안이 통과되며 프로젝트리츠의 본격적인 시작을 알렸다.국토부와 금융위는 프로젝트리츠를 PF 구조 개편의 핵심 수단으로 활용하겠다는 방침이다.
프로젝트리츠는 개발단계의 부동산에 투자하기 위해 설립된 부동산투자회사다.기존 PFV 방식과 달리 국토교통부의 관리·감독 하에 설립되고 자산운용사의 투자심의 및 내부통제를 거치며 개발부터 운영까지 단계별 리크 관리가 가능하다.
또한 리츠 구조는 자기자본 비율(약 30% 이상)이 상대적으로 높고 공모 또는 사모를 통한 유연한 자금조달이 가능하다.여기에 더해 개발 후 보유·운영·매각 등 다양한 자금회수 옵션을 통해 시장환경에 유연하게 대응할 수 있다.PFV 방식이‘분양 중심의 단기 수익 회수’에 초점을 두는 반면,이더 리움 시세프로젝트리츠는‘운영 기반의 장기 수익 안정성’에 강점을 가진 구조다.
이러한 강점을 이유로 부동산개발업계와 학계 등에서 프로젝트리츠를 기존 개발사업 방식의 문제점을 보완할 대안으로 평가하고 있다.
IB업계에선 국내 프로젝트리츠의 대표적인 성공사례로 코람코자산신탁의 여의도 TP타워 개발 프로젝트를 꼽고 있다.
지난 2020년 사학연금이 전남 나주시로 본사를 이전하게 되며 서울회관의 활용도가 낮아졌다.또한 건물 노후화로 인해 자산 가치까지 낮아지고 있던 상황에 사학연금은 리츠를 활용하여 이 건물을 재건축해 유휴 공공자산을 수익형 자산으로 전환하는 전략을 세웠고,코람코자산신탁은 성공적으로 프로젝트를 실행했다.
사학연금 서울회관은 여의도업무지구(YBD)의 핵심 입지에 위치한 지하 3층~지상 20층,연면적 약 4만1,608㎡(약 1만2,바이 비트 24568평) 규모의 노후 건물이었다.코람코자산신탁은 이곳을 연면적 약 13만9,000㎡(약 4만2천 평) 규모,스포츠토토 과세지하 6층~지상 42층 프라임 오피스 빌딩으로 탈바꿈 시켰으며 서울지하철 5호선·9호선 환승역인 여의도역과 지하로 직접 연결해 자산 가치를 끌어올렸다.
이 사업은 사학연금이 사업 부지를 리츠에 매각하지 않고 지상권을 설정해‘코크렙TP 위탁관리 리츠’에 제공하는 방식으로 추진됐다.부지를 지속 소유하는 안정적 토대위에 운용사의 전문성을 통해 금융과 시공을 진행했다.또한 사학연금이 해당 리츠의 총 97%지분을 확보함으로써 준공 후 발생되는 수익의 대부분을 회수할 수 있도록 설계되었다.사학연금은 개발을 통해 기존 건물 운영보다 20배 이상 높은 수익 창출효과를 기대하고 있다.
사학연금과 코람코자산신탁의 TP타워 개발프로젝트는 △사학연금의 직접 참여 △외부 차입을 통한 레버리지 효과 △자산운용사의 관리와 공사비·운영비 검증 체계 등 프로젝트리츠가 가진 개발 효율성과 리스크 관리체계의 장점을 모두 적용한 프로젝트리츠의 시초로 평가되고 있다.
한편 최근 프로젝트리츠 방식의 개발사업이 점차 확대되고 있다.최근 재개발을 추진 준인 한국지적공사(LX)는 논현동 사옥 재건축에 프로젝트리츠 방식을 적용 중이고 한국교직원공제회도 서울 양재동‘The K 호텔’부지 개발에 리츠 구조 도입을 검토하고 있다.
또한,LH·SH 등 공공기관은 도시재생리츠를 통한 공공 정비사업 모델을 구체화하고 있으며,국회 및 시민단체 차원에서도‘시민리츠’를 통한 국민 참여형 리츠 모델이 제안되는 등 리츠 중심 개발방식이 민간과 공공으로 빠르게 확산되는 추세다.
코람코자산신탁 정승회 대표이사는 “TP타워 프로젝트는 단순한 재건축을 넘어,공공기관 유휴자산의 수익화,기금 안정운용,도시 고도화까지 실현한 프로젝트리츠의 대표 사례”라며,“프로젝트리츠는 개발의 위험을 분산시키고 수익을 극대화할 수 있는 새로운 개발사업의 대안으로서 코람코는 향후 프로젝트리츠의 선도 플랫폼으로서 이 모델을 적극 확대해 나갈 계획”이라고 말했다.
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