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장기 거주 가능한 입지·면적 아파트 중심 지원 필요
재원 조달과 자금 회수 방안도 검토해야
청년·신혼부부 주택 구입‘진입장벽’낮추는 효과도 기대
정부가 주택 매입의 부담을 덜어주기 위해‘지분형 주택담보대출 상품’을 설계하고 있는 가운데 전문가들은 재원 조달 방법,강원랜드 바카라 벳무브공급 규모와 지원 대상 주택 범위 등을 구체적으로 제시해야 한다는 조언을 내놓았다.과거에도 비슷한 구조의 주택담보대출 상품을 내놓았지만,별다른 호응이 없었던 전례가 있기에 이번에는 상품 출시 초기부터 실수요자들에게 실질적인 혜택을 제공할 수 있도록 설계해야 한다는 의미다.서울과 수도권에 전용면적 60~84㎡ 이상의 아파트에 제한적으로 지원해 장기 거주를 유도해야 한다는 의견도 있다.
◆ 장기 거주 가능한 수도권 주요 지역 지원 필요
30일 금융권과 정부에 따르면 금융위원회가 준비하고 있는 지분형 주택담보대출은 주택 매입자가 전체 집값의 일부만 부담하고,나머지 금액은 주택금융공사가 지분투자 형태로 지원하는 구조다.
10억원짜리 아파트를 매입할 때 주금공이 40%인 4억원을 투자하고 나머지는 매수자가 자기자본과 대출을 통해 조달한다.은행에서는 6억원 중 최대 70%(4억2000만원)까지 대출을 받을 수 있어 매수자는 1억8000만원만 있으면 아파트를 살 수 있다.대신 매수자는 주금공 투자분에 대해 연 2%대의 사용료를 낸다.추후 집을 팔 때 집값 상승으로 양도차익이 발생하면 차익은 지분율대로 주금공과 나눠 갖고,집값이 하락해 손실이 나면 주금공이 부담한다.매수자는 주택을 산 후 주금공이 보유한 지분을 추가로 매입해 지분을 늘려갈 수도 있다.
정부는 과거에도 이와 비슷한 상품을 출시했었다.국토교통부는 2013년 10월 공유형 주택담보대출 시범사업을 했다.당시 국토부는 주택기금을 활용해 주택매각 이익만 주택기금과 나누는‘수익공유형’과 매각 시 손익을 모두 주택기금과 함께 부담하는‘손익공유형’2가지 상품을 내놨다.지원대상은 부부합산 연 소득 7000만원 이하 생애최초 주택 구입자로 제한했고,전용면적 85㎡ 이하,슬롯 사이트 ㅓㄴ가격 6억원 이하 아파트를 살 때만 이 상품을 쓸 수 있었다.
2014년 말까지 1만명에게 1조3000억원을 공급했다.또 부부 합산 연 소득 제한과 주택 가격 제한 등을 완화해야 한다는 의견이 나오면서 2015년 3월 우리은행과 협업해 부부합산 소득 제한 없이 공시가격 9억원 이하 전용면적 102㎡ 이하 수익공유형 주택담보대출을 출시하기도 했다.지금도 우리은행 등 주요 시중은행에서 상품을 취급하고 있다.다만,카카오 도박양도차익을 나눠야 한다는 것에 거부감을 느끼는 사람들이 많아 관심을 거의 받지 못하는 상품이다.
이런 과거의 사례를 돌아볼 때 전문가들은 실수요자가 장기간 살기 원하는 지역에 일정 규모 이상 전용면적 아파트를 대상으로 지분형 주담대를 지원해야 한다고 조언한다.
김진유 경기대 도시교통공학과 교수는 “집값이 올랐을 때 양도차익을 주금공과 나누는 것에 거부감을 느끼기 때문에 몇 년 살다 주택을 팔 사람보다는 장기적으로 매입한 집에서 살기를 원하는 사람들을 중심으로 지원해야 한다”고 말했다.김 교수는 “서울과 수도권 중심의 주거 선호도가 높은 지역에서 최소 60~84㎡ 전용면적 정도의 아파트를 대상으로 해야 이런 실수요자들의 호응을 받을 것”이라고 제언했다.신혼부부가 아이를 낳고 장기간 거주할 수 있는 아파트만을 대상으로 상품을 설계해야 한다는 의미다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원도 “개인들이 선호하는 것은 집을 온전히 소유하고 시세차익도 모두 갖고 싶은 것이지만 적은 자본으로 주거 안정성을 얻고 싶은 사람들의 수요는 있을 것”이라며 “특히 서울 등 주요 지역을 중심으로 수요가 있을 것으로 예상한다”고 했다.
◆ 서울 진입장벽 낮출 것,공사 자금 회수와 재원 마련 방법 찾아야
전문가들은 이번에 출시되는 지분형 주담대가 서울 등 수도권으로 진입하려는 실수요자들에게 일부 혜택을 줄 수 있을 것으로 본다.서울 지역 아파트의 전용면적 84㎡ 평균 매매가는 14억5981만원(국토부·1분기 기준)까지 올랐는데 이런 가격을 자기 자본만으로 구입할 수 없는 실수요자들에게 도움이 될 것이라는 얘기다.
그러나 주택금융공사의 자금이 투입되는 상품이기 때문에 재원 조달과 회수 방안을 상품 출시 전에 확실하게 확보해야 한다는 지적도 있다.재원을 제대로 확보하지 못하면 지분형 주택담보대출을 이용할 수 있는 대상자가 적어진다.또 회수하기 어려운 대출에 공사의 자금이 투입되면 주금공이 부실화될 가능성이 있다.
박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “신혼부부와 청년층의 주택 매입에 대한 진입장벽을 낮추는 효과가 클 것으로 보인다”며 “실수요자들이 구매력이 떨어져 있고 집값이 너무 높게 올라간 상황에서 상당히 긍정적인 효과가 있을 것”이라고 말했다.김효선 NH농협은행 부동산 수석위원도 “지금처럼 집값이 비교적 하향 안정 경향을 보이는 상황에서 실수요자들에게 도움을 주는 상품이 될 것”이라고 말했다.
유선종 건국대 부동산학과 교수는 “이번에 출시되는 상품은 대출을 얼마나 공급할지,블랙 다이아몬드 무료 슬롯그리고 이에 필요한 재원은 어디서 조달할지를 아직 정부가 구체적인 방안을 내놓지 못하고 있다”면서 “수만 가구 이상 주택담보대출을 공급해 줘야 적은 돈으로 내 집 마련이 가능하다는 인식이 확산하고,시장에 긍정적인 효과를 낼 수 있어 이런 부분들에 대한 구체적 방안이 나와야 한다”고 말했다.
김효선 위원은 “손실이 발생하면 개인뿐 아니라 공공 부문(공사)이 함께 부담하는 구조이고,환금성이 떨어지는 지역에 주택담보대출을 내주면 자금 회수가 어렵다”면서 “어떤 방식으로 공사의 손실을 줄이고 자금을 회수할 수 있는지에 대해 고민해야 한다”고 말했다.
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