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아파트 거래량(단위 건수).서울부동산정보광장 제공
서울 강남권을 중심으로 한 토지거래구역(토허구역) 해제와 이를 뒤집은 확대·재지정 여파가 사그라지지 않고 있다.

토허구역 해제 영향으로 서울 아파트는 지난 1분기,특히 2·3월 거래가 급증했다가 토허구역 확대·재지정이 이뤄진 직후인 지난달부터 거래량이 급감했다.

6일 부동산 시장 안팎에서는 한 달 사이 이뤄진 정부의 오락가락 정책으로 서울 아파트가 요동쳤는데 짧은 기간에도 상당한 파급력을 보여줬다는 평가가 나온다.

지난 2일 서울부동산정보광장에 따르면 지난 1분기(1~3월) 서울 아파트 거래량은 1만9564건으로 집계됐다.1분기 기준으로 지난 2021년 1분기(1만3799건) 이후 4년 만에 가장 많은 수치다.

월별 아파트 거래량은 9225건을 보인 지난해 7월 이후 계속 내림세다.특히 9월부터 올해 1월까지 5개월 연속 3천 건대에 머물다가 2월 6462건,3월 9675건으로 급증세를 나타냈다.

서울시가 이 무렵 토허구역을 약 한 달간 해제한 영향이 컸다.서울시는 지난 2월 13일 '잠삼대청(잠실·삼성·대치·청담동)'을 토허구역에서 해제했다.하지만 정부와 서울시는 강남권을 중심으로 주택 가격이 빠르게 상승하고 거래량이 많이 증가하는 등 시장 불안 조짐이 뚜렷하게 나타나고 있다고 보고 약 한 달 뒤인 3월 24일 강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산구 전체 아파트를 토허구역으로 확대 재지정했다.

이러는 동안 아파트 가격도 출렁였다.강남 3구를 중심으로 신고가가 속출하며 서울 아파트의 평균 거래 금액 자체도 상승했다.서울의 지난 2월 평균 거래금액은 14억6811만원으로 서울부동산정보광장에 자료가 공개된 2005년 7월 이후 최고를 기록했다.

하지만 서울 아파트 거래는 4월 들어 70% 가까이 급감했다.부동산정보광장에 따르면 지난달 서울 아파트 거래량은 3191건으로 전월(3월 9675건) 대비 67% 줄었다.

아파트 평균 거래금액(단위 만원).서울부동산정보광장 제공
급감한 거래량은 가격 지표에도 영향을 줬다.4월 서울 아파트 평균 매매 거래금액은 10억7674만 원으로 전월(13억7575만원) 대비 약 22% 줄었다.토허구역 확대·재지정된 강남 3구와 용산구를 중심으로 고가 아파트 거래가 사실상 끊기며 전체 평균 거래금액을 끌어내린 것으로 풀이된다.

실제 강남구는 지난 3월 802건 매매가 이뤄졌지만,4월에는 37건에 불과했다.서초구(410→11건)를 비롯해 송파구(865→63건),드림벳 토토용산구(260→11건)도 사정은 비슷했다.이들 지역은 거래량이 90% 넘게 줄며 시장 위축세를 보였다.

업계에서는 당분간 거래 건수가 눈에 띄게 늘어나기는 힘들 것으로 보고 있다.관망세가 이어질 것이라는 관측이다.9월 말까지 확대·재지정된 토허구역 연장 가능성과 오는 6월 치러질 대통령 선거 등도 변수다. 

대한건설정책연구원 이은형 연구위원은 "자연스러운 시장 거래를 인위적으로 억누름으로써 거래 건수와 가격 변동 폭을 줄이는 방식으로 시장을 제약하는 것은 영원히 할 수 없다"며 "기본적으로 토지거래허가제는 거래를 못 하게 막는 것이 아니라 관할 지방자치단체의 감독(허가)을 받도록 하는 것으로 거래를 못 하게 하는 게 아니다"라고 설명했다. 

그러면서 "시간이 지나면 어느 정도 거래 요건을 맞춘 사람들은 거래할 수 있겠지만,그 숫자가 드라마틱하게 증가한다는 식으로 기대하기는 어렵다"며 "시장에 미치는 제약 요건이 갑자기 변동이 생겨서 강화되는 분위기가 생기면 당장 뭘 해야 하는 사람들이 아니라면 관망할 가능성이 있다"고 덧붙였다.

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