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'장미1~3차' 최고 50층,5169가구 대단지 계획
한발 빠른 '잠실주공5' 최고 70층,6491가구
토허구역이지만 둘 다 신고가 속출…"사업성 봐야"서울 송파구 한강 변 일대 노후단지인 '잠실 장미1·2·3차'가 재건축 사업에 속도를 내고 있다.강남 3구(강남·서초·송파)와 용산이 토지거래허가구역으로 확대 재지정되며 일대 거래량이 감소하고 있는 가운데서도 한강 변을 품은 마지막 재건축 단지라는 점에서 신고가 거래도 잇따르고 있다.
또 잠실대로 남단 송파대로를 사이에 두고 마주 본 재건축 추진 단지인 '잠실주공5단지'와 함께 각각 5000가구 이상 대단지로 변모하게 된다.'엘리트(엘스·리센츠·트리지움)'로 불리는 기존 재건축이 입주 20년차에 가까워져 오는 주거 선호지 잠실에 1만가구가 넘는 미니 신도시급 신축 공급이 이뤄지는 것이라 시장 관심도 크다. 서울 송파구 잠실동 '잠실주공5단지',신천동 '장미1·2·3차' 위치도/그래픽=비즈워치'한강 조망 잠실 신축' 양대 단지 
12일 서울시 및 정비업계에 따르면 송파구 신천동 '장미1·2·3차아파트는' 최고 50층,5165가구로 재탄생하게 된다.서울시는 이런 내용을 담은 장미1·2·3차 정비계획 결정(변경)안을 오는 26일까지 공람한다.
장미1·2·3차는 잠실주공5단지처럼 신속통합기획으로 재건축 사업을 진행 중이다.이 단지는 1979년부터 1984년까지 최고 24층,3522가구 규모로 지어졌다.재건축을 통해 앞으로 최고 50층,총 5165가구(공공주택 514가구 포함)로 탈바꿈할 예정이다.
전용면적별로 △60㎡ 이하 799가구(공공주택 514가구) △60~85㎡ 이하 2675가구 △85㎡ 초과 1691가구다.지금보다 총 1643가구가 늘어난다.
단지는 지하철 2호선 잠실나루역을 끼고 있으며,카지노 베드신 좌표2·8호선 2개 노선 환승역인 잠실역이 인접해 있다.잠동초,잠실중이 단지 내 위치하고,잠현초,잠실고도 가까이 있다.
홈플러스,롯데마트,롯데백화점 등 편의시설도 가까이 있으며,잠실한강공원,올림픽공원,석촌호수 등 녹지공간도 풍부하다.무엇보다 잠실 한강 변 마지막 재건축 단지로 주목받고 있다. 서울 송파구 신천동 장미1·2·3차아파트 정비계획 결정도(안)/자료=서울시길 건너 위치한 잠실동 잠실주공5단지는 앞서 지난해 9월 정비계획 변경을 완료하고 올해 사업시행인가까지 마치는 것을 목표로 속도를 내고 있다.이 단지는 서울시 신속통합기획 자문사업을 거쳐 도시계획위원회 심의를 끝낸 첫 사례다. 유연하게 변경된 층수 기준을 반영해 층수를 최고 70층까지 높였다. 
최고 15층,3930가구 규모로 1978년 준공된 이 아파트는 최고 70층 6491가구 대단지로 재건축될 예정이다.총 2561가구가 늘어나는 것으로 장미1·2·3차와 합하면 잠실 일대 한강변 2개 단지에 신축 아파트 1만1656가구가 생기는 것이다.
구체적으로는 전용면적 △60㎡ 이하 1251가구(공공주택 811가구) △60~85㎡ 이하 2054가구 △85㎡ 초과 3186가구가 들어설 예정이다.
잠실 주공 마지막이자 유일한 중층 재건축인 이 단지는 2·8호선 잠실역에 붙어 있다.단지에서 잠실 한강공원이 내려다보이는 위치로,고마워토토 삼성 한강으로 연결되는 입체보행교를 신설해 잠실역에서 한강으로 접근성도 높일 예정이다. 서울 송파구 잠실동 잠실주공5단지 정비계획 결정도(변경)/자료=서울시신고가 거래 따라…사업성 감안해야 
두 단지 모두 정비사업이 속도를 내면서 신고가 거래도 잇따르고 있다.토지거래허가구역 재지정에도 그렇다.
잠실주공5단지는 지난달 5일 전용면적 81㎡(1층)가 38억7590만원에 거래돼 신고가를 경신했다.이어 같은 달 15일 전용 82㎡(5층)가 40억7500만원에 거래되며 다시 최고가를 경신했다.1월만 해도 동일 평형은 33억~34억원대에 거래됐었다.
장미1차는 지난달 2일 전용 71㎡(13층)가 24억원에 거래돼 신고가를 경신했다.17일에는 장미2차에서 동일 평형(6층)이 24억원에 거래됐다.앞서 지난달 2일 장미 2차에서는 전용 82㎡(1층)가 26억5000만원에 거래되며 신고가를 썼다. 올해 1월 9일 같은 동,같은 평형(13층)이 23억5000만원에 거래된 것과 비교하면 3억원 오른 가격이다.장미3차에서는 같은 날 전용 134㎡(12층)가 35억원에 거래되며 신고가를 새로 썼다.
한국부동산원에 따르면 두 단지가 위치한 송파구는 지난달 말 기준 올해 아파트 매매가격지수가 4.54%(누적) 상승,서울 자치구 중 가장 높은 상승폭을 보였다.같은 기간 서울 평균 상승률인 1.35%의 3배가 넘는다.
지난 2월 송파구 잠실동 토허구역 해제 영향으로 눌려있던 가격이 급등한 영향이 크지만,이후 3월 토허구역으로 재지정 된 이후에도 신고가 거래가 지속되는 상황이다.
단 두 단지는 사업성 측면에선 차별성이 있다. 최근 조사된 장미1·2·3차의 추정 비례율은 86.88%,잠실주공5단지의 추정 비례율 108.11%로 추산됐다.
추정 비례율은 정비사업 후 자산가치를 종전 자산가치로 나눈 비율로 개발이익의 수익성을 판단하는 지표다.비례율이 높을수록 사업성이 좋은데,100% 이상이면 개발이익이 남는 것으로,미만이면 사업비 부담이 발생하는 것으로 본다.
정비업계에서는 비례율에 따른 추정 분담금(유사 평형 신청 시)을 따졌을 때 잠실주공5단지는 약 4억~6억원 규모 환급을 받을 수 있지만, 장미1·2·3차는 약 2억~4억원을 분담금이 발생할 것으로 추산하고 있다. 서울 송파구 '잠실주공5단지'와 '장미1·2·3단지' 재건축 주요 내용/그래픽=비즈워치그러나 추정비례율인 만큼 향후 분담금 환급 상황이 오기 쉽지 않을 것이란 분석도 나온다.최근 신고가를 새로 쓰며 집값이 오른 점이나,추후 한강 변 새 아파트의 가치가 얼마나 될지도 수요자 선택에 변수가 될 수 있다. 
송승현 도시와경제 대표는 "추정비례율이 100%가 넘는다고 해도 초고층 아파트의 경우 공사비가 큰 폭으로 늘어나고,토토놀이터 위너기부채납 등으로 수익도 온전히 조합에 돌아가는 것이 아니다"라며 "송파구는 분양가상한제가 적용될 수 있어 두 단지 모두 분담금이 나오거나 추정보다 분담금 규모가 더 커질 수 있다"고 말했다.
이어 "다만 투자수요 입장에서는 단지 규모나,향후 랜드마크가 될 수 있다는 강점, 공사비용 상승 등을 감안했을 때 두 단지 가운데 잠실주공5단지로 수요가 더 몰릴 수 있다"고 분석했다.
