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■ 머니쇼+ '투자 노하우' - 박세라 신영증권 연구원
변동성이 높은 시장‘관세 무풍지대’와‘방어주’를 찾는 투자자 분들이 많으신데요. 그와 함께 배당 매력이 높은 리츠주도 주목받고 있습니다. 특히 최근 법 개정으로 더욱 각광받게 될 것으로 보이는데요. 신영증권 박세라 연구원 모시고 자세히 알아보겠습니다.
Q.최근 국회 본회의에서 부동산 투자 외에 개발,운영까지 할 수 있도록 한‘프로젝트 리츠’와 지역 주민에 리츠주 청약 자격을 우선으로 부여하는‘지역상생 리츠’도입 등을 포함한‘부동산투자회사법’이 통과됐습니다.이 법이 시행될 경우 시장에는 어떤 변화가 있을까요?
- 부동산투자회사법 본회의 통과…시장 영향은?
- 5월 1일 국회 본회의,지금은맞고그때는틀리다 보기부동산투자회사법 통과
- 프로젝트 리츠·지역상생 리츠 도입 등 포함
- 리츠,부동산 투자 외 개발·운영까지 가능해져
- 지역 주민에 리츠주 청약 자격 우선으로 부여
- 프로젝트 리츠,핵심 '높은 부채 레버리지 완화'
- 기존 부동산 개발,PEV 설립 후 리츠에 매각
- PEV,프로젝트 금융투자회사…개발 전 설립
- PEV,차입 한도 제한 없어 재무비율 불안정
- PEV,부동산 PF 부실의 문제 야기하기도
- 자기자본비율 높은 리츠가 부동산 개발까지
- 부동산투자회사법,재무 안정성 높은 구조 정착
- 프로젝트 리츠 도입,부동산 PF 부실 해결 기대
- 안정적 개발 사업↑…장기간 임대 운영 가능
- 프로젝트 리츠,안정적 대체자산 투자처 기대
Q.리츠 투자,미국의 관세 우려에서 벗어날 수 있는 대안이 될까 싶지만 사실 경기에 민감하다는 생각도 듭니다.국내 경기도 그렇고,미국 경기도 그리 좋지 않은데요.경기를 고려했을 때,리츠 자산은 현재 어떤 상황이라고 봐야 할까요?
- 글로벌 경기 상황 고려…리츠 자산 상황은?
- 리츠,관세 타격 낮은 업종 중 하나로 꼽혀
- 美 관세 영향에 공실률↑…기초자산 수익률↓
- 데이터센터·물류센터 등 구조적 성장 확보必
- 장기 임차인 확보 기초자산 보유 리츠,매력적
- ESR켄달스퀘어리츠,물류센터 전문 상장 리츠
- ESR켄달스퀘어리츠,임대율 99%에 달할 정도
- SK리츠,임차인 SK…인프라·프라임오피스 보유
- SK리츠,안정적인 현금 흐름 기대감도 존재
Q.최근 국내의 경기 상황이 여러모로 안 좋지만 특히 부동산 경기의 경우,건설 경기와 함께 좀처럼 살아날 기미가 보이지 않는 듯 한데요.부동산·건설 경기 상황은 어떤가요?
- "어려운 상황 지속"…부동산·건설 경기 상황은?
- 부동산 시장,뚜렷한 회복의 기미 보이지 않아
- 일각서 "부동산 시장,바닥 찍었다" 의견도
- 여전히 많은 미분양…안정적 관리 계속되는 중
- 향후 주택 공급 감소 전망…수도권 가격 안정화
- 상업용 부동산,거래시장 활기 찾아…회복 기조
- 국민연금,6년 만에 국내 부동산 투자 펀드 출자
- 최근 부동산 시장,기관 수급도 유입되는 상황
Q.특히나 리츠주는 주식시장의 높은 변동성 속에서도 '방어주' 역할을 하는 것으로 알려졌는데요.최근 국내증시도 변동성이 굉장하잖아요.리츠주들의 성적은 어땠나요?
- "증시,높은 변동성 여전"…최근 리츠주 성적은?
- 리츠,그간 전통적인 '방어주' 중 하나로 꼽혀
- 코로나 이후 국내 리츠 성과,기대에 못 미쳐
- 급격한 금리 인상…리츠의 자금조달 비용 증가
- 자금조달 비용 증가…결국 리츠 수익성도 약화
- 예금·채권 금리↑…리츠 배당수익률 매력도↓
- 부동산,거래 비용 높아 가격 변동성은 낮은 편
- 리츠,주식시장에 상장…변화기에 매도세 급증
- 리츠,美 관세에 상대적으로 덜 민감한 업종
- '22년,고금리·부동산 유증 부담 반영…투심 회복
- 3월 약세장에도 리츠 상승률,S&P500 상회
Q.리츠주에 주목하게 되는 이유는 바로 배당 의무가 있기 때문입니다.오히려 리츠 투자를 통해 노후 준비를 할 수도 있다는데 맞나요?
- '배당 필수' 리츠…노후 준비를 위한 투자 수단?
- 리츠,총 자산의 70% 이상 부동산 투자로 운용
- 리츠,운용 수익의 90% 이상 필수로 배당해야
- 리츠,은퇴 후 노후 대비를 위한 투자처로 적합
- 기초자산 '부동산' 물가 따라 임대료·자산가치↑
- 리츠,인플레이션 헤지도 가능…투자 매력도↑
- 리츠,5천만원 한도 내 배당소득 분리과세
- 배당소득 분리과세,증권사에 별도로 신청
Q.리츠 투자를 할 때 가장 중요하게 봐야 하는 것이 바로 시가배당률이라고 하던데요.시가배당률이 중요한 이유는 무엇이며 배당만 보고 투자를 시작해도 될까요?
- 리츠,한국 토토 사이트 슬롯보증'배당률'만 보고 투자 시작해도 될까?
- 리츠,이익의 90%를 투자자에게 분배해야
- 리츠의 본질,'배당'으로 수익 돌려주는 것
- 시가배당률,리츠 핵심투자 매력 확인 지표
- 리츠 별 시가배당률 차이…운영과정·전략 영향
- 직전 수준 배당 지속 여부·보유 기초자산 확인
- 부동산 기업 관점,덜 비싼 가격에 매입도 중요
Q.리츠를 투자할 때에는 상장된 리츠에 직접 투자하는 경우가 있고,ETF를 통한 간접 투자가 있을 텐데요.둘 중 어느 쪽이 더 유리할까요?이것도 투자 성향에 따라 나뉠 수 있을까요?
- 리츠 투자 시 상장 주식 투자 VS 간접 투자?
- 리츠 직접 투자,증시에 상장된 리츠주에 주목
- 리츠 간접 투자,상장된 관련 ETF를 통해 가능
- 리츠 선택 시 회사 구성자산 파악·분석해야
- 부동산 섹터 별 업황 차이…'선별적' 투자 필요
- 특정 리츠·부동산 섹터 이해 시 '리츠주' 투자
- 리츠주 투자 시 결산일 따라 배당 시점 조절
- 리츠주 투자,이슈 발생 시 유연한 대응 가능
- 리츠 투자 처음인 경우 ETF…'분산투자 효과'
Q.AI 시대,데이터센터 등 인프라에 대한 수요는 여전히 견고합니다.그래서인지 미국의 데이터센터 리츠주들은 견고한 실적을 냈는데요.데이터센터 수요의 증가,국내 리츠주들도 수혜를 받을 수 있는 부분이 있을까요?
- 美 데이터센터 수요↑…리츠주도 수혜 입을까?
- 데이터센터 수요 증가…美증시 리츠주 호실적
- 국내 상장 리츠주,데이터센터 투자 비중 적어
- 부동산투자사 투자 범위,데이터센터·산단 미포함
- 글로벌 데이터센터 시장 견고한 성장세 보여
- 데이터센터 시장 규모,'32년까지 연 11%↑
- 美 리츠주 에퀴닉스,최근 1년간 주가 22%↑
- 국내,데이터센터 시장 확대·리츠 활성화 논의
- 국회,프로젝트 리츠 관련 법안 발의 논의중
- 프로젝트 리츠 관련법 통과 시 투자 대상 확대
- AI 시장 확장…데이터센터도 '하이브리드 전략'
- 넓은 지리적 조건·운영 역량 확보는 필수적
Q.국내 리츠 시장에 대한 투자 심리가 살아나고 있지만 미국의 관세 리스크는 여전히 걱정스럽습니다.연준도,금통위도 금리인하를 미룰 가능성이 큰데요.살아난 투심 만큼이나 리츠 투자 시 주의할 점이나 팁을 주신다면요?
- 리츠 시장 투심 회복…투자 시 유의할 점은?
- 5월 FOMC 후 美 연준 기준금리 유지 결정
- 인플레·경기침체 등 고민 깊어…금리인하 늦춰져
- 리츠 투자 시 부채 구조·평균 차입 금리 확인
- 재무 안정성 높고 '잘 버틸' 리츠 선별이 중요
- 리츠 운용사 역량·레퍼런스도 면밀히 살펴야
(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)
