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이사 고려 1주택자 직장인.고가주택 해당돼 양도세 1억
‘공동명의’아니어서 1500만원 추가 부담.명의 분산해야
추후 명의 변경 시 증여·취득세 부과.주택 취득 때 세금 고려
무작정‘공동명의’탈세 위험.증여세 고려해 취득 비율 조절
#.서초구에 거주하는 40대 직장인 김상현(가명) 씨는 10년 전 취득한 주택 처분을 결정했다.아이들이 커가면서 집이 좁게 느껴지는 데다 중학교 입학을 앞둔 첫째 딸의 학군지 선정도 고려해야 했기 때문이다.그간 주택 가격은 꽤 올랐지만,양도소득세 등 세금 걱정은 없었다.10년 전 주택을 취득할 당시 1세대1주택에는 처분 세금이 면제된다는 얘기를 들어서다.
하지만 반전이 있었다.김씨의 주택이 처분 시 세금이 부과되는 고가주택에 해당하는 것이었다.심지어 세금 규모도 적지 않아,미리 골라놓은 매물을 구매하기 힘든 상황에 처했다.그러다‘한 줄기 희망’을 발견했다.사연을 들은 직장 동료가 주택을 부부 공동명의로 변경할 시 세금이 면제될 수 있다는 조언을 해준 것이다.매력적인 방안을 듣고 마음이 급해진 김씨는 사실 확인을 위해 세무전문가‘절세미녀’를 찾았다.
Q.1세대1주택자는 세금이 하나도 부과되지 않는다고 얘기를 들은 바 있습니다.왜 규정이 다르게 적용되는 걸까요.
A.1세대1주택자의 경우 ▷2년 이상 보유 ▷취득 당시 조정대상지역인 경우 2년 거주 등 조건을 충족할 시 양도소득세가 부과되지 않는 게 맞습니다.현재 서초구가 조정대상지역이긴 하지만,상현씨가 취득하신 10년 전에는 해당하지 않기 때문에 문제가 없습니다.
다만,양도가액이 12억원을 초과하는 고가주택의 경우 양도소득세가 과세됩니다.현재 상현씨가 보유하고 있는 주택의 경우 매매가격 20억원 수준이기 때문에 이에 해당합니다.
Q.듣던 대로 세금이 부과되는 게 맞네요.어느 정도의 세금을 내야 하나요.
A.물론 전체 금액에 대해서 과세되는 것은 아닙니다.취득가와 처분가격 차이인 양도차익에서 12억원을 초과하는 비중에 대해서 과세되는 구조로 양도소득세가 계산됩니다.이때 3년 이상 장기로 보유하는 경우 기간에 따른 장기보유특별공제가 적용됩니다.단 거주기간과 보유기간에 따라 적용율이 차등 적용된다는 점을 유의해야 합니다.
상현님의 경우 5억원에 해당 주택을 취득했고,현재는 20억원에 매매가 진행될 것으로 보입니다.이 경우 양도차익은 15억원이지만,12억원 초과분에 대해 과세되는 것이기 때문에 비중을 따지면 과세분은 6억원에 해당합니다.
추가로 해당 주택을 10년 이상 보유하고 있었지만,거주 기간은 2년밖에 되지 않습니다.이에 장기보유특별공제가 48% 적용됩니다.이를 종합하면 과세표준 3억950만원에 40%의 세율이 적용돼 약 1억764만원을 납부해야 합니다.
Q.세금이 너무 과한 것 같습니다.다음 집을 구매하는 데도 차질이 클 것 같은데요.해당 집이 공동명의였다면 세금을 줄일 수 있을까요.
A.그렇습니다.양도를 고려하는 부동산이 부부 공동명의 소유이면 양도소득세 부담은 지금보다 줄어들 수 있습니다.양도소득세는 인별 양도차익에 대해 누진과세하기 때문에 금액에 따라서 세율이 줄어들며,세액도 감소하게 될 것입니다.
예컨대 앞서 계산해 본 것처럼 현재 보유하는 주택을 20억원에 양도한다고 할 경우,양도소득세가 1억원 부과되지만,공동명의 소유라면 양도소득세는 약 8500만원이 부과됩니다.우선 양도차익 15억원에 대해 인별 과세가 되기 때문에 250만원의 기본공제가 두 번 적용됩니다.과세표준 또한 인당 1억5300만원 수준으로 줄어,적용 세율이 40%에서 38%로 소폭 감소합니다.
Q.지금 공동명의로 변경하면 세금을 줄일 수 있을까요.명의를 변경할 시에 증여세가 부과된다고 하지만,부부간 증여세 공제가 있는 걸로 알고 있습니다.
A.공동명의로 변경할 경우 아내분에게 재산을 주는 꼴이 되니,증여세가 적용될 수밖에 없습니다.하지만 부부의 경우 10년 동안 6억원까지 증여세 없이 재산 증여가 가능합니다.
물론 명의 이전에 따른 취득세 문제가 걸립니다.명의를 변경할 경우 증여에 해당해,증여가액의 3.5%(지방교육세 0.3%,면적 85㎡ 초과 시 농어촌특별세 0.2% 별도)가 취득세로 부과됩니다.약 3500만원 정도의 세금이 추가되는 셈으로,공동명의로 변경했을 때와 비교해 오히려 손해가 될 수 있습니다.
아울러 10억원을 증여하는 셈이기 때문에 6억원 초과분에 대해 증여세를 납부해야 할 수 있습니다.6억원에 해당하는 30%의 지분 증여를 하는 방안도 있겠지만,이 경우에도 취득세가 약 2300만원가량이 소요됩니다.증여로 줄어드는 양도소득세가 2000만원이 안되는 것을 고려하면,취득세 부담이 더 크죠.
물론 명의 이전으로 인한 추후 발생하는 종합부동산세에서의 절세효과도 고려할 필요가 있습니다.하지만 상현씨의 경우 바로 처분을 계획하고 계시니 앞으로 새로 취득하는 주택에 대해 공동명의 취득을 고려해 보는 것이 더 나은 방법으로 보입니다.
Q.취득할 때 세금 생각은 하지 못했었는데 아쉽네요.부부 공동명의는 보유세 측면에서도 유리한 걸까요.저는 지금 재산세와 종합부동산세를 매년 내고 있는데 달라지는 부분이 있을까요.
A.물론입니다.보유세에서도 부부 공동명의가 유리하다고 할 수 있습니다.재산세는 물건별로 과세되는 세금이다 보니 부부 공동명의 여부에 따른 차이가 없습니다.그러나 종합부동산세의 경우 그렇지 않습니다.종부세는 인별 보유하고 있는 주택의 주택공시가격을 모두 합산해 공제금액을 적용하고 그 금액을 넘어가는 경우 부과됩니다.
해당 공제금액이 인별 9억원(1세대1주택 단독보유의 경우 12억원)입니다.상현씨와 같은1세대1주택자의 경우 단독보유를 할 경우 12억원이 공제되지만 부부 공동명의 보유였었다면 인당 9억원씩 총 18억원의 공제금액이 적용됩니다.결과적으로 종부세가 부과되지 않았을 수 있다는 얘기입니다.
Q.부동산 보유,토토 예약구매양도에 대한 세금 말고도 부부 공동명의의 세금 장점이 또 있나요?
A.당장 부담해야 할 세금 측면에서도 부부 공동명의가 유리하지만,추후 발생할 상속을 준비하는 측면에서도 부부 공동명의는 절세효과가 있습니다.상속세도 인별 상속재산을 기준으로 부과됩니다.따라서 부부 중 한 명에게 재산이 집중되어 있다면 상속세 부담이 커질 수 있습니다.나중의 일이라고 생각될 수 있지만,미리 고려할 필요가 있습니다.
사례를 통해 한번 비교해 보겠습니다.총 40억원의 재산이 있는 부부라고 가정해 봅시다.현행 상속공제 제도를 반영한 것입니다.남편이 40억원의 재산을 홀로 가지고 있다가 사망하는 경우 상속세는 최고세율인 50%가 적용됩니다.상속공제 10억원을 받는다고 하더라도,상속세는 10억4000만원가량이 부과됩니다.
하지만 부부가 재산을 나누어 가지고 있다면 어떨까요.20억원씩 재산을 가진 부부가 사망했다고 단순 가정했을 때,상속세는 두 차례로 나눠 납부합니다.각각 2억4000만원,4억4000만원 수준입니다.이 경우 홀로 재산을 보유했을 때보다 3억6000만원가량 세금을 절약하는 셈입니다.
상현씨가 가지고 있는 자산의 규모를 고려했을 때,상속세 걱정을 하지 않을 수는 없습니다.현재 상속세 부담이 걱정된다면 부부가 재산을 나누어 보유하는 것이 추후 상속세 측면에서 바람직하다고 할 수 있습니다.
Q.공동명의가 유리한 점이 많네요.이 주택을 처분하고 새로 취득하는 주택은 꼭 공동명의로 해야겠네요
A.맞습니다.공동명의는 세법상 여러 가지 유리한 점이 많지만,기존 보유 재산을 공동명의로 변경할 경우 증여세,취득세 등을 고려해야 합니다.기타 명의이전 시 필요한 비용까지 고려할 때 재산을 취득할 때부터 부부 공동명의를 고려하시는 것이 합리적으로 보입니다.
다만 현재 아내분의 자산 수준에 따라 조금 다르게 적용될 수 있습니다.현재 아내분이 공동명의로 주택을 취득할 만한 재산이 없는 것으로 보입니다.충분한 재산이 없는 배우자와 공동명의를 설정할 경우,한 쪽이 재산을 증여해 공동명의로 주택을 얻어야 합니다.별도의 증여세가 발생할 수 있다는 얘기입니다.
Q.그 부분을 고려하지 못했네요.대부분 자산이 제 명의로 돼 있어서,토토 예약구매만약 공동명의로 취득하려면 증여를 해야할 것 같습니다.노하우가 있을까요.
A.계획대로 20억원에 현재 보유하고 있는 주택을 양도하고 22억원의 새 주택을 50대 50의 비율로 취득한다고 가정해 보겠습니다.상현씨와 아내분에게는 각각 50%에 해당하는 11억원의 자금이 필요합니다.물론 상현씨의 경우 기존 주택의 양도자금으로 자금출처 소명이 가능하지만 아내분의 경우 곤란할 수 있겠죠.물론 증여세 공제 한도인 6억원까지 세금 없이 이전할 수 있겠지만,나머지 5억원에 대해서는 자금출처 소명이 어려울 수 있습니다.
따라서 6억원의 범위 내로 지분을 정해 공동 취득하는 방법이 현재로서는 가장 현실적인 것으로 보입니다.나머지 5억원 자금에 대해 편법을 사용해 공동명의를 가질 수도 있겠지만,향후 이 사실이 적발될 경우 더 곤란한 일이 발생할 수 있습니다.김광우 기자
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