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감정가 낮은 주택일수록 하자 확인을
미등기 건물,2019 u-20 월드컵 8강 일정토지 사용 제약 가능성
도로 및 농지 포함 여부도 확인 필요
경북 영주시 한 시골마을에 단독주택이 경매로 나왔다.감정 가격은 1억 원,수차례 유찰을 거듭해 최저 매각가격은 감정가의 24%(2400만 원)까지 떨어졌다.매각물건명세서에는‘적도상 도로가 연결되지 않는 맹지다.인접지 소유자가 진입로를 폐쇄해 분쟁의 소지가 있다’라는 내용이 있다.낙찰받아도 되는 주택일까?
최근 정부가 인구감소지역의‘세컨드 홈’활성화 대책을 내놓았다.인구감소지역에서 주택을 추가로 매입할 때는 취득세 등 각종 세금을 감면받을 수 있어 경매 시장에서도 관심이 높아지고 있다.지방 단독주택을 매입할 때 주의점에 대해 살펴본다.
첫째,단독주택의 전체 감정평가 금액은 토지와 건물을 각각 평가해 합산한다.지가(地價)가 비싼 서울 등 도심 근처에 위치한 단독주택은 건물보다 토지 가격이 전체 감정평가금액의 80% 이상을 차지하는 경우가 많다.반면 지방 농어촌 지역은 토지보다 건물의 감정평가금액이 상대적으로 높은 비중을 차지하는 경우가 많아 주택의 관리 상태나 하자에 대한 꼼꼼한 조사가 필요하다.즉,감정평가서에 나온 건물 사진만을 보고 가치를 판단해서는 안 되고,입찰 참여 전 현장에서 건물의 외관 등을 통해 관리 상태를 직접 확인하길 바란다.
둘째,토지 위에 미등기 건물이 존재하는지 확인해 봐야 한다.농어촌 지역은 소유자가 별도의 허가 없이 농기구 보관 창고를 짓거나,무단으로 또 다른 주택을 건축하는 경우를 종종 볼 수 있다.이 경우 법원에서는 해당 건물을 매각에서 제외하는 조건으로 경매를 진행하는 경우가 있는데,2019 u-20 월드컵 8강 일정이를 입찰외 건물이라고 한다.이때 낙찰자는 해당 건물의 소유권을 취득하지 못할 뿐만 아니라 경우에 따라서는 건물을 철거할 수도 없어 토지 사용에 커다란 제약을 받을 수 있다.혹은 별도의 협의를 거쳐 건물을 매입해야 하는 등 예상치 못한 추가 금액이 지출될 수 있다.다만 미등기 건물이 본채의 부수적 역할에 그치는 종물 또는 부합물이라면 매각 대상에 포함하므로 체크해 보길 바란다.
셋째,지적도를 떼어 보고 주택의 토지가‘맹지’인지 확인해야 한다.현황상으로는 통행로가 만들어져 있으나 그 통행로가 인접지를 침범해 설치된 경우에는 경매 부동산이 지적도상에는‘맹지’일 가능성이 크다.진입로의 소유자가 계속 사용을 허락해 준다면 특별한 문제는 없겠지만,진입로 사용에 관한 정당한 권리가 없다면 언제든지 진입로가 차단될 수 있다는 불안감이 있을 수밖에 없다.
넷째,2019 u-20 월드컵 8강 일정주택을 포함한 여러 필지의 토지가 일괄 매각되는 경우라면 농지 포함 여부도 반드시 확인해야 한다.일부 토지가 농지면 낙찰자는 관할 법원에 농지취득자격증명(농취증)을 제출해야 한다.농취증을 제출하지 않으면 보증금을 몰수당할 수 있다.만약 현황상 농지가 아닌 경우에는 농취증 발급이 반려될 수 있고,원상복구 의무가 생길 수 있어 유의해야 한다.
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