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[밸류업가이드]
주차공간 확보와 뛰어난 접근성으로 강남 랜드마크 건물로의 재탄생 가능성
명도와 용도변경의 용이성으로 투자 실행력 극대화
세법 개정안을 활용한 매도인 세금 부담 완화 및 매수인 용도변경 유연성 확보[배준형의 밸류업 클래스]
상담 문의
“안녕하세요.저는 강남구 논현동에 위치한 다세대 주택을 보유하고 있습니다.현재 해당 건물은 지하 1층과 지상 4층 규모로 이루어져 있으며,카지노 시즌 3 다시 보기2001년에 준공되었습니다.최근에는 정치적 이슈와 내수 소비 부진 등으로 인해 부동산 경기가 일시적인 침체기를 겪고 있지만,올해 하반기부터는 점진적으로 회복될 것으로 예상됩니다.
저는 얼마 전부터 제가 소유한 주택을 개별적으로 매각하기 위해 여러 방법을 모색해보았지만,단독 매각으로는 원하는 수준의 가격을 받기 어려울 것이라는 결론을 내렸습니다.고민 끝에,저를 포함한 총 8세대의 구분소유자들과 함께 공동 매각을 추진하기로 결정하였습니다.
공동 매각을 추진하면 저희 구분소유자들 입장에서는 기대하는 가격을 받을 가능성이 높아지고,투자하는 매수자 입장에서는 전체 건물을 한 번에 매입하여 자신의 목적에 맞게 활용할 수 있다는 점에서 매력을 느낄 것이라고 판단했습니다.
이에 따라,다음 두 가지 질문에 대한 조언을 구하고자 합니다.
1.저희 부동산의 '와우 포인트'를 극대화할 수 있는 방안은 무엇이 있을까요?
2.현재 건축물대장상 용도와 실제 사용상의 용도가 모두 주택으로 되어 있는데,이에 따른 세금 문제는 어떻게 정리해야 할까요?” 서울 강남구 논현동 14번지 '엔트라움' 
밸류업 컨설팅 제안
✅ 의뢰인 현황
의뢰인은 총 8세대의 다세대 주택 구분소유자 중 한 명으로,전 소유자를 대표하여 부동산 매각을 총괄하는 '동 대표' 역할을 맡고 있습니다.현재 해당 건물은 강남 핵심 입지에 위치하고 있으며,우수한 입지 조건을 기반으로 활용 방식에 따라 자산 가치가 크게 변동될 수 있습니다.
✅ 부동산 현황 분석
위치: 서울특별시 강남구 논현동 14번지
대지면적: 874.70m2(264.59평)
연면적: 2,459.96m2(744.13평)
지역/지구: 제1종 일반주거지역
도로 너비: 6m x 4m x 4m (삼면 코너)
✅ '와우 포인트' 극대화
해당 부동산의 '와우 포인트'는 크게 세 가지로 나눌 수 있습니다.
첫 번째 강점: 압도적인 주차공간
강남구 신사역 인근은 '교통 지옥'이라고 불릴 정도로 주차난이 심각한 지역입니다.그러나 본 건물은 자주식 주차 공간을 최대 22대까지 확보하고 있어,경쟁 건물과 비교했을 때 강력한 차별점이 될 수 있습니다.이러한 장점은 특히 자사 사옥으로 활용하려는 기업 투자자나,프라이빗한 공간이 중요한 메디컬 및 헬스케어 업종의 투자자들에게 매력적인 요소로 작용할 수 있습니다. 
엔트라움 지하 주차장 
두 번째 강점: 넓은 필지 전면과 삼면 도로에 접한 뛰어난 접근성
대부분의 강남권 도심지는 좁은 도로와 밀집된 건축물로 인해 건물 활용도가 제한적인 경우가 많습니다.하지만 본 건물은 넓은 필지 전면을 갖추고 있으며,삼면이 도로에 접해 있어 개방감과 접근성이 뛰어납니다.따라서,메이플 슬롯 확장권출입구 배치,외관 디자인,업종에 따른 공간 기획 등의 밸류업을 진행한다면,해당 지역의 브랜드 정체성을 높일 수 있는 랜드마크 건물로 재탄생할 가능성이 높습니다.
세 번째 강점: 명도의 용이성과 건축물 용도변경의 유연성
최근 부동산 투자 트렌드는 과거처럼 단순히 매입 후 일정 기간이 지나 시세차익을 보고 처분하는 방식에서,밸류업(Value-Up)을 통해 가치를 극대화한 후 프리미엄을 받고 매각하는 방식으로 변화하고 있습니다.이러한 전략을 실현하기 위해서는 명도(퇴거) 절차의 원활함이 필수적인 요소입니다.
본 건물의 경우,총 8세대의 구분소유자가 직접 사용,수익을 하고 있어,투자자의 입장에서는 원하는 시기에 맞춰 밸류업을 진행할 수 있는 장점이 있습니다.기존 임차인이 많거나 퇴거 협의가 어려운 건물과 비교했을 때,보다 수월한 명도가 가능해 투자 실행력이 높다는 점이 강점입니다. 
✅ 세금 문제 해결
2025년 1월 16일 발표된 세법 개정안에 따라 매도인이 주택을 처분할 경우,주택 기준으로 양도소득세 및 장기보유특별공제(장특공) 혜택을 받을 수 있어 세금 부담이 감소합니다.반면,매수인은 상가로 취득할 수 있어 용도변경 측면에서 유연성이 확보됩니다.
과거에는 양도일 기준으로 해당 부동산이 상가로 용도 변경되었을 경우,장기보유특별공제가 상가 기준(최대 30%)으로 제한되었습니다.이로 인해 매도인은 상당한 세금 부담을 감수해야 했습니다.그러나 이번 개정안을 통해 매매계약 체결 당시 해당 부동산이 주택으로 사용되었다면,이후 상가로 용도가 변경되더라도 최대 80%의 장기보유특별공제 혜택을 유지할 수 있게 되었습니다. 
✅ 결론
현재 보유한 다세대 주택을 단순한 주거용 부동산으로 매각하기보다는,밸류업을 통한 자산 가치를 극대화하는 전략이 최적입니다.특히 강남 핵심 입지에서 용도 변경 및 공동 매각을 통한 개발 가능성을 극대화하면,매도인과 매수인 모두에게 유리한 거래를 성사시킬 수 있습니다."단순한 부동산 매각"이 아닌 "전략적 가치 상승(Value-Up) 프로젝트"로 접근하는 것이 중요하며,이를 통해 최상의 매각 조건을 확보할 수 있을 것입니다. 문의: / 02-3277-9856 
한경부동산밸류업센터 landvalueup.hankyung.com
* 본 기고문의 의견은 작성자 개인의 의견이며,소속회사의 의견과는 다를 수 있습니다.
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