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업무형 지식산업센터,7월 완공…도미넌트자산운용 소유
'마스턴운용 선매입' 오피스,내년 2월 준공…총 3100억원
연면적 6만㎡ 오피스,내년 11월 준공…코리아신탁 개발
이 기사는 2025년02월28일 19시00분에 마켓인 프리미엄 콘텐츠로 선공개 되었습니다.
[이데일리 김성수 기자] 서울 성동구 성수동에 업무시설이‘우후죽순’들어서고 있다.서울지하철 2호선 성수역에서 걸어서 10분 이내 지역에 업무형 지식산업센터,오피스를 개발하는 사업이 여럿 진행 중이다.
오는 7월에는 지식산업센터가 완공되며,인접한 두 지역에는 오피스가 내년 2월,11월에 차례대로 완공된다.
업무형 지식산업센터,7월 완공…도미넌트자산운용 소유
28일 부동산업계에 따르면 오는 7월에는 서울 성동구 성수동2가 278-17번지 일원에 업무형 지식산업센터가 들어선다.지하 5층~지상 15층,연면적 1만656.49㎡ 규모며,요진건설산업이 시공사다.
보통주 외에도 우선주 지분을 대신자산신탁,도미넌트자산운용이 각각 96.2%,3.8%씩 보유하고 있다.
성수초이앤손제2호PFV는 이 사업 관련 1000억원의 대출약정을 받은 상태다.각 트랜치별 대출약정액은 △트랜치A 새마을금고중앙회 800억원 △트랜치B 특수목적회사(SPC) 성수디에스원 200억원이다.
회사는 차입 약정 관련해서 대신자산신탁에 사업부지를 신탁했다.부동산 개발사업에서 위탁자(사업시행사)가 수탁자(신탁회사)에 사업부지 소유권을 신탁할 경우 위탁자의 채권자가 사업부지에 가압류,블랙 잭 카드 카운팅 슬롯검증사이트압류,기타 강제집행을 할 수 없게 된다.
이에 따라 위탁자는 사업을 안정적으로 수행할 수 있고,대주(채권자) 및 시공사는 사업 관련 대출금·공사대금 채권을 담보할 수 있게 된다.
성수초이앤손제2호PFV는 대신자산신탁과 맺은 부동산담보신탁 계약에 따라 새마을금고중앙회를 1순위 우선수익자로,성수디에스원을 2순위 우선수익자로 해서 우선수익권증서(대출약정액의 130%에 해당하는 금액)를 교부했다.
내년 1월 18일에는 두 기관이 빌려준 장기차입금 667억원의 만기가 돌아온다.△새마을금고중앙회 467억원(금리 7%) △성수디에스원 200억원(금리 16%)이다.
성수디에스원이 보유한 대출채권 200억원을 기초자산으로 유동화단기사채(ABSTB)가 발행됐다.ABSTB가 제10회차까지 발행되면 내년 1월 19일 만기다.
성수디에스원은 대출채권의 상환 가능성과 ABSTB 차환발행 위험을 통제하기 위해 대신증권과‘대출채권 매입확약 등에 관한 약정서’를 체결했다.
대출채권의 기한이익이 상실되거나,기존에 발행된 ABSTB의 상환재원이 부족해지면 대신증권은 성수디에스원에 자금을 지급할 의무가 있다.
또한 대신증권은 대출약정상 채무조정사유,부도사유 등이 발생하는 경우에도 원래의 대출약정 상 조건에 따라 의무를 부담한다.
내년 2월에는 마스턴투자운용이 선매입한 성수동 업무시설 개발사업이 준공될 예정이다.
앞서 마스턴투자운용은 서울 성동구 성수동2가 278-52번지 일대 업무시설(오피스)을 짓는 개발사업을 선매입했다.에이엠플러스자산개발이 개발 중인 오피스로 지하 6층~지상 11층,연면적 약 2만9726.42㎡ 규모다.
에이엠플러스자산개발은 애경그룹의 AK홀딩스,군인공제회가 각각 지분 57.1%,42.9%를 출자한 부동산 개발업체다.
마스턴투자운용은 이 건물을 신축 예정 연면적 기준으로 3.3㎡당 약 3450만원에 선매입했다.총 3100억원 규모다.업무시설 외에 근린생활시설도 들어선다.
에이엠플러스자산개발은 사업 관련 IBK기업은행 등 8개 금융기관과 2265억원 한도에서 대출약정을 체결했다.담보는 성수오피스 관리형토지신탁 우선수익권이며,담보 설정금액은 2718억원이다.
내년 11월에는 시행사 베네포스가 서울 성동구 성수동2가 278-3번지 일원에 개발 중인 업무시설,무료 늑대 카지노 게임근린생활시설이 준공된다.지하 6층~지상 18층,토토 팔라딘 주소연면적 6만661.9㎡ 규모다.
대신‘사업비 조달’을 신탁사가 아니라 토지 소유자나 시공사가 맡는다.신탁사가 자체 자금으로 사업비를 조달하는‘차입형 토지신탁’과 다른 점이다.
사업 관련 총 5600억원 대출은 오는 2027년 6월 13일 만기가 돌아온다.각 트랜치별 대출약정 금액은 △트랜치A 3850억원 △트랜치B 1100억원 △트랜치C-1 250억원 △트랜치C-2 400억원.
각 대출 간 주요 담보청구 및 상환순위는 트랜치A,트랜치B,트랜치C-1,트랜치C-2 순이다.트랜치C-1 중 일부 금액(70억원)을 기초자산으로 ABSTB가 발행됐다.이 유동화거래의 주관회사는 IBK투자증권이다.
SPC 성수공간제삼차는 트랜치C-1 70억원의 채권자인데,해당 대출의 상환 가능성과 ABSTB 차환발행 위험을 통제하기 위해 대신증권과‘대출채권 매입확약 등에 관한 약정서’를 체결했다.
만약 △대출채권이 만기에 전액 상환되지 않거나 △차환 발행되는 ABSTB의 전부 또는 일부에 대한 인수기관이 만기일 직전 영업일까지 선임되지 않을 경우 IBK투자증권은 △70억원 한도 이내에서 성수공간제삼차가 보유하는 대출채권을 매입하거나 △성수공간제삼차가 발행하는 사모사채를 인수해야 한다.
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