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더스쿠프 마켓분석
20년 임대하는 장기전세주택
연 1200만원 주거비 절감 효과
분양전환 가능한 장기전세주택2
신혼부부 위해 공급 늘린다는 계획
임대 공급 줄고 분양으로 전환하면
전세임대주택 효과 위축 우려

# 2007년 모습을 드러낸 '장기전세주택.' 최장 20년 임대가 가능해 신혼부부에게 인기가 많았다.주거비 절감 효과도 컸다.'분양전환은 없다'는 조건으로 만들어서 또다른 신혼부부가 혜택을 볼 수도 있었다.

# 그런데,최근 들어 장기전세주택의 뼈대가 흔들리고 있다.서울시가 20년 후 분양전환이 가능한 장기전세주택2를 지난해부터 공급하고 있어서다. 

월세와 전세 중 사람들은 뭘 더 선호할까.많은 이들이 전세를 꼽을 거다.매달 내야 하는 주거비 부담이 덜해서다.공공임대주택에도 월세가 아닌 전세주택이 있다.'장기전세주택'이 대표적이다.일반적으로 공공임대주택은 영구임대,국민임대,행복주택,무한 슬롯 무료 동전매입임대,전세임대 등으로 나뉘는데,'영구임대'를 제외한 최장 임대 기간은 10년에서 30년 사이다. 

장기전세주택은 그중에서 짧지 않은 임대기간을 가졌다.최장 임대 기간이 20년에 이른다.신혼부부가 들어가 아이를 낳고 고등학교를 졸업시킬 때까지 키울 수 있는 충분한 시간이다.'20년 후 분양전환하지 않는다'는 조건도 있다.기존 세입자가 20년을 다 살고 나가면 또다른 신혼부부가 입주해 혜택을 볼 수 있다. 

2007년 처음 공급하기 시작한 장기전세주택은 지자체나 공기업이 '직접 건설'해서 만드는 주택이었다.공공택지에 만들었기 때문에 임대료는 당연히 저렴했다.장기전세주택의 보증금은 시세의 80% 이하다.연간 5% 임대료 제한도 있다.

소득제한은 면적에 따라 다르지만 가장 느슨한 기준을 적용하면 전년도 도시근로자 가구원 수별 가구당 월평균 소득 150% 이하(전용면적 85㎡ 초과)면 된다.2024년 소득을 기준으로 2인 가구라고 가정하면 대략 812만원이다.장기전세주택이 입주하면 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 거란 걱정에서도 벗어날 수 있다.공공임대주택이기 때문에 지자체나 공기업이 집주인이라서다. 



이런 장기전세주택이 주로 공급된 곳은 서울시다.서울시는 2007년부터 장기전세주택을 공급해왔다.현재까지 서울시와 서울주택도시공사(SH)가 공급한 장기전세주택은 3만4932호로 전국에 있는 장기전세주택의 90% 이상이 서울에 있다.하지만 "20년 후에도 분양전환하지 않는다"는 조건으로 공급한 장기전세주택의 뼈대가 최근 들어 흔들리고 있다. 

지난해 서울시는 20년 후 분양전환을 전제로 하는 '장기전세주택시즌2(미리 내 집)'를 공급했다.민간 재건축 등을 통해 나온 물량은 627호나 됐다.한발 더 나아가 2007년부터 공급해온 장기전세주택(시즌1) 중 일부도 분양전환하기로 했다.장기전세주택1의 임대기간이 끝나는 2027년부터다.목적은 '저출생 대비'다.이 때문에 입주자도 신혼부부로 한정한다. 

문제는 장기전세주택1의 임대료 절감 효과가 크다는 거다.2024년 SH 발표에 따르면,장기전세주택 거주자가 절감할 수 있는 임대료는 1년에 1200만원에 달했다.다른 공공임대주택의 임대료 절감분(최대 340만원)보다 3.5배나 많았다(토지주택연구원).

최장 50년 임대가 가능한 영구임대,30년 임대가 가능한 국민임대주택,무료 큰 확률은 내약 10년 임대가 가능한 행복주택ㆍ매입임대ㆍ전세임대의 임대료 절감분은 연간 132만원에서 최고 340만원이었다.이에 따라 '분양전환'으로 장기전세주택이 줄어들면 연간 1200만원의 주거비 절감 혜택을 볼 수 있는 임차인도 감소한다. 

문제는 이뿐만이 아니다.서울시는 '장기전세주택 시즌2'를 연간 400호씩 공급할 예정인데,이 계획을 달성할 수 있을지 의문이다.무엇보다 자금 문제를 말끔히 해결하지 못했다.지난해 서울시의회는 장기전세주택2를 계속 공급하기 위해 '국고보조금'을 받을 수 있는 조례안을 발의했다.장기전세주택은 지금까지 시비市費로만 만들어왔다.

하지만 조례안이 서울시의회를 통과하더라도 국고보조금을 곧바로 받을 수 있는 건 아니다.국토교통부와의 협의 절차가 남아 있다.민간이 장기전세주택2 시장에 얼마나 뛰어들지도 알 수 없다.2024년 공급한 장기전세주택2는 모두 민간 재건축으로 지은 아파트에서 나왔다.

하지만 민간 재건축 시장의 공급은 시장 상황에 따라 편차가 크다.  서울시는 용적률을 완화해주는 대신 공공기여를 받아 기여분의 절반 이상을 장기전세주택2로 공급하려 했지만,민간의 사업 참여가 저조했다.서울시의회에서는 "공공기여로 장기전세주택을 확보하기 위해 위해 책정한 예산이 상당 부분 불용처리가 됐다"며 "민간의 사업참여가 활발하지 않다는 방증"이라고 지적했다. 



서울시가 '장기전세주택 시즌2'의 기반을 계획에 발맞춰 조성할 수 있을지도 지켜봐야 한다.만약 기반 조성이 뒤처진다면,카지노 노래분양전환하는 장기전세주택1의 수를 늘릴 가능성도 있다.'영원한 공공임대' 주택으로 쓸 수 있던 장기전세주택1이 계속해서 쪼그라들 수 있다는 거다.

언급했듯 장기전세주택1이 줄어들수록 세입자에겐 손해다.SH 관계자는 "매년 장기전세주택2를 늘릴 계획이지만 올해 장기전세주택1을 얼마나 공급할지는 서울시의 계획에 따라 달라진다"고 설명했다. 주거비 절감에 가장 큰 공을 세운 장기전세주택은 20년간 해왔던 역할을 계속 이어 나갈 수 있을까.현재로선 미래가 불투명하다. 

최아름 더스쿠프 기자

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