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서울 아파트값 상승세

먼저 뛴 강남·용산…최고가 98% 육박
서울 아파트 115만가구 평균가격 13억12만원

공급 위축에 대출·종부세 규제 완화…매수세 자극
회복세 더뎠던 관악·강북·노원구도 85% 넘어서

하반기 금리 인하 기대와 신생아 특례대출 대상 확대 등의 영향으로 서울 아파트값이 최고가에 바짝 다가서고 있다.서울 용산구의 아파트 단지.최혁 기자
최근 신고가 계약이 속출하는 등 서울 아파트 가격 상승세가 심상치 않다.강남·용산·종로구 등 주요 지역은 시세가 최고가 대비 98%에 달한다.신규 주택 공급 위축과 전셋값 상승세로 수요자가 대거 매수세에 합류하는 분위기다.스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 시행 연기,종합부동산세 폐지 움직임,엠비씨 토토신생아 특례대출 대상 확대 등 최근 부동산 규제 완화 정책이 매수 심리를 자극해 가격 상승을 부추긴다는 지적이 나온다.

27일 한국경제신문이 부동산R114에 의뢰해 서울 아파트 평균 시세를 분석한 결과 가구당 아파트 가격은 13억12만원으로 역대 최고가를 기록한 2022년 5월(13억8054만원)의 94.2%에 달했다.서울 아파트 115만 가구의 시세를 조사해 가구당 평균 가격을 산출한 결과다.

인기 주거지역인 강남구,용산구 등은 역대 최고가 평균에 근접했다.강남구 평균 아파트값은 25억8353만원으로 역대 최고가(2022년 6월·26억4741만원)의 97.6%에 이른다.용산구는 시세가 가구당 18억7052만원으로 역대 최고가(2022년 8월·19억1525만원)와 4000여만원 차이에 불과하다.서초구,양천구,엠비씨 토토영등포구도 회복률이 96% 수준이다.

회복세가 상대적으로 더딘 도봉구(84.7%),관악구(85.9%),강북구(86.9%),노원구(87.0%) 등으로 매수세가 번지고 있다는 분석도 많다.윤지해 부동산R114 수석연구원은 “지역별로 회복 속도에 차이가 있지만 서울 25개 구 전체가 상향 평준화될 것”이라고 내다봤다.

전문가들은 거래량 증가 속에 서울 아파트값 상승세가 한동안 지속될 것으로 보고 있다.하반기 기준금리 인하 가능성이 높은 데다 신생아 특례대출 대상 확대 등 규제 완화가 매수세를 강하게 자극해서다.

김효선 농협은행 부동산수석위원은 “공급 과잉이 우려되는 지방과 달리 서울 도심지는 1~2년 내 공급 부족이 해소되지 않을 것”이라며 “2단계 스트레스 DSR 시행 연기 등 금융정책도 매수세에 힘을 보태고 있다”고 말했다.

“주말에는 하루에 10팀 이상 집을 보고 갑니다.사겠다는 사람이 많으니 집주인이 매물을 거두거나 호가를 수시로 올리고 있습니다.”(서울 성동구 A공인 관계자)

하반기 금리 인하 기대와 실수요 위주의‘똘똘한 한 채’선호 현상 등이 맞물려 강남·서초·용산구 등 서울 주요 지역 집값이 가파른 상승세를 보이고 있다.노원·도봉구 등 외곽 지역도 신생아 특례대출 등 저리 정책대출 상품 출시 여파로 우상향하고 있다.

공사비 인상과 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 리스크 등에 따른 공급난으로 매수를 서두르는 실수요자가 많아졌다는 분석이다.최근 가계부채 급증 속에 종합부동산세 완화 추진과 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 적용 연기 등 각종 부동산 정책이 수요자의 매수를 부추기고 있다는 지적도 나온다.전문가들은 “서울 아파트값이 전체적으로 상향 평준화하고 강남,용산 등은 전고점을 뚫을 것”이라고 입을 모았다.27일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 강남구 개포동‘디에이치퍼스티어아이파크’전용면적 132㎡는 지난 22일 51억5000만원에 거래돼 같은 면적 최고가를 새로 썼다.대치동‘래미안대치팰리스’전용 84㎡도 지난달 30일 34억3500만원에 팔렸다.이 역시 같은 면적 기준 역대 최고가다.부동산R114에 따르면 21일 기준 강남구 아파트 평균 가격은 가구당 25억8353만원으로 집계됐다.2022년 6월 기록한 역대 최고가(26억4741만원)의 97.6%까지 바짝 따라붙었다.서울 전체 최고가 대비 가격 회복률(94.2%)을 크게 웃돈다.

광화문 등 도심과 가까운 종로구도 가격 회복세가 가파르다.2일 종로구 홍파동‘경희궁자이 2단지’전용 84㎡가 22억2500만원에 손바뀜해 같은 면적 최고가를 경신했다.종로구는 가격 회복률이 98.2%로 서울 25개 구 중 가장 높다.

도봉구의 가구당 평균 가격은 6억2650만원으로,2022년 1월 최고가(7억3978만원)의 84.7%에 머물러 있다.도봉동‘도봉한신’전용 84㎡는 이달 들어 5억1600만~5억6800만원에 거래됐다.2021년 8월 기록한 같은 면적 최고가(7억4000만원)와 약 2억원 차이 난다.윤지해 부동산R114 수석연구원은 “하락폭이 컸던 지역은 소위‘영끌’(영혼까지 끌어모아) 대출로 집을 산 사람이 몰려 금리 인상 충격이 컸다”며 “주택 가격이 높은 강남 등은 대출 규제 영향으로 현금이 많은 자산가 중심으로 거래가 이뤄져 금리의 충격을 상대적으로 덜 받아 가격 회복세가 빠르다”고 분석했다.전문가들은 하반기 금리 인하 기대와 신생아 특례대출 등 저리 정책자금 대출 대상 확대,엠비씨 토토새 아파트 공급난 우려 등이 복합적으로 작용해 서울 전역의 아파트값 강세가 뚜렷해질 것으로 내다보고 있다.정부가 당초 다음달 적용하려던 스트레스 DSR 2단계 규제 시행을 두 달 연기하면서 규제 강화 전 내 집을 마련하려는 수요자의 발걸음도 분주해졌다.

윤수민 농협은행 부동산전문위원은 “하반기에는 가격 회복이 상대적으로 더딘 지역 중 뉴타운이 조성돼 거주 여건이 좋은 곳을 중심으로 빠른 회복세가 나타날 수 있다”며 “서울 외곽 지역을 중심으로‘키 맞추기’움직임이 본격화할 것”이라고 전망했다.

정치권에서 각종 부동산 세금 완화 방안이 논의되는 점도 부동산 가격 상승 기대감을 높이고 있다.야당인 더불어민주당 일각에서 종부세를 1가구 1주택자에게는 면제해주거나 아예 폐지해야 한다는 의견이 고개를 들고 있다.여당도 민주당의 종부세 폐지 논의에 긍정적이다.김은혜 국민의힘 의원 등 여권 인사는 재건축초과이익환수제 폐지 법안을 발의했다.

국토교통부도 종부세와 재건축초과이익환수제 폐지를 검토 중이다.

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