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부동산 경기 부진에 증여성 직거래 고민
절세 차원에서 저가 양수도 대안될 수도
특수관계인 간 거래 우선 조사…주의해야 서울 아파트 단지 모습.사진은 기사와 직접적 관련 없음.임세준 기자 
[헤럴드경제=고은결 기자] #.최근 수도권에 거주하는 60대 A씨는 10년 전에 7억원에 취득해 현재 시가 15억원 수준의 아파트를 내놨는데,좀처럼 팔리지 않아 걱정이다.차라리 부동산 급등기가 오기 전에 30대 자녀에게 증여성 직거래로 낮은 가격에 집을 넘기는 게 나을까 고민하고 있다.
부동산 경기 부진이 이어지는 가운데 증여성 직거래를 고려하는 이들도 늘고 있다.증여세 부담이워낙 높은 데다,절세 차원에서는 1세대 1주택 또는 일시적 2주택 상황에서는 저가 양수도 거래가 한 가지 대안으로 꼽히기 때문이다.다만 가족 간 거래 같은 특수관계인 간 거래는 우선적인 조사 대상이 되므로,실제 대금을 주고받는 등 투명한 절차가 수반돼야 한다는 조언이 나온다.
앞선 사례의 A씨가 시가 15억원 아파트를 자녀에게 증여하려 할 때 부담하는 세금은 0원이다.반면 A씨 자녀는 직계비속공제 5000만원 적용 후 증여세만 계산해도 약 4억740만원의 세금 부담하게 된다.이때 증여재산 채무액과 10년 이내 증여받은 재산액이 0원이라고 전제하고,못생긴 차 월드컵자진신고납부세액공제 등을 고려했다.
반면 A씨가 자녀에게 12억원에 저가 양도하면,못생긴 차 월드컵A씨는 시가 15억원에서 시가의 5% 또는 3억원 이상 차이 나는 12억원에 거래해 양도세는 시가에 따라 계산.이에 양도세 및 지방소득세 약 348만1500원 부담하게 된다.이때 A씨 자녀는 15억원의 집을 12억원에 매입해,3억을 이득 본 셈이다.따라서 3억원은 증여받은 것으로 볼 수 있다.
그러나 이 경우 3억원 전체에 대해 증여세로 계산하지 않는다.현재 상속세 및 증여세법에서는 신고가액이 최근 3개월 내 거래된 실거래가보다 30% 낮은 금액과 3억원 가운데 적은 금액의 범위를 벗어나지 않으면 정상거래로 간주해 증여세를 부과하지 않는다.즉 자녀의 증여재산가액은 0원이 돼,증여세 부담이 없다.물론 A씨 자녀는 자력으로 대가를 지급해야 하나,못생긴 차 월드컵이런 조건에서 증여와 저가 양수도에 따른 경우 세금 차이는 4억원 수준인 셈이다.
다만 이런 가족 간 저가양수도 거래는 특수관계인 간 저가 양수도 거래가 되므로 주의해야 한다.김근량 세무회계새벽 대표세무사는 “국세청에서는 특수관계인 간의 거래를 우선적으로 조사하며,못생긴 차 월드컵저가 양수도의 경우 조세회피 의도가 있는지 파악하려 하므로 대금을 실제로 주고받고,이를 돌려주면 안 된다”며 “양도소득세와 증여세 외에도 취득세를 고려해야 하고,가구별 주택 수나 소재지에 따라 유불리를 판단해야 한다”고 설명했다.만약 A씨가 전세 형태로 해당 주택에 계속 거주하면,전세보증금을 사후에 실제로 돌려줘야 한다.단기간 자금 유동성 문제는 해결할 수 있지만,실제로 보증금 돌려주지 않으면 증여세가 부과될 수 있단 얘기다.
한편 저가 양수도를 통해 취득한 주택은 취득가액이 시가보단 낮아,추후 양도 시 취득가액이 낮게 산정되며 양도세가 높은 것 아니냐는 우려도 있다.다만 저가 양수도 산정 시 증여재산가액을 취득가액에 포함시켜 주므로,저가양수도 당시 가액을 추후 양도 상황을 고려해 적절히 계산해 선택할 수 있다.김 세무사는 “A씨 사례에선 증여재산가액이 0원으로 산정돼,추후 양도에서 취득가액은 12억원(12억+0원)”이라고 설명했다. 
