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입주앞둔 둔촌주공 사례 대표적
준공 끝나도 실거주의무 그대로
"내 집인데 팔지도 못하나" 분통
시장 침체·재산권 제약 등 지적
업계선 재당첨규제 완화 주장도 
6일 업계에 따르면 규제지역과 분양가상한제 주택에 적용되는 3대 규제로 인한 시장의 혼선이 커지고 있다.3대 규제는 전매제한(최초 당첨자 발표일 기준),토토 365실거주의무(최초 입주일),토토 365재당첨제한(최초 당첨자 발표일) 등을 말한다.전매제한과 실거주의무의 경우 적용 기준일이 다르다.특히 전매제한은 소급적용돼 최대 3년(수도권 기준)으로 줄었지만 실거주의무는 그대로 남아있어 재산권 행사를 마음대로 못하는 상황이 나타나고 있다.
올해 말 입주를 앞두고 있는 둔촌주공 재건축 단지가 대표적이다.이 아파트는 지난해 4월부터 시행된 개정 주택법 시행령에 따라 전매제한이 종전 8년에서 1년으로 줄었다.전매제한은 최초 당첨자 발표일(2022년 12월) 기준으로 현재 해제된 상태지만 실거주의무는 유예만 됐을 뿐 그대로다.
입주자모집공고를 보면 둔촌주공 실거주의무 기간은 2년이다.'최초 입주 가능일'에서 '최초 입주후 3년 이내'로 바뀌었을 뿐 2년 거주의무를 채워야 하는 셈이다.즉 전매제한은 사라졌지만 실거주의무는 남아있다.
국토부 관계자는 "전매제한이 풀려도 실거주의무가 남아 있으면 거래(매매)가 불가능하다"며 "불법으로 거래하면 형사처벌 등 상당한 불이익을 받게 된다"고 말했다.전매제한과 실거주의무가 적용된 단지의 경우 두 가지 규제가 모두 풀려야 정상적인 매매가 가능하다는 게 국토부의 설명이다.
업계에 따르면 실거주의무 3년 유예로 전국서 77개 단지 4만9766가구가 혜택을 볼 것으로 보고 있다.기간 단축으로 대다수 아파트가 입주 때 전매제한을 적용받지 않을 것으로 보이지만 실거주의무가 폐지가 아닌 유예 되면서 팔지 못하는 상황이 나타날 것으로 보고 있다.
이같은 '미스매치'는 심화될 것으로 보인다.공사기간이 늘면서 분양 후 입주 때까지 3~4년은 기본이다.현행 전매제한 기간이 최대 3년인 점을 고려하면 준공 시점에서는 전매 규제가 사라지게 된다.반면 실거주의무는 그대로 남아 있게 되는 셈이다.
고준석 연세대 상남경영원 교수는 "실거주의무와 전매제한 간 미스매치로 수많은 가구들이 재산권 행사에 제약을 받을 수 밖에 없다"며 "전월세 및 매매시장 안정화를 위해서는 실거주의무도 폐지해 임대차 및 매매 물건이 시장에 더 유입될 수 있도록 해야 한다"고 말했다.
업계는 재당첨 규제도 제도역시 개선해야한다고 입을 모은다.재당첨 제한은 최초 당첨자 발표일 기준으로 최대 10년간 적용된다.기간도 길고 당첨자 발표 후 계약을 포기해도 그대로 적용되기 때문이다.
주택업계 한 관계자는 "재당첨 규제가 적용되는 수도권의 분양가상한제 주택도 미분양으로 고전하고 있다"며 "이 규제도 예전에 만들어진 제도로 현실에 맞게 수정해야한다"고 지적했다.
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