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서울 아파트 경매 낙찰가율 1년10개월만 최고치
낯선 경매 절차에 숨겨진 권리 문제도 주의해야[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 최근 서울 아파트 경매 낙찰가율이 1년 10개월 만에 최고치를 기록했다고 한다.서울뿐만 아니라 전국적으로도 낙찰가율이 상승하고 있어 경매시장에도 훈풍이 불고 있다.저렴한 가격에 부동산을 매수할 수 있다는 장점 때문에 경매에 도전하는 사례가 많다.
그러나 경매는 낙찰받으려는 부동산의 권리분석이 복잡하고 경매절차도 익숙하지 않아 접근하기 쉽지 않은 영역 중 하나다.실제로도 경매에서 낙찰을 잘못 받아 사고가 발생하는 사례가 종종 있고,숨겨진 권리를 찾아내지 못해 큰 손해를 입는 경우도 많다.
서울 중구 남산에서 바라본 아파트 단지의 모습.(사진=뉴스1) 경매는 채무자가 빚을 갚지 못하면 채무자 소유 부동산을 채권자가 강제로 매각할 수 있도록 하는 절차다.경매가 진행돼 낙찰이 되면 낙찰금액에서 기존 채권자가 순서에 따라 배당을 받는다.낙찰가격이 전체 채무보다 적은 경우에는 모든 채무자가 채무 변제를 받지 못하게 되므로 배당순서가 중요할 수밖에 없다.이와 비교해서 볼 수 있는 절차가 공매인데,경매가 사인간의 채무를 원인으로 한다면 공매는 세금이나 공과금 채무를 원인으로 한다. 
경매와 공매는 모두 최저입찰가격을 정하게 되는데 경매나 공매를 시작하기 전 감정평가를 통해 최저입찰가격을 정한다.이때 최저입찰가격 이상으로 입찰한 사례가 없다면 유찰이 되고 다시 매각기일을 정해 경매나 공매가 진행된다.이때 최저입찰가격이 낮아지는데 경매는 통상 이전보다 2~30% 낮춰서 진행하고,포천 로또 명당공매는 10% 낮춰서 진행한다.경매는 계속해서 낙찰자가 없더라도 경매를 신청한 사람이 경매예납금을 추가로 납부하면 경매 진행이 가능하지만,포천 로또 명당공매는 최초 최저입찰가격보다 50% 낮췄음에도 낙찰자가 없으면 사실상 공매를 중단한다.입찰에 참가하는 방식에도 차이가 있다.경매는 법원에 직접 참석해서 입찰해야 하지만,공매는 온비드라는 홈페이지를 통한 전자입찰이 가능하다.또 낙찰받으려는 부동산에 임차인 등 점유자가 있는 경우 경매절차에서는‘인도명령제도’를 활용해 쉽게 해결할 수 있지만 공매는 별도로 부동산인도소송을 제기해야 해서 번거롭다.
경매와 공매를 잘 활용하면 싼 값에 부동산을 취득할 수 있는 장점이 있다.그러나 가등기가 설정돼 있거나 배당요구를 하지 않은 대항력 있는 임차권 등과 같이 숨은 권리를 정확히 분석하지 못하면 자칫 큰 손해로 이어질 수 있다.그나마 공매가 경매에 비해 권리분석이 쉬운 편이지만,포천 로또 명당경매에 비해 낙찰가격이 높은 경우가 많고 임차인 등 점유자로부터 부동산을 인도받는 것이 쉽지 않은 단점이 있다.
또 투자 가치가 있는 매물은 경매나 공매에서의 낙찰가격이 시세와 크게 다르지 않아 경매나 공매를 통해 매수해야 할 실익이 없고,포천 로또 명당시세보다 크게 저렴한 매물은 투자 가치가 없거나 위험이 내재되어 있는 경우가 많아 주의해야 한다.언제나 싸고 좋은 것은 드물다는 이치를 기억해야 한다.
김예림 변호사. 
