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서울 거주자 매수 비중 분석…"입지 양호한 구축·호재 실현 고려해야"1분기 서울 자치구 중 서울 거주자의 아파트 매수 비중이 가장 컸던 지역은 마포·용산·성동구(마용성)로 나타났다.강남·서초·송파구(강남3구) 대비 가격이 낮고 규제 영향을 덜 받아 주택 갈아타기 수요가 몰린 것으로 풀이된다.

서울 용산 드래곤시티 호텔에서 바라본 아파트 전경.[사진=아이뉴스24DB]

18일 우리은행 자산관리컨설팅센터가 한국부동산원의 통계를 재가공해 소유권 이전등기를 기준으로 서울 주요 자치구 거주지별 매입비중 추이를 분석한 결과,지난 1분기 기준 서울 거주자들의 매수 비중은 마용성(75.5%)이 강남3구(68.5%)를 7%p 상회했다.전년 같은 기간과 비교하면 강남3구는 6.2%p 감소했지만 마용성은 9.7%p 증가하며 상승폭이 컸다.

마용성은 타 자치구에 거주하는 서울 거주자의 매수 비중이 전 분기 대비 6.8%p 증가하며 매수 비중 상승을 견인했다.올해 시행된 저리 정책대출(신생아특례대출)로 서울 외곽 지역이 손바뀜이 많았는데 이를 통해 매도한 수요자가 강남3구보다 가격 장벽이 상대적으로 낮은 마용성으로 주택 갈아타기 매수에 나선 것으로 판단된다.

이와 달리 강남구는 서울 거주자들의 매수 비중이 감소했다.강남구의 서울인 매수 비중이 지난해 4분기 42.6%에서 2024년 1분기 22.9%로 19.7%p 감소했다.강남은 자가 실거주와 60세이상 고령 인구 비율이 높은 편으로 아파트 노후도가 전반적으로 높아 다수 신축 아파트가 들어선 서초나 송파구로 일부 이탈한 것으로 판단된다.또한 자녀 증여목적으로 매도로 자산 다운사이징 움직임이 많았던 것으로 추정된다.

2023년~2024년 서울 거주자의 강남3구와 마용성 매입 비중 [사진=우리은행 자산관리컨설팅센터]

서울 외 지역 거주자의 매입 비중은 지난해 꾸준히 감소세를 보였지만 올해 1분기 마용성과 강남3구 모두 회복 추세를 보였다.강남3구의 경우 지난해 4분기 대비 2.3%p로 가장 큰 폭으로 증가했고,2006 월드컵 프랑스노도강이 0.7p%로 뒤를 이었다.마용성은 성동구가 6.5%p 증가했음에도 불구하고 0.1%p 감소했다.강남3구는 1분기 24.6%로 서울 주요 자치구 중 가장 높은 외지인 매입 비중을 보였다.지난해 하반기 가격조정으로 인한 저점 인식이 자리잡은 데다 분양시장 침체,인구 감소 우려 등 지방 부동산 심리가 위축되자 취득세,종부세 중과 등을 피해 '똘똘한 한채'를 선택하고자 하는 지방 거주자들의 안전자산 선호심리가 영향을 준 것으로 분석된다.

지난해부터 올해 1분기까지 서울 갭투자 거래 중 강남3구와 마용성 갭투자 거래가 차지하는 비중은 전반적으로 강남3구 갭투자 거래비중이 강세를 보였다.2024년 1분기를 기점으로 마용성 갭투자 거래비중이 17%를 기록하며 강남3구 15.7%를 뛰어넘었다.갭투자 건수 역시 마포 30건,성동 38건으로 강남 23건,서초 20건을 각각 상회했다.서울 타 자치구 거주자가 마용성을 선호하면서 이들 다수가 갭투자로 마용성을 매수한 것으로 추정된다.

마포와 성동구 갭투자 증가는 강남3구 규제에 대한 반사이익 효과라는 분석도 나왔다.규제 지역(강남3구·용산구) 또는 비규제지역(강남3구·용산구 외 지역) 1주택자가 추가로 비규제지역인 마포 성동구에 갭투자 할 경우 취득세와 종부세 중과를 적용 받지 않기 때문이다.또한 한국부동산원 아파트 가격동향 자료 기준 2023년 1~4분기 가격 누적 증감률이 마포구(-1.29%),성동구(0.03%)로 강남구(0.65%),2006 월드컵 프랑스서초구(0.84%),송파구(3.79%) 보다 가격 회복이 덜하다는 점 역시 투자 수요를 유인한 것으로 판단된다.

이와 함께 갭투자 형태가 이전과 변화했다는 진단이 나왔다.2024년 1분기 기준 마용성의 갭투자 비중(17%)과 평균 거래 건수(27)가 노원,도봉,강북구(노도강)의 비중(9.6%),평균 거래 건수(17)를 상회했다.

남혁우 우리은행 자산관리컨설팅센터 연구원은 "과거에는 투자금(매매가격과 전세가격의 차이)을 최소화하고 단기 매매거래로 수익률을 우선시 하는 투자자 중심의 전통적 갭투자가 성행했다"면서 "현재 트렌드는 투자금액이 상대적으로 많이 필요해도 양호한 입지 가치로 미래가 유망하고 가용 가능한 금액 범위내 똘똘한 한 채를 선점하고자 하는 실수요자(무주택자 또는 1주택자) 중심의 갭투자 형태를 보이고 있다"고 설명했다.

이어 "시장금리 하락,전세가격 상승,1기 신도시 선도지구 발표 등 굵직한 이벤트로 당분간 수도권 시장 매수심리를 자극할 것으로 보인다"면서도 "아직 금리수준이 높고 스트레스 DSR 제도 등으로 변동금리 차주의 소득대비 상환능력을 보는 대출제도 역시 실시되었기 때문에 신축,입지가 양호한 구축,호재 실현을 앞둔 지역 위주로 선별하여 매수를 고민해야 한다"고 진단했다.

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