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[아무튼,주말]
[김경민의 부트캠프]
차별적 부동산 정책
토지거래‘허가’제
new free slot game강남구 삼성·대치·청담동 일대의 토지거래허가구역 지정을 해제했다.사진은 롯데월드타워 전망대에서 바라본 아파트들의 모습./연합뉴스" style="text-align: center;">
서울 강남 일대 토지거래허가구역 폐지와 관련해 아파트 가격이 움직인다는 기사가 뜨고 있다.
어떤 지역에 규제를 가했는데 이를 폐지하는 경우,시장에 활기가 돈다.즉,수요가 일부 올라 호가 상승이 일어날 수 있다.토지거래허가제도는 부동산 투기를 방지하기 위해 장관 혹은 시도지사가 특정 지역을 거래규제지역으로 지정하고,해당 구역 내 토지(아파트 등 주택 포함)를 매입하려는 경우,시장이나 구청장의 허가를 득해야 한다는 내용이다.
우리가 여기서 주시해야 할 부분은 토지거래허가구역 폐지로 인한 부동산 가격 상승 여파와 더불어 본질적으로 토지거래허가구역이라는 제도가 올바르냐에 대한 것이다.그 누구도 부동산에 버블이 생기고 이로 인한 경제적 악영향을 간과하지 않는다.필자는 2006~2009년 미국 보스턴 소재 상업용 부동산 리서치 회사에서 선임 연구원으로 근무했다.월스트리트 굴지의 회사들(리먼 브러더스,GE캐피털,칼퍼스 등)이 고객이었고 이들에게 글로벌 도시 부동산 시장에 대한 전망 서비스를 제공했다.
그런데 2008년 봄 이후,부동산 시장의 급변과 경제 충격파는 인생에서 다시 겪고 싶지 않은 충격이었다.서브프라임 모기지로 말미암아 미국 경제가 무너지고 글로벌 경제도 급강하했다.필자가 일했던 부동산 업계는 그 충격의 진원지였다.갑작스레 뉴욕 클라이언트들이 해고를 당했고 모든 거래가 일시 중지에 빠진 상황은 1997년 겪었던 IMF 위기보다 더 심각한 것이었다.부동산 버블을 통제하지 못했을 때 경험할 수 있는 위기 상황을 필자만큼 산업의 한가운데서 몸으로 부닥친 경우는 드물 것이다.
그럼에도 불구하고 자본주의 국가에서 정부가 재화를 구매하려는 사람에게 “당신이 이 재화를 살지 말지는 내가 결정해”라고 이야기하는 게 과연 옳을까?갑자기 냉면 가격이 올랐으니 수요를 조절하기 위해 냉면 사 먹을 사람들은 정부에 신고하고 허가를 득한 사람들만 먹게 한다면 설득력이 있을까?
냉면 값이 올랐으니,수요를 조절하면(즉,냉면 먹기 전 과정을 약간 힘들게 하면 다른 음식을 먹을 수 있기에) 냉면 가격을 낮출 수 있지 않을까 하는 생각으로 이런 정책을 설계했다면 해당 공무원을 경질해야 한다.
그런데 재화 중 가장 큰 가격대의 부동산 구입을 신고하고 허가까지 구해야 본인이 매입할 자격이 생긴다면,자본주의 국가에서 제대로 된 정책이라 볼 수 없다.왜냐하면,개인의 자유를 심각하게 침해하였기 때문이다.
부동산 투기 제어라는 정책 목표가 올바르더라도,정책 수단으로써 재화 구매에 정부 허가를 구해야 한다는 것은 사회주의 국가에서나 할 정책 수단이지 21세기 자본주의 국가에서 존재해야 할 정책이 아니다.그리고 우리가 고민해 봐야 할 부분은 아래와 같다.
①자본주의 국가에서‘허가 제도’가 타당한가?
②토지거래허가제로 말미암아 강남 아파트 가격은 잡혔는가(투기 수요가 정말 누그러졌나)?
③허가제도 시행 기간에도 거래가 발생했는데 (이론적으로) 제도 실행 여부와 상관없이 매입할 수 있는 계층은 누구일까?
자본주의 국가에서 재화 구입에 허가제는 말이 안 된다고 위에서 설명했다.두 번째 질문,강남 아파트 가격이 토지거래허가제 기간 동안 어떠하였느냐는 서울시 평균 대비 강남 아파트 가격의 상대적 상승 여부를 보면 된다.주지하다시피 2022년은 모든 지역의 아파트 가격이 하락했다.2023년은 상승과 하락을 거쳐 2024년 이후에는 상승세가 강하다.신문에 나오는 것처럼 강북과 강남 아파트 분위기는 사뭇 다르다.강북에서는 가격 급락이 보고되는 반면 강남에서는 신고가가 나오고 있다.그렇다면 토지거래허가제의 정책적 효과가 존재하는지 보다 구체적으로 살펴봐야 한다.
사실 이 부분은 세 번째 질문의 답과 연결된다.토지거래허가제도는 매입 시 자금 조달 내역을 구체적으로 살펴보는 절차와 연계된다.매입 자금 용처를 살피는 것인데,만약 어마어마한 현금 부자라면 은행에 있는 내 돈으로 이 아파트 사겠다고 하면 끝난다.자금 여력이 있는 계층(초부자들)에게는 토지거래허가구역이 무용지물이 될 수 있다는 것이다.오히려 여러 이유로 강남에 살고자 했던 중산층에게‘당신들은 들어오지 마라’는 사인을 준 것이다.따라서,토지거래허가제도는 매우 차별적으로 집행되는 제도다.
토지거래허가제도의 목적은 부동산 수요(아파트 예비 매수자)를 위축시킴으로써,부동산 투기를 잡고자 했던 정책이다.그런데 부동산 상승기에는 수요를 잡는 정책이 작동하지 않는다.지난 여러 정권에서 수요를 억제하기 위해 세금을 인상하는 등 수요 억제 정책이 제대로 작동하지 않았던 사례에서 알 수 있다.소비자들은 똑똑하기에 법을 우회해서 어떻게든 원하는 재화를 획득하고자 하기 때문이다.
오히려 부동산 상승기에는 공급 위주 정책을 펼쳐야 한다.즉 대규모 공급을 통해 부동산 가격을 안정화시켜야 한다.그 성공 사례가 1980년대 후반 노태우 정권의 분당·일산 등 제1기 신도시 공급,그리고 2010년대 초반 이명박 정권의 보금자리 정책이었다.
미국의 인플레이션이 심상치 않기에 글로벌 인플레이션 위기감이 고조되고 있다.우리는 경기 위축으로 인해 금리 인하가 시작됐다.수요 측면에서는 부동산이 꿈틀거리는 위험한 신호가 지속되고 있다.따라서 지금 정부 정책 당국이 신경 써야 할 부분은 서울과 서울 인근에 대규모 공급 예정 계획을 집행해야 한다.정책 담당자는 제3기 신도시 계획 이야기는 그만하라.LH가 자금 여력이 안 되어 토지 확보가 어렵다는 사실을 전문가들은 알고 있다.
※부동산 트렌드에 대해 궁금한 점을 으로 보내주시면 김경민 서울대 교수가 골라 답합니다.
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